当前全国楼市总体低迷，温州也不例外。曾经作为中国楼市风向标的温州，比其他城市更早经历了大起大落。也正因经历波折，温州有关部门及温州购房者，比部分城市显得更有经验、更理性，2015年以来总体保持平稳。

我们不妨回顾一下2015年以来温州的商品房行情，为接下来温州楼市的平稳、健康发展，提供宝贵经验。

2015年

这一波楼市行情始于2015年。

4月，随着“330新政”、“温八条”的连续推出，原先处在低谷的温州楼市抢先反弹，部分在售商品房取消了优惠措施。

比如，滨江九里高层住宅均价从约14000元/㎡涨至约16000元/㎡，金域传奇、爱琴海岸、香缇公馆、湖滨1号等新盘，均价从约14000-18000元/㎡不等，市区大部分商品房去化开始加速。不过，当时的“库存重灾区”瓯海中心区，即便房价仅约14000元/㎡，却仍先沉默。

现在看来，当初市区房价犹如白菜价。在经历了3年多的房价持续下跌，购房者的心理仍趋于保守，当年购房以刚需为主，钟爱买小户型。

7月，中央绿轴众多地块出让，白麓城6宗组合地块楼面价12596元/㎡，温州府地块楼面价15824元/㎡，成为当时楼市回暖的转折点之一。坊间传闻，新希望曾有意邀请中梁联手拿地，但中梁行动保守、没有参与，最终新希望赚了个钵满盆满，一骑绝尘，中梁也错失了继续称霸温州的契机。

之后的2015年下半年，温州地价一路走高，学院路七号地块楼面价16795元/㎡，翡翠滨江西地块楼面积18350元/㎡，首府壹号地块18571元/㎡。对比如今不看江的天樾玺超30000元/㎡的地价，当时一线、二线江景地价竟只有如今的一半。

二手房方面，2015年回暖的仅有老城区优质学区房，其余房源尚未回暖，仍在低谷徘徊。很多人没想到，当年自己按需买了房，竟不小心抄了个黄金底。

2016年

2016年，标志性事件：全国“两会”《政府工作报告》提出“完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策，住房刚性需求和改善性需求，因城施策化解房地产库存”，促进房地产市场平稳健康发展。

就此，全国楼市全面回暖，温州也不例外。中央绿轴的温州悦府地块，楼面价拍至18339元/㎡，较半年前高了约2500元/㎡。“库存重灾区”瓯海中心区也开始迎来高光时刻，温州望府地块拍至11937元/㎡。

同时，位于滨江商务区的珑悦地块楼面价上升至16693元/㎡，滨江万象天地地块19430元/㎡，瓯江峯汇地块楼面价也达到了16885元/㎡。

现在看来，这些地价也够便宜，但在当时足以令人震惊。一些2015年刚买了房子的人都偷笑了，还好下手快。那些没买房的人，也抓紧加入购房队伍，哪怕微涨之后也庆幸，毕竟后面涨得更猛。

除了全国楼市回暖，温州开始推行货币化安置，也加速了楼市回暖，尤其是下半年启动“大拆大整”后，楼市温度明显上升。

到了下半年，中央绿轴的白麓城部分房价破30000元/㎡，瓯海中心区北区开始破20000元/㎡，瓯江路的翡翠滨江，把当时温州房价天花板拉升至约40000元/㎡。当时大家也觉得贵，但谁也想不到后来出现了瓯海中心区北区破3万、白麓城约5万、翡翠滨江6万+的二手房价。

2016年的二手房，比2015年要好一些，除了学区房继续走热，成熟地段带电梯小户型开始走俏，普遍超过25000元/㎡，但“老破小”楼梯房、“老破大”依旧不见起色。

也就在那时候，不少投资客开始抄底“老破小”楼梯房，赌一把拆迁，当然有人成功，也有人迄今还守着那“老破小”做房东。

2017年

2017年，全国楼市持续走热，温州在货币化安置、“大拆大整”的推动下，出现整体热潮。

3月，土地市场明显发热。中央绿轴的都会道1号地块，楼面价24181元/㎡，成为当时的地王，比对面的温州悦府地块高了5842元/㎡。梧田的南塘府地块、南湖的温州万象天地地块，楼面价均破1.5万元/㎡。

