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央行再次降准,货币政策宽松下,商品房阶段性买点或已现。

安徽淮北市房展变车展,活动期间享受购房奖励。从调控松绑到鼓励买房,房地产稳增长政策又迈进了一步。

今年超70城松绑,从油门重启到全速前进只用了3个月。

房企流动性危机犹存,3月份,45城商品房累计销售面积同比下滑幅度达到了41.7%;城镇调查失业率达到5.5%,

压力之下,一二线城市限购逐步松绑、三四线城市购房给予补贴或成新常态。

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从调控松绑到购房奖励

今天,央行决定于2022年4月25日下调金融机构存款准备金率0.25个百分点。

就在4月14日央行召开一季度金融统计数据新闻发布会,会议针对货币政策、房地产融资、金融稳定等热点问题进行回复。

对于房地产而言,高层再次吹出暖风:一是除了降准,政策宽松仍可期;二是提到多地按揭利率下行,房企开发贷融资有望回暖。

在政策放松的预期下,今年房地产开发指数的涨幅大幅跑赢沪深300,达到了惊人的+34%。

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股市往往领先于基本面,对于楼市而言,买点往往跟货币政策、楼市政策放松重合。

以广州为例,过去10几年,房价的转折总是紧随政策转折:

更何况,这次的松绑程度可能远超过去。

近日,安徽省淮北市出台政策,在4月30日-5月4日春季房展会期间买房者,可以获得奖励。

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图片来源:财联社

淮北市不是大城市,但这个举动的信号不一般:一二线城市以政策松绑为主,低能级城市可能更迈进一步,动用财政补贴以刺激房屋消费。

具体政策如下:

个人或家庭购买家庭首套新建商品住房的,给予600元/平方米奖励(最高不超过6万元)。 购买家庭非首套新建商品住房的,给予400元/平方米奖励(最高不超过4万元)。

除了政府补贴外,银行和开发商也积极参与了本次活动:首付比例下调、房贷利率下调、还有一定房款优惠。

参展商优惠、政府补贴、金融机构贴心服务,这样的场面,楼市君只在汽车下乡的时候见过。

深入思考后,这并非一件值得讶异的事情;房子与汽车都是商品,当需求不振时刺激消费合情合理。

要知道,今年以来,许多城市调控政策开始松动,楼市君在一月份的文章 提到过彼时有六座城市在信贷上有所放松。

而时间仅仅过去不到三个月,目前已经有超过70个城市出台了不同程度的松绑政策;其中有13个限购城市对限购限售政策进行了调整,其中不乏上海这样的一线城市。

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还有超60座城市在土地和金融端放松,对地产的松绑,已经是张明牌。

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房地产的至暗时刻过去了?

房地产行业的困境反转是个必选项,而不是可选项。

放松是打破套在房屋交易上过度的枷锁,鼓励购房则是开始正视房子的商品本质,通过补贴刺激商品需求,防止行业衰退。

作为支柱产业,地产如果硬着陆,其他行业也将被拖到雷区。

房地产业牵一发而动全身,仅就业而言,2020年,地产相关就业占城镇非私营单位的15.7%。

在中美利差倒挂的情况下,国常会毅然决定降准,“保障就业”是央行的货币政策目标之一,且优先级较高。

而根据国信证券的数据:上海疫情爆发前的 2 月份,城镇调查失业率就已经上行至政府工作目标的上限(5.5%)。

失业率高企与地产业的形势依然严峻离不开,比如今年因流动性问题债务展期的房企,又多了几张熟悉的新面孔:

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随着多个城市放松限购限售,能否让许多快要“无法呼吸的”房企缓了一口气呢?

现实情况是:“稳地价、稳房价、稳预期”的政策目标仍然面临挑战:

从需求端来讲,买涨不买跌的心理作用下,购房者对于市场的观望情绪依然浓厚,这也导致行业销售持续下滑,根据wind数据现实:45城商品房累计销售面积同比下滑幅度不断扩大,2022年3月月同比下滑幅度达到了41.7%。

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45城商品房累计销售面积同比 数据来源:东兴证券、wind

二手房方面成交数据也不容乐观,16城二手房成交面积同比下滑幅度也在拉大,3月份同比下滑了30.3%。

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45城商品房累计销售面积同比 数据来源:东兴证券、wind

消费者购房需求的退坡,从房企的销售数据也能窥见,尤其是一些出现信用危机的的民营房企:融创中国同比下滑了54%、龙光地产甚至同比下滑了70%。

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有些房企都这么难了,现在真的是买房的好时机吗?

投资永远是买在分歧,卖在共识,与现实的预期差才是盈利的关键。

抄底的核心逻辑在于需求仍然在。

在松绑的环境下,一二线城市本身仍然有大量的买房需求可以释放,比如在深圳的2000多万人中,仍然只有30%有房;广州的几个老城区,20年以上楼龄社区占比超过60%。

无论是刚需还是改善,在众多一二线城市供需依然失衡。

央行和一二线城市政策层逐步放松,正是在解锁这部分需求;而此番三线城市淮北市率先推出的鼓励政策,或将成为低能级城市的一种常态。

这对房企来讲,无疑是久旱逢甘霖。

而对于购房者来说,也是一个明确的投资信号;

只不过当房屋回归商品属性,供需关系才是房价的决定因素。

所以别期待普涨,这一次正确的买房姿势是:一二线松绑大胆买,三四线补贴请慎重。

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