为什么同地段的公寓比住宅便宜近一半？差价在哪儿？

同地段的公寓比住宅价格便宜一半，这只是暂时的，因为公寓后期的物业、商水商电和交易的税费等成本，都是后置的，前置的卖价只是成本的一部分。

而住宅的成本，虽然也有物业、水电、税费等成本，但房价的比例，占据了更大的权重。

从某种角度上看，公寓和别墅、写字办公楼是很类似的，因为从完整周期来看，都需要投入较高的成本，公寓、写字办公楼属于商业地产，别墅有的属于住宅有的属于商墅，共同点是后期持有时的成本高，转让时的流动性低。

公寓比住宅功能的多样性在于，一些商住公寓，既能注册办公，也能居住使用，如果真正拿两种产品的购入和持有成本来看，把周期拉长，物业费、水电成本和税费等交易成本摊下来，其实公寓并不便宜。

公寓之所以把前置成本，也就是卖价降低，其实和公寓产品的特点是很类似的，这也可以被视为一种消费心理的设计，公寓面积一般较小，梯户比、容积率等方面远远不如住宅，而同一个项目中，有些商业用地用来建商铺、商场的可售性，远远不如建公寓好卖，所以，公寓面积虽然小一点，但是前置的价格低一些，所处地段稍微好一点，是能够吸引消费和购买的。

同时，也能避免和同项目住宅产品的价格冲突，同一个项目，公寓往往都是在住宅卖得差不多的时候，才推出来上市，对比前期的住宅销售价，会让人感觉到占便宜的落差感。

至于公寓产品其他的一些劣势，比如通风、单面采光、梯户比、商水商电等，和房产本身的价值虽然有关系，但是其影响远远没有想象中那么大，更值得关注的是后期的流动性，因为流动性是房产作为资产能够体现变现功能的一个重要命门。

如果房子后期不好卖，或者说卖不出去，那么房价再怎么涨，再怎么跌，都和房东没太大关系。所以，当考虑入手比住宅价格更低的公寓时，把后期的流动性和交易成本等因素考虑进来，就会明白，差价在哪里。

当然，也有人会说，买公寓拿来对外出租，可以抵偿一部分持有的成本，但是，就眼下大多数城市这样的租赁行情和房价租金比，考虑到空置期、回报率等因素，对外出租的租金，是否能弥合装修的折旧损耗费用都是个问题，更不要说长期持有的成本了。

所以，有一个道理叫做“便宜无好货，好货不便宜”，虽然话糙，但理不糙。