这一年，温州楼市转热，也吸引了一大批外来大牌房企：富力、金茂、祥生、旭辉、恒大、阳光城、滨江等进驻温州，以更雄厚的资金实力，推高了温州地价。

市场过热，政府调控政策就会出场。为抑制土地市场过热，温州修改了土拍规则，设置了封顶价，封顶后竞报配建政策性用房面积。

同时，新房全装修、容积率规定修改（基本取消拓展面积）、限制高低配等政策、措施也相继跟进。

即便如此，楼市热度依旧无法抑制，房价继续走高。在滨江CBD，珑悦、滨江万象天地开盘价都超过35000元/㎡。滨江CBD以南的桃花岛，天麓开盘破30000元/㎡。瓯海中心区南区的时代公园，开盘约22000元/㎡，紧跟北区的脚步。

年底，市区又冒出一全新板块——瓯江口。瓯江国际新城一期含装仅约10000元/㎡的均价，引发众多刚需购房者、投资客的哄抢。

至于二手房，除了学区房、成熟地段带电梯小户型持续走热外，“大拆大整”、货币化安置带来的大量急住需求，就连“老破小”楼梯房、“老破大”交割也开始活跃。

2018年

2018年上半年楼市依旧火热。5月，桃花岛片区T05-18地块拿地成本高达18333元/㎡。

到了6月份，土地市场急转直下。万象府地块楼面价仅18369元/㎡，“横渎三子”地块楼面价仅19600元/㎡，鹿岛万象天地地块楼面价仅11108元/㎡，这些地价全都回到了2016年水平，还有好几宗地块流拍。

下半年楼市转冷，虽然土地没有流拍，但出现诸多低价、底价拿地现象。比如，春江天玺地块楼面价5848元/㎡，欢乐天地地块楼面价7207元/㎡、瓯玥名邸地块楼面价7258元/㎡，世纪宸章地块楼面价12568元/㎡。到了年底，滨江上品（老港区一期）地块以17956元/㎡成交。

新房市场，下半年房价明显下跌。但是，新房全装修、容积率新规所导致的拓展面积基本退出，掩护了房价的下行。其中，滨江CBD的学院十一峯开盘毛坯价不足30000元/㎡，老城区的万象府开盘毛坯价约32000元/㎡，蒲州的世纪宸章开盘不足23000元/㎡。

仅有“横渎三子”中率先开盘的鹿城金茂府，以毛坯约35000元/㎡、含装近40000元/㎡的高价亮相，还被购房者一抢而空。其余项目，仅有房价相对亲民的世纪宸章相对热销，其余约30000元/㎡的新盘普遍销售一般。

2018年底的楼市，已经开始两极分化，且很严重。

2019年

2019年初，市场元气有所恢复。

3月，桃花岛南片的博悦湾地块以14541元/㎡成交，虽低于1年前周边地块，但依旧提振了当时低迷的市场。随后，金悦澜湾地块以13606元/㎡成交，刷新七都岛地价新高。

老港区二期综合体地块以楼面价8524元/㎡被时代&华润竞得，诞生了温州第二座万象系高端商业。

下半年，地价又开始走低。桃花岛南片带一线江景的江月湾地块，楼面价不足13000元/㎡。

由于2018年下半年地价走低，市场略有下行，导致2019年市区出现不少相对低价的新盘。比如，春江天玺、瓯玥名邸、欢乐天地、璀璨澜庭、鹿岛万象天地等，毛坯均价约18000-22000元/㎡不等。

