曾经的香饽饽，如今的烫手山芋。

没错，说的正是最近热度很高的广州旧改。

此前房企们对旧改项目趋之若骜，尤其是一些地段优越的城中村，只要推进顺利，就能锁定高利润。

然而到了2022年，旧改项目风险凸显，开发商纷纷打起退堂鼓，争相宣布退出。

广州旧改神话，是否会就此画下句号？

4月16日，一份名为《关于恳请支持旧改项目退出的报告》的文件流出，引起广泛关注。

不完全统计，靠旧改起家的时代中国，在广州确定或介入超20个旧改村项目，占比不低。

如今号称广州“旧改王”的时代中国，却发函恳请退出旧改项目，并返回履约保证金和拆迁补偿款共计20.1亿元。

需要注意的是，时代并非退出所有旧改项目，而是希望”与政府沟通退出不合适的项目，拿回部分沉淀资金。“

其中黄埔旧改项目5个，分别为岗贝村、双井村、乌石村、裕丰围村和重岗村；增城城丰村和新汤村2个；从化禾仓村1个。

其实在广州城市更新市场，像时代一样选择换仓的房企不在少数。

尤其是2021年下半年以来，恒大、宝能、奥园、雅居乐、雪松控股、星河地产等多家房企均传出退出广州旧改消息。

就在今天，庙头旧改也宣布重选合作企业，14个经济社分别于今年4月20日至4月24日9时进行表决。

图源：庙头之家

这也意味着，在经历近1年时间的调整后，庙头村旧村改造终于正式重启，而广州城投，或将成为合作公司的大股东。

相比一些还处于停工的旧改项目，庙头旧改无疑是幸运的。隔壁沧头村旧改，虽然也是一波三折，但至今仍然没有明确资本介入。

旧改放缓、多家房企退局，新一轮旧改大洗牌正悄然推进，或将成为广州楼市最大变数之一。

可能会有人好奇，像这种中途单方面终止旧改的行为合理吗？

别说还真有先例。

4月初，星河地产和兴胜投资在协商后先后退出南沙天益村、大稳村旧改，其中星河1亿元保证金全额退还，并向大稳村捐赠74.64万元。

兴胜投资原400万履约保证金也转为捐赠，用于村民生活补助津贴。（来源：经济观察网）

时代能否如愿退出并顺利拿到前期投入资金，现在还不好说，但合作企业中途退局，对旧改村的影响可不小。

就拿上文的天益村、大稳村来说，旧改终止，意味着原规划方案就此延后，如果后期没有企业接盘，最终结局可想而知。

按照原来的规划，南沙东涌镇大稳村、天益村、南涌村、鱼窝头村 4 个村将进行连片改造，打造成以珠宝产业为中心的珠宝 + 文化旅游的特色小镇，总投资达212亿。

其中大稳村与天益村为二期，于2021年10月19日确定合作企业，计划投资110.28亿元。

如今，南沙能否等到珠宝小镇面世，都要打上一个问号。

无独有偶，近期黄埔珠江村旧改，也正面临同样的困境。

据悉，珠江村拆迁现场已停工数月，且村民也并未如期收到临迁费。

图源：珠江村旧村改造

珠江村一直是黄埔旧改项目中的优秀生，论地段，项目位于鱼珠CBD，鱼珠及大沙地地铁站之间。

论规划，珠江村总投资额约为46.3亿元，定位为以海丝创意文化社区—创新型配套服务区，前景可观。

按理来说，这样优质旧改项目应该不用担心，但问题就出在合作企业上。

爱企查显示，珠江村旧改项目合作企业为广州珠景房地产有限公司，是景业、天伦、中洲及村联社联合体公司，其中景业名邦是最大股东。

虽然景业名邦知名度不高，但其背后的雅居乐想必大家都有所耳闻。

经历行业寒冬后，雅居乐也面临不少危机。联想一下，也就不难理解珠江村为何会有停工、欠临迁费事件了。

其实开发商争相退出城市更新市场的原因也不难理解。

从市场大环境来看，广州旧改市场大洗牌是政策导向的结果。

自2021年8月住建部发文城市更新要“防止大拆大建”后，广州旧改紧急“刹车”，近百个城市更新项目暂缓实施。

之后陆续出台的各种政策，也都在不断加大旧改难度。

站在开发商的角度来看，城市更新意味着周期长、高投资，当下大环境，如何调度资金成为房企实操的最大挑战。

综合来看，提前终止旧改，既有政策影响，也有开发商自身因素，并非全是房企的锅。

旧改进展受阻，导致利润减少，也是开发商争相退出的重要原因。

根据时代中国业绩报告，去年时代来自城市更新的收入为44.07亿元，较2020年减少超过10亿元，其中广州、佛山是贡献城市更新收入的主力区域。

其中时代参与黄埔的5个旧改项目中，累计投入17.1亿的高额拆迁补偿费用，但由于政策变化，五个项目无法正常推进。

利益，始终是驱动旧改的源动力。

从盈利角度考虑，开发商退出或出售旧改，收回现金流再转头投其它优质项目，其实也是一种市场策略。

不难猜测，换仓调整，将会是今年广州城市更新领域的常态。

尽管当下环境不景气，但并不意味着广州城市更新完全停摆。

除了已批复项目外，也有不少新增旧改项目，例如近期增城111亿“巨无霸”旧改正公开招标。

4月11日，广州公共资源交易中心发布增城区新塘镇瑶田村新围、龙塘、东联、西联股份经济合作社旧村改造项目公开选择合作企业公告。

简单介绍一下瑶田村，地处荔新大道与广园快速路交界，南侧是广州东部交通枢纽，西侧有凤凰城居住区，东部是新一代信息技术汽车产业聚集区，整体素质较高。

不过，与之前其它旧改项目招标项目相比，瑶田村要求可不低。

首先，开发能力、经验及资产是硬性要求，实力不强的房企，连“面试”的机会都没有。

其次，不少旧改项目还会提出“附加条件”，例如产业导入、商业配建等。

像瑶田村，就自带一份详细的产业导入方案，包括但不限于要求产业建设量不低于项目总建设量15%，引入企业达产营业收入、税收等经济指标不低于同地段国有储备用地引入产业项目准入条件的50%等等。

风水轮流转，现在不仅是开发商选项目，旧改村也在挑合作企业。

按照这个趋势，未来有能力有资格接手广州旧改，多半是实力强硬的国企或央企。

可以预期，在行业洗牌之下，国企正成为广州旧改的重要一环，黄埔、白云、南沙等区已出台鼓励区属国企参与旧改的相关政策。

民企退局，国企进场，从这个角度来看，可见官方真实意图并不是要叫停旧改，而是为城市更新项目寻找更可靠的合作伙伴。

最后，还是要说一句，广州需要旧改带来的变化，但不需要“只拆不建”的旧改。