八大原因成就深圳高端公寓的独特机会|住宅|国际公寓|大户型|深圳|豪宅

近日一则消息在深圳楼市里频传：被高企的债务压得几乎喘不过气来的恒大老总许家印决定把其在深圳顶豪公寓——深圳湾1号的两套公寓卖掉抵债，这两套公寓每套价格都在4亿元，据说已经以2.8亿成交了一套。

当然，我感兴趣的并不是关于许家印卖房子这件事本身，而是这条消息中涉及的关于深圳高端公寓特殊的市场走势。去年以来，深圳楼市中出现了一个非常值得关注的现象，那就是，在相对低迷的楼市里，高端公寓的供需出现了相对积极的成交态势，令不少市场人士略感意外。

这种现象引起了我的关注。为什么会出现这种似乎是“逆行”的市场行情？为什么是高端公寓率先突破市场的低迷？我对此做了一番仔细研究后，觉得很有必要专门就此写一篇文章来阐述一下我的看法。

我认为，深圳高端公寓良好的市场表现主要有如下八大原因：

其一，未来的居住产品中，豪宅日益凸显其稀缺性。

深圳房地产近年来无论在宅地供应方面，还是在住房供应方面，重心显然在向保障性住房、租赁性住房、普通商品住房靠拢，在向首套刚需客、改善型刚需客靠拢，大户型商品住房相对比例减少，豪宅类住房更是进入稀缺状态。这导致过去几年内批复开工建设的大户型及豪宅呈现供给量占比缩减的态势。与此同时，深圳市场上对于豪宅的需求量却与日俱增，这种供需矛盾必然导致豪宅市场价值的显著提升。2021年深圳豪宅成交占比大幅上升，其中3000万-5000万的顶豪由于数量偏少，因此受到的关注度更高。今年仍然会有一批大户型豪宅上市，其中也包括若干高端公寓，预计市场反应仍然会十分积极。

其二，货真价实的大型商务公寓才是经得起考验的真正稀缺的高端公寓。

当下的公寓市场有一点鱼龙混杂的味道，比如，大量的工业宿舍常常披上公寓的外衣对外租售；一些空置率偏高的写字楼和商铺等物业获批进行改造，其方向也是变更为公寓产品；更有大量的地处城市外围非重点地带的小微型公寓也充斥在公寓市场中间。这些似是而非的公寓产品中间，也包含了一批“伪公寓”，这种现象无形中给公寓市场带来了十分不利的印象。而我们看到的那些能够引起市场高度关注的、具有鲜明稀缺性的高端公寓绝大多数都是具有原生批复地位的、以大户型为基本形态的、通常位于城市重要地段甚至核心地段的、往往具有独特品牌价值的大型、正规公寓产品。

其三，在城市核心地带的高端公寓凸显其顶豪地位和价值。

近年来深圳投入市场的公寓数量还是不少的，但是，真正的高端公寓数量并不多，从公寓的内在价值看，真正具有高品位的保值增值潜力的公寓无疑是那些居于城市核心地带的高端公寓甚至顶豪公寓。

前面提及的许家印正在转手的深圳湾1号就位于深圳目前的城央新贵地带深圳湾，当然属于这类顶豪公寓。事实上，按照深圳城市规划，作为深圳城市中央会客厅的香蜜湖，更是深圳真正的城央地带，那里正在打造为深圳最高层级的国际金融中心——香蜜湖金融街，同时也在打造超一流国际交流中心，将成为国家全新的外交主场地之一。新近推出的东海国际公寓云墅就位于香蜜湖，无疑是深圳顶豪公寓产品的样板。近期推出的云墅产品都是位于东海国际公寓45层、150米高度以上的顶级产品，近可安享香蜜湖城央地带繁华，北可饱览塘朗山绿色山景，南可远眺深圳湾绚丽海景，是整个沿深南大道中线一带最高、视野覆盖率最广、品质最佳的顶豪公寓，可谓“云端之上的稀贵孤品”。

其四，公寓的停批加剧了其成为稀缺居住产品的现实性。

2020年7月，深圳市政府根据市场形势和趋势，决定停止审批商务公寓，深圳市场上从此将不再有新增的公寓产品，过去已经批复的、尚在开发和交付流程中的公寓项目继续按照原定计划陆续向市场提供公寓产品，直到全部完成为止，这意味着公寓产品新增供应量将逐年减少，直到完全停供，这与增量不断加大普通商品住宅相比，显然对市场具有一种特殊的吸引力，尤其是高端公寓，由于其独特的保值增值功能，更是明显加剧了高端公寓的稀缺性。

