麓湖观澜熔断了，除了惊叹于成都市场在500万+级产品上的消费能力以及麓湖的超强吸金能力。另外一个市场现状也不得不引发重视：在这个总价段，麓湖在全城范围的大平层竞品已经几乎绝迹。

麓湖观澜此次推出350㎡大平层户型图

麓湖去年和前年推新时，城南有西派国樾、天府锦绣、和光屿湖、熙华天玺、公园5号，主城区的D10天府、建发·央玺、锦江天玺、凤起朝鸣、凤起蘭庭、西派浣花、武侯金茂府等项目也还在售，所面临的市场竞争环境比现在激烈得多。

但在麓湖观澜入市销售的此时，除了风闻即将入市的西派澜岸三期，城南已经几乎没有同等总价级的竞争对手。今年初，就有机构预警：成都200㎡以上的大平层越来越少。仔细梳理一番发现这个观点并非危言耸听。

去年，成都地产自媒体豪宅品审局曾提出“黄金一代”的说法，指代那一批在2017年前后拿地兑现的大平层项目，主要就是前文提到的那些楼盘。他们主要销售的产品都是200㎡以上的大平层产品，也毫无争议地成了各自企业在成都的产品天花板。

但到此时，黄金一代中的大部分都已经清盘，部分开始陆续交付。而比较尴尬的是，这些“黄金一代”的缔造企业，几乎都选择将重心放在中小面积段产品之上，应对市场主流的刚需和首改需求，手头再无高总价的大平层项目入市销售。

中铁建·西派国樾是城南过去两年大平层的重要供应力量

一些龙头企业已经转向。中铁建往年几乎专攻“西派系”，但今年重点放到“樾系”新品之上，主要在一些非热门板块打造90-140㎡左右的刚改产品。虽然西派澜岸、西派少城、西派金沙也还有大平层在售，但供货强度远不及往年。去年万科拿下成都销冠的重要支持来源是公园5号和天府锦绣所带来近百亿销售贡献。但今年在这两个项目清盘之后，万科旗下除了星耀天府的少量住宅之外，已无200㎡以上大平层在售。

万科·星耀天府目前还有少量大平层在售

部分曾专注做大平层的民营企业则为了经营安全开始收缩战线。最近正在交付锦江天玺和锦麟天玺的德商曾是成都大平层市场一支重要的供应力量，但今年除了之前几个项目的尾盘之外，仅有与电建合作的泷悦天玺一个项目入市。

德商大平层的成名之作迎晖天玺

对于新拿地项目在做大平层还是做中小面积上，开发商的去向也偏向保守。一家刚在城南怡心湖周边区域拿地的品牌房企表示，讨论产品定位时，做中小面积的声音占据了主流，大平层被开发商内部认为“风险较高”。

200㎡的大平层越来越少，但并不代表市场上缺乏类似总价段的产品，但他们现在全都换成了另一种形态——叠拼。

自成都市从2017年开始降低容积率之后，大部分纯住宅地块的容积率变成了2.0，环城生态区周边的地块容积率甚至低至1.5，比如去年第三批次集中工地白鹭湾出让的四块土地，容积率都低至1.5。但从这四块土地目前公布的计划来看，金茂选择了在这里做洋房大平层产品锦江金茂府，建发将推出全新中式产品天府养云，而另外两个项目的规划暂时未对外披露。

但像金茂一样做选择的企业并不多，由于现在成都纯住宅用地普遍容积率较低，且在限墅令限制之下，业界一直有一种声音，应该多做“洋房大平层”，少做高低配的叠拼和高层。但开发商的考虑出发点和购房者的呼声存在一定错位。

由于前几年拿地实际地价较高，且新房又受限价影响。再综合容积率、限墅令、内部利润率考核要求等红线限制，留给开发商的操作空间有限。高低配成为普遍更容易被接受的一种产品规划思路，因为可以利用叠拼向下挖掘地下空间，增加可售面积。这部分增加的货值，几乎就是开发商的全部利润。

虽然此时此刻的成都，大平层项目供应有限，但发哥在对成都一些今年内将要上市的项目进行摸排之后发现，市场依然还会有部分供应。

首先就是前文提到的西派系三盘西派少城、西派澜岸、西派金沙，其中西派少城225㎡起的面积配置，将使其成为今年5+2区域最重要的大平层供应力量，而西派澜岸除了230㎡、280㎡的主力户型之外，还将诞生550㎡一层一户的超大户型。

西派澜岸预计将推出大平层户型示意（图源：豪宅品审局）

而在5+2区域之内，供应的还有正在销售的新希望·天府锦麟壹品。当然还有一些并不在热门区域的项目比如清凤·鹿溪源如今也正在销售。

新希望锦麟壹品

此外三圣乡和白鹭湾板块今年预计还将有一些大平层项目入市。比如兴锦生态·锦江赋，高层+合院配置。高层面积143-322㎡，目前不同户型所对应的套数仍是个未知数，推测200㎡+产品供应比重较大。此外白鹭湾去年供应的四宗土地中，据发哥了解，锦江金茂府、建发·天府养云，也有可能将有洋房大平层入市，但是否能达到200㎡以上目前还不得而知。

此外，在今年4月初成都首批次集中供地中出让的部分地块，如果开发商动作较快，也可能在四季度有新项目供应，由于这批双限地块“房价地价差”较大，开发商做产品的成本空间足够，预计也有可能出现一些亮点项目。

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主编：余鸽

副主编：赵述锦

编辑：黄楚涵

图片来源：成都商报资料库/IC photo/图虫创意/视觉中国

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