公寓属于商业性质的物业，和住宅算是不同的赛道，但是和纯商业的写字楼、商铺又有所区别，公寓是可以用于居住的，有些商住楼既能办公注册，也能居住。
过去的一二十年，公寓的涨幅和整体市场表现不如住宅，主要是由于第一次城市化进程的特点决定的。
很多人当年从农村、县城移居到大城市，需要一个刚需住房落脚点，同时，住宅往往能够绑定相应的学区、医疗和户籍等资源，因此，住宅就成了市场的宠儿。
但是，从未来20年的发展趋势来看，一些城市已经过了城市人口猛增的阶段，到了做强内在夯实质量内涵式发展的阶段，这种时候，城市里商业地产的含金量，会得到更高的重视和关注度。
经过大量的数据对比和分析，我们认为，以下几种公寓，是有一定增值空间，甚至能够承接曾经住房的“蓄水池”功能的：
1、人口超过1000万的一二线大城市的公寓
人口超过1000万的一二线大城市，多为省会或区域中心城市，任何城市的人口容纳和承载力都是有限的，当常住人口数量突破1000万之后，城市的人口增幅大概率会放缓。
纵观国内目前的几个一线大城市，比如北京、上海、广州、深圳，人口都大致是在2000万上下，而近年来异军突起的成都、重庆（主城九区），常住人口也没有突破北上广深这个体量。
人口规模，固然是一座城市实力的体现要素之一，但更重要的是经济收入水平和内在实力。
因为，对于那些人口规模突破了1000万规模的大城市而言，可能未来会更加注重城市本身 内在实力的提升，而不是片面追求城区面积的扩张和人口的增量。
在这种内涵式发展的阶段，包括公寓在内的城区商业地产（如写字楼、商铺等）大概率会得到更多的资源注入，活力也会得到激发，因此，无论是从公寓的租金回报率还是资产增值角度来看，都是有很大想象空间的。
2、附近有地铁站（或规划）的公寓
附近拥有地铁站（或规划）的公寓，本质上可以被视为链接了城市诸多核心板块、资源的一个节点。
首先，拥有地铁站的城市，就已经帮助你筛选过滤掉了一大批没那么有潜力的城市了，毕竟不是每一座城市都有资格修地铁。
能够有地铁（或规划）的城市，绝大多数都是中国一二线城市中的佼佼者，这些城市的房产，长远来看估值还有上升空间。
而位于城市中特定板块的公寓，如果设置得有地铁站，也说明所在地段属于重点打造的地块，未来大概率会有更多资源和人口流量导入。
因此，这种公寓一般不会愁租不出去，增值能力也得到了一定的背书。
如果公寓位于老城区，又有地铁加持，配套资源丰富，交通通达便捷，这种公寓出租率一般都很高，就算是位于郊区，也说明这个地段是未来将要重点打造的区域，长远来看是值得持有的。
3、周边住宅相对稀缺的产城融合板块的公寓
公寓的一个特点是住，另一个特点是商，可注册、办公使用。
这就让一些产城融合做得好的板块，更愿意在商业性质的用地上，建设公寓项目，因为比起纯商业来，公寓的使用功能更丰富，未来售卖的客群也会更广。
产城融合做得好的地段，住宅和商业项目会呈现一定的比例，基本能够满足周边产业人口的刚需居住问题。
但是，也不排除个别产城融合板块，住宅比较稀缺，也许周边5km以内唯一的居住区域，就是那么一两个小区，甚至就只有公寓。
那这种地段的公寓，就会十分抢手，不管是对外出租，还是后期转手流通，都会比一般的公寓表现更为出色。
当然，需要关切的另一个点是，所处产住融合板块的产业，是否足够热络和具有可持续性，如果产业不兴盛，那么也就谈不上什么“产城”。
你认为，公寓是否一律都不能买？
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