其五，高端公寓与住宅相比，具有鲜明的市场流动性。

现在的深圳楼市，无论是新房还是二手房，都有一系列的政策管控手段，限购、限贷、限售、房票、社保年限等等，严重弱化了住宅的市场流动性，对房产交易构成非常大的压力，也是楼市成交低迷的主要原因。而公寓产品则没有限购，没有限贷，无需房票，尤其对于保值增值能力相对更高的高端公寓来讲，没有那么多政策的限制，使得其在市场上能够如鱼得水，游刃有余，具有十分突出的流动性特征。

其六，在调控严密、经济低迷的时代，高端公寓具有明显的保值功能。

近两年来，全球新冠疫情肆虐，国内经济形势不稳，深圳经济增幅也受到很大影响。很多企业和很多人的财富严重缩水，资产出现保值困境。在这种情况下，拥有一定资金实力的人必然选择最利于保值的投资渠道和方式来保护自己的资产不受损失。这时候，他们看到了高端公寓的独特价值，从而坚定地选择买入已停批、不限购、品质高、易流动、避险能力强、稀缺性高的高端公寓，相当是为自己的财产上了一道特殊的保险，保值能力大幅提升，同时也为未来经济形势趋好的背景下的资产升值打下了坚实的基础。

其七，深圳强大的金融实力构成高端公寓的基础支撑力。

在房地产市场上，最考验客户资金实力的、也最需要城市金融实力支撑的就是包括高端公寓在内的豪宅类产品。以目前深圳楼市的现实交易情况看，一套高端公寓的总价在3000万到5000万之间，这不是一般人能买得起的，其批量开发的背后也需要一个城市的金融实力作为支撑。深圳经过多年的精心运作，已经成功地把自己推送到在金融创新实力方面排在全球前列的城市。今年3月推出的第31期全球金融中心指数报告（GFCI 31）中，该指数从营商环境、人力资本、基础设施、金融业发展水平、声誉等方面对全球主要金融中心进行了评价和排名，深圳成功进入前10名。深圳的金融实力还可以从本外币存款总量方面得到证实，目前深圳是中国内地仅次于北京和上海的第三个本外币存款总额高于10万亿的城市，截至2021年12月末，深圳的本外币存款余额高达11.3万亿。

深圳这种金融城市的基本属性以及造富能力对深圳豪宅的开发量、上市量和购买量构成了有效和有力的支撑，直白地说，深圳有能力成就更广泛的富裕阶层，能够培植出更多的有能力去购买高端公寓的人。去年以来呈现的高端公寓良好的交易形势完全证明了这一点。

其八，楼市回暖氛围助推高端公寓的顺势成交。

今年开春以来，全国两会释放出明显的放松房地产调控的积极信号，之后六部委连番发声，从多个方面支持作为国民经济支柱产业的房地产的良性健康发展，明确表示要审慎出台收缩性政策，甚至连去年四季度刚刚推出的房地产税试点工作的都再一次暂停了。

深圳楼市目前出台的政策还不多，但也呈现松动态势，比如，2月深圳首套房贷利率由4.95%下调至4.9%，二套房贷利率由5.25%下调为5.2%；2月24日，深圳将灵活就业人员等缴存主体纳入《缴存规定》，在单位工作的港澳台居民及外籍人士可以个人名义缴存公积金，这项政策为更多居深人士利用公积金购房提供了基础条件。当然，市场最关注的还是3月29日财联社的一则消息：深圳二手房参考价将上调3%-5%，深圳住建局对这个消息做出了重要回应：会适时做出相关调整，并于近期公布。这显然是一个重磅消息，因为深圳去年以来的楼市低迷主要是因这个二手房参考价政策所导致，目前看来，这个政策松动的时间不会太久了。

深圳楼市进入3月后，住房成交量出现上升迹象。据深圳市住建局网签系统的数据统计，3月份深圳市一手住宅共成交2859套，环比增长率为49.9%，3月深圳二手房挂牌量大幅增长，市场活跃度明显提升，二手房网签(以网签系统中买卖合同录入时间为查询口径，非过户数据)1355套，环比增长率为25.5%。可见，3月反复肆虐的疫情并没有对楼市成交的动能造成严重伤害，市场仍然顽强地表现出逐步回暖的迹象。

在楼市回暖的大趋势下，高端公寓的表现就显得尤为突出。类似东海国际公寓云墅这样的豪宅类或顶豪公寓类产品，深圳今年还会推出，但数量很少，这些产品基本上都会受到市场的高度关注，理由很简单：日益稀缺，复合性稀缺。

最后须补上几句话：我们无需对可能正在趋于活跃的深圳楼市持有一种“抵御”的心态，因为，楼市的活跃，包括高端公寓市场的率先活跃，这些都符合“房住不炒”的国家战略，符合国家和深圳经济稳增长的切实需要，符合深圳市民正常的消费需求和投资需求。我们真的期待一个正常的深圳楼市的快速回归。