后疫情时代，天津什么样的房子好流通？

疫情反复已经三年，天津楼市持续预冷，没有政策影响下，什么房子好流通？天津楼市是不是进入了改善市场？

今天就这两个问题和大家重点聊一下

1.从去年开始，我就在网上看到过这个说法，回归市区，接下来改善类的房子会特别受欢迎，会特别容易流通，那真的是这样吗？
首先想给大家明确一个观点，真正改善类的住房，从来和流通性不会有太大的关联，不管是新房还是二手房，你什么时候见过哪个真正的高端豪宅会有持续稳定的成交量输出，那是不可能的。
真正的改善类住房，是那种属于孤独寂寞的市场，属于你买或者卖都是悄悄的，不会引起太多人注意的
没听说过哪个豪宅社区，频繁更换邻居的吧？

2.那为什么网上会有这么多声音，说现在是改善类的市场了呢？
我想说的是，有两个特别明显的误区在这里
第一，市区的房子本身比郊区的贵，但不意味着说在市区买房就属于改善类住房了，这个还真不是，需要区分一下
第二，当下新房市场，很多项目都在积极地总结当下产品的优势，什么受欢迎？大宽厅？落地窗？玻璃幕墙？有这些房子就能相对好卖，那OK，我们都安排一下，于是你看到了很多新房项目，尤其是很多明显的刚需产品，也是做了一下品质的升级
但是这种品质升级，是当下这个时代发展的正常产物，不代表市场进入了某一阶段，这点也不能混淆。

3.在这里，我想对改善说一下我的理解
真正的改善型住房，属于高端品质楼盘，优质开发商，产品过硬，物业水平顶级，这三点起码保证了二手房价格的稳定或者产生溢价的可能
同时，你位置不能太偏，可以不在市区，但一定不能离市区太远
还有最重要的一点，是圈层，圈层也是改善型住房非常重要的一点。

当然，以上是改善类住房的传统定义，但实际上来看
你说你原来住老破小，现在想换个大一点的房子，改善一下住房面积；你原来住没电梯的房子，岁数大了，想换个低楼层，或者换个带电梯的房子，这种也是改善；不满意当下孩子的教育，想给孩子换更好的教育区域，这种也是教育需求的改善。

4.对当下的天津楼市，甚至说你放眼全国楼市来看
真正的改善类型住房，咱们老百姓说真的，很难接触得到
对大部分人来说，我们换房子或者买房子，是有改善需求的，这个就很常见了
但是改善类的需求毕竟不是终极改善，大家买房子还是得考虑一个流通性，毕竟房子有金融属性，你需要用钱时，房子能让你快速变现，且变现时，房子不会贬值，我觉得房子能把流通+保值的作用，发挥出来，这就是一个合格的房子了，如果还能增值，那就是优秀的资产了。

5.今天为什么要和大家开篇聊这个改善的定义？
是希望大家明白一个事儿，别被错误的观点带偏了，市场永远不可能是改善类型的市场，最多是改善需求多一点的，这就已经很不错了
所以，不要觉得，我现在买个改善类的房子，市场现在也是改善类的市场，你要是这么想，基本下一批市场不好卖的房子，就有你家了。

只要你这次入手的房子，你未来还有进一步置换的想法，或5年，或10年，甚至更长时间，只要你存一个想换房的想法，那就得考虑流通性这三个字，不考虑流通性，当下天津楼市二手房有多难卖，不亲历其中的人是理解不到的。

6.那回归到本文的另一个核心主题，总房款在什么段位的房子，是当下容易流通的呢？
我先把结论和大家分享一下，150w—200w之间，这是天津楼市当下成交流通最快的一个总房款段
新房也好，二手房也好，你可以去看热门榜，在这个总房款段的房子能在前十，前五，甚至前三都看到很多的，这是有数据支撑的，下面我们来分析一下原因