这个价位部分刚需购房者能承受，收割了一波刚需购房者，成交量总体不错。

不过，一些约30000元/㎡左右的新盘，销售情况不太乐观，市场依旧保持两极分化。

至于二手房，学区房继续高走高打，其余房源则只能温吞前行。

2020年

年初一波疫情，让房地产短时刹车。但疫情过后为刺激经济，造成了全球资金大放水，部分到了楼市，土地市场又首先开始带头上攻。

这一年，瓯海壹品地块楼面价超过16000元/㎡，未来城壹号地块超过18000元/㎡，未来旭辉城地块楼面价超过17000元/㎡，江山云起地块楼面价更是高达27000元/㎡以上。

至于房价，大体上仍反映着2019年、2020年初相对不高的地价水平，总体上涨不明显，但2万元/㎡左右的刚需盘越来越少。

不过，滨江上品、华润九悦、瓯江峯汇等均价35000元/㎡以上的高端新盘，持续热销，瓯江口掀起一轮新的投资热潮，房价已上涨至含装约14000元/㎡。

总体来看，市场仍在两极分化，价格较高的高端新盘、价格较低的刚需、投资新盘，市场火热，而20000-30000元/㎡的“中间层”，相对难卖。

这一年二手房，特别是学区房价格继续走高。

2021年

为抑制楼市过热，央行等部门出台了“三道红线”，以管控房企贪婪的心，但初期尚未见效。

2021年上半年，温州楼市依旧跟着全国继续走热。瓯海中心区，劝学里地块楼面价约19600元/㎡。七都岛，春月江澜楼面价约18500元/㎡，均创下板块新高。更夸张的是滨江CBD，天樾玺地块在实际拿地成本超过30000元/㎡。

这时候，房价跟着地价明显上涨。滨江商务区的江山云起在无江景的情况下，均价超过42000元/㎡，还被一抢而空。同时，蒲州、瓯海中心区等板块的多个新盘，价格开始朝着30000元/㎡逼近。尽管卖得一般，但市场已开始焦虑。

到了下半年，随着“三道红线”威力显现，多项楼市政策收紧，再加上房产税传闻，市场急转直下。此后，市场陷入低迷，持续至今。

在买涨不买跌的心里下，尽管大部分新盘房价较之前有一定幅度的下降，再加上各种送车位、送装修等优惠手段层出不穷，但多数新盘也无法打动购房者，继续沉沦！

至于二手房，2021年上半年达到顶峰后，后续房价也出现松动，特别是部分之前炒作过甚的学区房，房价也有较大幅度的下降。不仅是房价表现疲软，整体交易量更是低迷，鹿城区二手房甚至出现多月低于1000套的地量。

如今，楼市仿佛又回到了2015年，楼市政策持续放宽，“救市”呼声不断。不同于2015年的是，金融政策依旧谨慎，只是“开小口子”。

更不同于2015年的是，去年下半年以来的楼市低迷，房价并未明显下跌，远远高于2015年的“白菜价”。当前的市场供应量、前几年所释放的需求量，也远远大于2015年。

加上疫情带来的经济下行，如今呈现的是投资客离场、刚需买不起、改善难置换，市场难以充分释放的阶段窘境。

其中，最急迫想买房的，依旧是刚需客群，房价太高、压力太大，阻碍了他们的购房步伐。虽然这些年温州流入人口规模有限，但长期以来也积累了大量郊县、外来人口，很多尚未买房。高房价，也导致一些郊县、外来人口离开温州，甚至去了不如温州的城市。

让温州房价回到2015年不现实，但从2015-2016年、2018-2019年两个周期看，在城市近郊区域，约20000元/㎡房价，能被不少刚需购房者接受，并让那时候的楼市走出了低谷。2020年以来，近郊动则近30000元/㎡的房价，很多人接受不了。

那么，能否选择一些合适的地点，推出一些房价约20000元/㎡甚至“1字头”的刚需住房，把这些尚未买房的郊县、外来人口安顿下来？这不仅仅是楼市问题，更是民生问题。

当市场尚未有起色、缺乏增长点，温州应加快释放这一部分刚需群体的购房需求，不仅能提升楼市成交量，更为城市留人、抢人做贡献。

LOUSHIWENZHOU

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