上个月中旬，黄埔开发区城市更新局发布了一则工作动态。

内容涉及：城市更新工作领导小组实地调研并约谈南湾、镇龙西、南岗南、沙步共计40个旧改项目，全力推动项目抽疏减量、成本控制、高度压减等方案优化工作。

同时，黄埔区将紧盯历史文化传承，严格落实古树、古村、古巷等“十古”的活化利用，全力打造镇龙上境、南湾水乡、九佛墟历史文化街区等精品项目。

南湾水乡所在的历史文化保护发展片区正式启动控规策划工作。

4月12日，南海神庙及周边（扶胥古镇）历史文化带策划正式对外招标，招标类型为城市规划和设计服务，采购预算为292万元。

招标文件提到，将进一步稳妥实施城市更新行动，以绣花功夫、更多采用微改造方式推进城市更新；改善人居环境，提升空间品质价值；

以及，规划建设南海神庙历史文化综合发展区，涉及到庙头村、南湾村、夏园村。

关键词：微改造、历史文化发展区。

建设南海神庙文保区背景下，庙头村、南湾村、夏园村会转向微改造吗？

01

旧改文保工作还在继续

当下，黄埔区对改造中的旧村进行历史文化、传统村落保护，是今年的重点工作，也是未来的重点。这是由国务院、广州市明确要求城乡建设加强历史文化保护传承决定的。

今年1月份，黄埔区政府工作报告中提出，将分片、分类、分步推进城市更新，涉及到几个重点历史文化保护发展片区和项目。

包括：文冲广州幸福里、南湾水乡、长洲安来市、南海神庙、黄埔军校，以及萝岗香雪、镇龙上境、九佛墟特色文化街区。

其中，南海神庙建于594年，目前已有1400多年的历史，是中国四大海神庙中唯一保存下来的规模最大、最完整的海神庙。

定下方向之后，黄埔旧村改造于2月份正式重启，水西、刘村、南岗、沧联、南基、双沙、下沙等率先继续推进旧改，不过，工作侧重点转向“传统村落”保护。

透过控规方案看到，旧村范围内大面积被纳入保护发展范围。回顾：好消息！黄埔水西、刘村、南岗、沧联......旧改重启

放眼到整个广州市旧改来看，全市共有14条旧村发布历史文化、传统风貌的保护规划，黄埔有4条旧村，花都有6条旧村，番禺有2条旧村，荔湾、天河各有1条旧村。

俨然，广州市正在悄悄打响一场旧村文保战。

建设南海神庙历史文化综合发展区，是文保工作其中一个项目。

招标文件显示，南海神庙历史文化综合发展区项目规划范围7.7平方公里，范围东至开发大道，西至东二环高速，南至西滘涌-东滘涌-珠江，北至广深沿江高速，涉及国家文物保护单位南海神庙、广州市传统村落南湾村、多处市级文物保护单位等众多历史文化遗产。

根据要求，策划方案需要考虑龙头山森林公园、珠江水系等“山水林田湖”生态要素，在现状分析的基础上，研究历史文化保护与传承方案，提出构建特色鲜明、疏密有致的整体空间形态等策略。

具体内容包括：做好规划范围“文脉”梳理，研判区域发展要求和趋势、判断面临的发展挑战，提出总体策划理念与片区发展总体定位，优化建筑群体组合形态、建筑体量和高度，制定品质提升实施计划等。

南海神庙文保区，将分为总体策划片区和重点片区。其中，重点片区，主要包括南海神庙以及庙头村、南湾村和夏园村等片区，总规划面积约400公顷。

简单来说，重点片区需要做好历史文化遗产的保护、管控、指引，滨水开敞空间策划、临街公共空间策划、绿地景观提升、文旅服务设施布局等。

上述工作内容只是简单的提炼，但实际上共分为2个大方向，15条具体规定，细化到每一个片区具体建设内容，比如重点片区策划的滨水开敞空间不同区段的个性特征。

到这里，会有一个疑问，南海神庙文保区涉及到的3条旧村改造工作，会不会为了配合保护历史文化遗产而转向微改造？

02

庙头、南湾继续推进，合生介入夏园

我们直接给出答案：可能不会转成微改造，原因是：这由现实决定的。有一句话可以表达清楚，“开弓没有回头箭，旧改没有回头路”。

三条旧村中，庙头村、南湾村自启动以来，推进十分速度，目前村内大部分建筑已经被拆卸。

庙头村，于2018年7月份完成了全面改造意愿表决，同意率达到98.7%，高新区集团开始对接庙头村更新改造前期工；2020年，庙头村先后完成基础调查数据公示、招商文件的表决工作；同时，恒大介入到庙头村旧改浮出水面。

2020年12月份，恒大联合体官宣“转正”，项目拆迁安置总投资额约90亿元；同时，庙头村正式启动旧改签约仪式，进入动迁环节。

目前，广州城投进场介入该村，旧改工作仍在有序推进中。于2021年9月中旬，庙头村签约1407栋、交楼1290栋、拆除332栋，整村签约率突破80%。

图源：庙头之家

按照现状，庙头村旧村进入全面冲刺和快拆阶段，村内大部分建筑已被拆卸，首期复建区在2021年2月份开工。

南湾村旧改情况，与庙头村相近。

2019年，升龙介入到南湾村旧改中；2020年5月，升龙成功转正，项目拆迁安置总投资额约54亿元；同年11月，项目复建安置区首开区正式动工。

实际上，南湾村启动旧改前期工作时，同时发布了传统村落保护发展规划。

2021年5月末，南湾村已签约1135栋，签约率83.17%；已交楼1083栋，交楼率79.22%。

今年2月份，南湾村正在推进复建地块一二及相关配套的建设工作，预计于年底完成5栋复建住宅主体结构工程，累计封顶近12万平米，并启动首批选房工作。

南湾文旅小镇效果图，以最终官方公示为准

大量私宅被拆、复建区动工建设，决定了庙头村、南湾村转向微改造是不符合实际的。

有村民向我们透露，庙头村已拆除一半，大部分基础设施也拆烂了，南湾村拆得差不多了，不可能搬回去住。

南湾村旧改清零行动，图源：幸福新南湾

黄埔首批可继续推进的34个项目中，庙头村、南湾村均属于“已过会”项目，补齐相关方案可以继续推进；属于“未批已拆”项目的夏园村，则是暂停推进。

夏园村，在2018年完成改造意愿表决，升龙随后介入到该村旧改前期工作中；2020年9月份，该村启动签约展示区开工仪式。

旧改看似顺利推进中，但在2021年6月发生转折，夏园村突然召开股东代表大会，以100%同意率通过与升龙解除服务合同。一个月后，“新主”广州开发区投资集团正式进场接手夏园村旧改。

2021年4月，夏园村有266栋完成签约，签约完成量仅有8.3%；186栋已交房，仅拆除13栋建筑。到了2022年1月份，夏园首个签约超过80%的股份经济合作社才诞生，签约、拆除情况可想而知。

拆除率低，意味着旧改暂缓对于村民的影响较小。

夏园村村民向我们透露，目前村内拆除绝大部分是集体物业，搬走交房大概有一半，拆除的私宅很少，还有不少人继续在村里生活。目前合生正在夏园村正在沟通旧改相关工作，等后面官宣结果。

事实上，基本拆完的水西村公示传统村落保护方案中，已经给出了答案：旧改没有回头路。

文保面前，庙头村、南湾村、夏园村旧村改造，也大抵相当。

文章来源:乐居买房