7.说到流通性，大家在买房时就得考虑到，我这房子以后卖谁？当然这是一个最最基本的思路，不是说有这个思路就行，希望大家深入思考下面几点才是关键
第一，我买的房子，当下市场热度高吗？如果现在高，未来市场热度能保持不变或者能维持到我换房吗？
第二，我买的房子，受众面大嘛？未来是谁会来买我的房子？买我房子的这类人多吗？
第三，我买的房子，未来卖时，和我房子差不多的楼盘多么？我的房子有什么竞争优势？

这三点是你买房前，如果还考虑流通性的话，一定要想，且要想明白的问题

最后总结一下
1.希望让大家明白什么是改善型住房，什么是改善类需求，别混为一谈
2.希望大家别让第一种混为一谈之后，做了错误的决定，多考虑流通性
3.先上观点，流通性150w-200w，是当下天津楼市最容易流通的房子
4.给大家分享一下流通性要考虑哪几点最重要

2022年以后尽量别买大高层，尤其环城和郊区

最近两年在天津，尽可能买洋房和小高层产品，超过26层以上的，能别买尽可能别买，如果是环城四区，超过18层以上的尽可能别买，如果是市内六区，超过26层以上的尽可能别买！！！

2019年天津出了一个政策，住宅限高80米，26层以上的房子难以出现。
如果你关注的项目高层产品有超过26层以上的，都是在2018年12月1号之前的规划，在2018年12月1号之后，开始执行新的政策。
尤其是，最近两年，很多项目都是小高层产品，15层到18层到顶的产品居多，高层产品越来越少了，而且，以后在二手房中，小高层的产品更有竞争优势，相比于高层产品，小高层出房率高，安全性高，保值性也会高一些。
如果你现在居住的是30层以上的高层产品，尽可能改善一下。而且，最近两年住宅的户型更新迭代也很快，目前有不少项目还没交房，户型已经过时了，这是最尴尬的！
这些都是目前市面上比较新颖的户型，在传统户型的基础上做了功能性的改变！！！

天津河西热门区域，两个单元规划草案公示！涉及学校、住宅

近日，天津市规划和自然资源局官网发布了关于《天津市河西区解放南路03单元30街坊控制性详细规划修改草案》、《天津市河西区03-22单元18街坊控制性详细规划修改草案》的公示。

其中，本次规划范围位于河西区解放南路03单元30街坊，街坊四至范围为：东至榆林路，南至浯水道，西至桔林北路，北至泗水道。规划情况：为加快实施地区规划建设，优化河西区整体空间形象，提升周边地区公共服务设施服务水平，修改街坊控制性详细规划。据该单元地块控制指标一览表显示，该单元包含2块居住用地以及1宗公共管理与公共服务设施用地。其中居住用地用地面积合计2.48公顷，公共管理与公共服务设施用地用地面积1.72公顷，规划为小学用地。

近两年河西新梅江一直是河西高端改善产品扛把子，区域作为天津市热门板块吸引了中海、万科、融创、仁恒、绿城等众多品牌开发商在此落子。

中海左岸源境也是中海继寰宇时代、左岸澜庭、天空之境后，在新梅江布局的第四子。近期加推4#楼，14层到顶，户型建面约89平米三室，单价约34600元/平米起。

本次规划范围位于河西区03-22单元18街坊，街坊四至范围为：东至艺林路，南至浯水道，西至江林西路，北至泗水道。为加快实施地区规划建设，优化河西区整体空间形象，提升周边地区公共服务设施服务水平，修改街坊控制性详细规划。

该地块原隶属津南区行政管理，单元编号为津南区12 -03单元，2020年我市飞地治理工作将其纳入河西区行政管理，调整后单元编号为河西区03-22单元，街坊东侧万科士林苑小区仍隶属津南区。

据该单元地块控制指标一览表显示，该单元规划为用地面积合计9.68公顷居住用地，容积率2.0，据容积率来看的话，后期估计是以小高、高层产品。

该规划单元紧邻财信河西府项目，目前财信河西府项目整体规划为6-9层低密纯洋房。主推建筑面积约为105㎡户型，均价约30000元/㎡。

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