注：2015年新房价格源自房天下，即时参考价格源自链家
2015年TOP 10 销售金额楼盘涨幅
上海过去7年，除了2020年可支配收入增长4%外，每年增长幅度都超过8%，考虑到虹吸还会导致收超过涨幅，每年10%左右涨幅是合理的
差不多7年翻倍
最热销的10个楼盘综合涨幅超过了2倍是合理的，毕竟当年最热销
但2021年收入增幅8%是在2020年低基数基础上，对比2019年两年增幅12.4%，次新房是存在站岗风险的
疫情之前，本来超涨的次新房可以通过横盘缩小泡沫，过往历史也经常如此
但是疫情之后，收入涨幅一定是低于8%的
如果我们看当年TOP10销量的楼盘，泡沫还会更大一些
非次新二手房和次新的差距超过了20%，再考虑到初中学区房涨幅很大，二手房总体来说是低估的
非次新二手房新进上海的购买力不偏好，降低了虹吸带来的涨幅，本土购买力这几年也明显偏好新房次新房，这一点将来也会如此
早在2017年我们就提出过次新房的走强是趋势性的，当前也是如此，但趋势归趋势，如果价格是合理的，大城市的基本特征是老房子值得买
现在的新房到了2049年不都是老房子么
早在2017年，我们提出别墅必将价值回归，疫情期间别墅在情绪上又涨了
过去7年别墅涨幅并不输给大盘，因为疫情原因补涨了，再追捧别墅的话是基于疫情长期化的考虑了
基于疫情长期化考虑涨幅还有空间，不基于长期化考虑别墅泡沫还要大一些
城市的基本特征是聚居
很多人吐槽写字楼涨幅差，但实际情况并非如此，写字楼涨幅也是强劲的，主要缺点是交易成本
并且写字楼的租金回报是更高的，长期持有能力也更强
如果没有购房资格的话，是可以考虑写字楼（商住）的
疫情期间很多人说豪宅还会涨，也有人说富人要移民了，过去7年豪宅表现总体还是弱于大盘，并且是2020-2021年这一波涨幅最彻底的
有没有可能从2021年开始豪宅领涨呢？
我们认为不可能
2021年如果和以前不同，一个是疫情，疫情有利于企业主还是上班一族？
可能会产生一些暴发户，但总体来说企业主更难
一个是人口峰值，老年人倾向于现金还是房子呢？
拥有豪宅的人生活上向下调整的空间很大（卖掉豪宅换中产房子生活品质可能更好的置换驱动），根本上就不具有长期领跑的可能
那么，当前的新房呢
把他们全体除以2，放回2015年去看看
绝大多数房子都是明显限价的
不少人觉得当前新房依然贵的原因是还没有认识到
如果房价合理，未来房价涨幅会超过收入涨幅
空军说并不是一定要买房的，问题是预算能力达到了一定程度，中国文化就是要买房的
假如有一天年轻人真的能做主就是宁可租房也不买，这一条是可以破的
2017年到现在，年轻人就不中意非次新
涨幅就输给收入很多
超过收入涨幅的部分主要来自于虹吸，也就是父母会支援首付
这一点30年内无解
疫情之后的确可能有人离开上海，但留下的人里面
虹吸正在加强
文章转载自公众号《匠人上海楼市》，欢迎关注！
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