大家好，我是小钧。

前几天发布了2021年一批次项目网签率排名后，小伙伴对于王四营“三兄弟”的网签差距感到疑惑并私信销冠100分析一波，小钧已经记在小本本上啦，大家不要着急~

今天先来看一下这个板块中卖的最好的新盘——保利锦上的网签实录，欢迎大家在评论区聊起来。

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保利锦上是2021年北京第一次集中供地的项目，地块竞拍时金地+保利+华润联合体触及上限进入竞报高标准住宅建设方案阶段。

后来因为无人递交方案而花落金保华联合体，成交价31.5亿。

但是拿地后，金地和华润相继退出，最终保利独立操盘。尽管如此，保利锦上交出的成绩单还算不错，也算挣回了面子。

截至到2022年5月5日，保利锦上网签均价71219元/㎡，去化率为49.36%，在一批次的项目排名第三，属实亮眼。

不知道金地和华润有没有后悔退出呢？

项目已签约房源232套，可售存量还有209套；以当下的去化速度，预计半年左右可以清盘。不过锦上二期马上就要来了，正好续上。

目前签约金额为20.16亿，虽然还不足以覆盖地价款，但是胜利就在前方了，冲鸭~

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从网签价格来看，保利锦上一直维持在7.1万/㎡左右，大多数时候甚至高于这条线，大户型会稍微贵一点点，不过与指导价相差不大。

可见，尽管板块小环境有所欠缺，但是东四环地段和项目产品力的加持还是足以支撑起这个价格的。

与一些低开高走的项目不同，锦上一开始的网签均价就略高于7.1万，之后出现略微下滑的情况。

小钧认为，本来地块就利润薄，再降价可能真的没法活了，能多卖一点是一点，之后的走势也是正常波动。

在一批次项目中，保利锦上是以全北京第二，朝阳第一的速度取证入市的。由于抢跑，项目在去年11月单月签约金额达到峰值6.28亿。

但是随着朝阳其他项目相继开盘入市，对项目造成分流，网签金额也随之下降。

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保利锦上去化不错的客观原因之一是项目本身体量不大，共计才470套房源，总货值约40亿。

从户型供应结构看，项目是个纯改善社区，主力户型114㎡三居占比69.36%，132㎡四居占比17.02%，最大户型155㎡四居占比11.91%。

很明显定位是改善客群，毕竟紧邻CBD，不缺有钱人，就看能不能吸引客户下单。

纵观整个王四营板块虽然都是改善定位，但是存在一定差异化。

相同居室，朝阳壹号的面积则稍微小一点，总价更具有优势，但是却没卖过保利锦上，原因是多方面的，改天和大家详聊~

意识到大户型内卷严重，锦上二期及时调整了产品定位，增加了68/75㎡两居和86/94/98㎡三居，补足了板块内甚至整个朝阳区的小户型供应空白。

一期抢跑，二期打差异化，邻居去化难上加难。

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从各个户型去化统计来看，这三个户型卖得都还行，面积稍微大一点的132㎡和155平米都已经去化一半，不过供应量本来就不多。

144㎡三居去化率最低，为49.4%，可能是周围同面积户型供应多，竞争较大。

不过该户型的成交量最大，可见面积小，总价低更吃香。因此看来，总价逻辑在买房中还是占主导地位的。

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从户型价格分布图来看，面积越大，定价越高，不过相差并不大，且132㎡和155㎡的定价甚至比指导价7.1w还高了一点。

保利锦上是纯改善社区，户型定价不承担走量还是赚溢价的任务，仅因为楼栋分布、户型差异等因素有一定的价差。

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再来看，三个户型在过去大半年里卖得怎么样。

保利锦上首次开盘将470套一把推出， 小钧记得 ，2021年 国庆 黄金周期间，保利锦上的案场十分热闹，对外公布在此期间销售了62套、 6亿。

而 20 21年11月的网签量也基本印证了这点，三个户型的网签 都达到了峰值。

114㎡一直是成交主力，2021年11月之后呈现出先降后涨的走势。

小钧猜测，11月之后朝阳的供应量上来了，选择变多，因此成交暂时出现下滑；经过一段时间，保利锦上通过了市场验证，成交开始回升。

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在价格走势上，这三个户型都呈现出开局高，之后小幅回落，这点上文已经讲过。

155㎡的均价略高于其他两个户型，不过最近两个月出现了下降情况。

132㎡户型的走势呈现小幅下降，然后回升的特点。

114㎡价格近期有所上涨，在5月签约的两套房源中，114㎡和155㎡的价格相当，都达到了7.16万/㎡。

小钧认为，这都属于正常波动，碰到节假日，打个折什么都有可能。

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前面说过保利锦上体量小，占地面积仅3.24万㎡，地块形状比较规整，但是由于路网的关系，并非正南正北。

因此楼栋排布大部分朝西南向，只有9#是纯南北向，因此这栋比除了6#、7#之外的其他楼栋卖得都稍微贵了一点点。

保利锦上为围合小区，114㎡都分布外围，使得大户型拥有更安静的环境和更好的景观视野。

6#和7#都是155㎡四居，处于楼王位置，南侧便是大面积的园林。两栋保障房分布在东南角，与商品房有一定程度上的隔离。

接下来带大家看看10号楼的具体网签情况，10号楼处于西北角，共计66套房源，已经签约31套，预定4套，还有31套在售。

8层及以上卖得比较好，低楼层比较难卖。不知道保利锦上后期会不会降价销售。

10号楼的主力户型是114㎡三居和132㎡四居，以下是户型图。

（114㎡三居）

114㎡三居的得房率为74%，户型比较方正，带一个家政间，整体面宽10.3米，南向两个卧室赠送飘窗。

（132㎡四居）

132㎡四居得房率同样是74%，与114㎡格局类似，多了一个北向卧室，南向面宽10.6米。

以上便是保利锦上的网签情况，小伙伴们还想看哪些项目、哪些楼栋的网签，都可以在评论区留言~ 销冠100

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