提问：

22年买房，北京首套，首付300万，求推荐?

工作居住证22年下半年可以下来，夫妻两人工作地一个在西土城，一个在天宫院，无车，考虑以后孩子上学问题（不想鸡娃，学校差不多就行），两居室，纯首付能有300万（不算中介费），求推荐合适的位置和小区。

回答：

01

你们两个这个上班的位置属实还是很拿捏的，天宫院这4号线的尽头，地铁通勤的话，四号换19号线，19号线换2号线，通勤时间1个小时多一点。

现在就是怎么平分这个通勤时间的事情。

现在结合预算来看看沿线的板块，北二环北三环，海淀北，西城核心区，首先排除，这些核心区精华区，也是教育资源产业资源富集的地方，房子之外的附加值超级高，不是五百多万的刚需应该概率的范畴。

那刚需就不能考虑学区房了？

也不是，只是要极大程度上让渡居住需求了，就比如说去西城广外。

取中间值看似是最好的办法，那就是丰台，角门马家堡草桥这些地方，奈何老房子居多，电梯房基本都是塔楼，户型简直不要太差，只能一直往南求。

丰台南端的新宫是个还不错的选择，你们俩一个坐4号线一个坐19号线，通勤时间都可以接受。

如果是去大兴的话，越往南房子越大越新。

02

西城广外神盘荣丰2008，一个占坑学籍的绝佳选择，东西城教育资源平衡化处理，对于一般小学来说无疑是个利好，起码占个学籍不是。

一般来说，我基本不会推荐这种复式户型的，尤其是高单价的学区占坑房。原因也很简单，楼梯占面积啊，再小的楼梯也得占个两平米吧？这房子单价十五万，买个地方放楼梯就得多花三十万，这事怎么想也觉得亏得慌。

没办法，总不能买两个超级小单间吧，再说预算也不够，这个复式还533万呢。神盘就是神盘，极高的容积率，商住混杂，居住品质也就那么回事。

不过你们对学区不太感冒，这里只提供一个参考。

丰台新宫，合顺家园，这些年的外迁房其实都差不多这个样子，看户型全南向的两居室，好像还不错，可是去看房就知道，次卧的窗户是“面壁”的，次卧和厨房处在一个凹槽里面。

不过这挂牌450万，对于你们来说轻轻松松，虽然和纯商品房有差距，可是有电梯，房龄新，还有地铁站，还是枢纽站，总体来看还是合算的。

来到大兴，这房子就好太多了，枣园首邑上城，2007年的板楼，15层的高楼层，足足105平大小，明厨明卫，甚至还带了两个露天阳台，这么多窗户，就算不是南北通透，这通风也是足够给力的。

03

不买最好的，只买最贵的。

有的时候，这句话还是蛮正确的，贵是有贵的原因的，有的时候保值增值就是跟居住质量背道而驰的。

合顺家园入市时间不长暂时不去分析，按照涨幅数据来看，荣丰2008年那是相当能打的，行情好大家都好，但是一旦遭遇2017年这种打击，那些支撑差的房子就原形毕露了。

不过呢，话还是说回来，刚需最大的需求还是居住上车，通勤便捷，自己住着舒服那就达到了百分之八十的目的了。

价格上能随着大盘起起伏伏，平均水平就好，学校的话，一般学校，再怎样也是北京的学校，还能差到哪里去。

结语

新房，最近四环良心橡树湾还是相当火热的，虽然是南四环吧，可是这六万的价格还是橡树湾的名头，已经算得上是良心之作了。

3月22首次开盘，不到一个月，首开楼栋卖的差不多了。估计新品加推很快会出来，你们这个预算和位置，看看这个项目也还不错。