太原楼评张明☞| 业内视角
313篇/文3089字/阅读15分
导读
人生唯有年龄可不劳而获，伴随老龄化如何老吾老也成地产新课题！
察势者明，趋势者智，驭势者独步天下！见字如面，大家好，我是太原楼评君！
2019年楼评君第一次接触养老专题的工作，当时感觉这个小类很遥远，毕竟山西在养老地产开发运营相对要“滞后”一些，那几年城市住宅基建如火如荼，康养类自然成了冷门。最近上海养老院“殡仪馆”事件也让大家关注起养老的话题。
2020年七普数据，60岁以上2.64亿，人口占比近19%！山西省陆续批复了不少地市的康养类项目，居家类养老服务也得到的支持，尤其是2021年后，地产从短跑重营销逐步往长跑重运营的转变中，康养类地产在山西又逐步形成新的发展气象。
对康养类地产判语：
康养地产潜力巨大，赛道竞逐弃虚务实！
本文的框架概况如下：
政策层面：全国和省内浅析；
养老需求：需求量和层次浅析；
康养体系：典型案例和逻辑；
市场预判：开发运营的趋势；
一：康养政策篇
（一）养老体系规划
“十三五”期间，在政策上对养老事业发展的各项主要指标！正在大力推动“健康中国2030战略”，加速康养步入正轨。
（二）远景目标纲领
十四五规划和2035年远景目标纲要提出“实施积极应对老龄化国家战略”制定人口长期发展战略，优化生育政策，促进人口长期均衡发展。
完善社区的养老服务和普惠托育服务，力争在未来5年内，大城市老年助餐服务逐步覆盖80%以上的社区。“十四五”规划纲要中明确了20个指标包括“养老”和“托育”指标，已有30个省份组织制定了“一老一小”整体解决方案。
（三）山西康养政策
《山西省人民政府办公厅关于支持康养产业发展的意见》支持康养产业做大做强，充分利用适宜的康养纬度、海拔高度和文旅、森林、温泉、中医药等独特的康养资源禀赋，结合黄河、长城、太行三大板块开发，积极引入社会资本，扩大康养产品供给，推动康养产业快速崛起，努力把康养产业打造成我省服务业的支柱产业。
积极引进央企和头部企业进驻，立足我省紧邻京津冀的区位优势，大力引进有养老业务板块的央企在山西设立分公司，吸引国内知名保险康养企业投资山西。推动重点区域康养产业先行先试，支持泰康养老社区落地太原建设省级康养示范区。到2025年建成康养小镇（示范区）20个、康养社区50个、康养村落200个。
2022年1月份山西省举行全省重点养老及康养项目签约仪式，签约8个项目总投资116亿元，包括养老事业2个、康养产业6个，共涉及15家单位和企业。
太原楼评：顺应天时，政策利好。
康养需求篇
几个宏观数据：
一，中国的养老人口需求量？2.64亿！
2020年，60岁及以上人口已超2.64亿，占比达到18.70%，65岁及以上人口1.9亿，占13.5%。中国2018年的人均预期寿命为77岁，健康预期寿命仅为68.7岁，约有8.3年会带病生存。
其次与老龄化迅速增长的另一个问题，是人口低速增长，就业人口的数量在下降，人口结构性红利在消失。老龄化高速增长，出生率低速增长将会是长期面临的人口问题。
二，中国的养老产业的前景？20万亿！
（一）养老产业规模
基于2013-2020年养老相关宏观与产业数据，预测未来养老产业规模，2022年养老产业规模将达到9万亿元，2025与2030年将分别突破12万亿元和20万亿元。
2022年中高收入老年人口数量将超1亿人达到新的高点，进一步推动养老产业消费水平和服务需求的提升，未来养老产业的复合增长率将长期超过10%以上。
（二）人口结构变化
随着我国经济社会快速发展，中国人平均预期寿命已从新中国成立初期的35岁提高到了77岁，这无疑也加速了我国人口老龄化进程。2015年，我国劳动力人口也开始出现拐点。目前，人口结构已经从金字塔状演变成长方形。
据联合国测算，我国人口将在2030年达到14.6亿的峰值后趋于下降，2050年降为14亿，预计老年人口占25.6%，劳动人口占59.8%，少儿人口占14.1%，人口结构将从长方形变成倒金字塔形。
（三）参与者实力增强
目前已有数十家A股上市公司涉足养老产业，如央企/国企类（中康投、云南城投等）、险资类（泰康，平安等）、房企类（万科，远洋等）、其他类（爱尔眼科、九芝堂、同仁堂等）涉及地产、服务、大健康等多个细分领域，形成多条“康养产品线”。
其中，康养类投资模式指社区居家养老、机构养老、综合养老、旅居养老、医护产业、支持产业和辅助产业。如房企聚集“照护 医疗 产业配套”三大类型，险资企业聚集“保险 医养服务”两大业态，运营商重点围绕养老运营管理输出等。其他类企业专注养老产业链深度融合，细分领域纵深发展。
太原楼评：蓝海市场，百舸争流
三：康养体系篇
关于康养类地产的发展模式，浅析其经营模式和典型案例。
一，康养类地产往往是多个主体参与，从地方到开发到运营，涉及到多个环节，其中产品搭建和运营维护是极为重要的。
二：康养类地产运营中，既有轻重资产产业，也涉及到相关的配套资源导入，以及医疗护理和康养管理，以及医保和险资公司等。
三：康养类养老机构，也会根据入住情况和设施情况分为不同的等级，对于不同老人的占比比例也有不同的要求和相关服务提供指标。
四：养老地产的关系图谱。
五：典型康养地产模范项目
（万科：随园嘉树-杭州）
（绿城：乌镇雅园-桐乡）
（远洋：椿萱茂-北京）
太原楼评：涉及面广，重在运营
四：康养市场预判篇
（一）全国康养的下沉
伴随家庭结构的缩小化，未来以60后的老人会逐步倾向于机构养老，传统的家庭养老会逐步缩小，家庭人户分离之下，父母在三四线城市，子女在一二线城市的时代特征会更加明显，故而康养地产会出现在城市下沉发展的趋势。
（二）山西的崛起
山西省表里山河，本身拥有太行山，黄河等地理资源，夏季宜居，人口密度较低，城市基建和医疗压力有相对优势。拥有各类古建群，五台山，长城等历史人文景观，同时温泉，杂粮，森林，草原，中医药资源丰富，有得天独厚的文旅优势。
北有塞北风情的大同忻州，中部有晋商故里的太原晋中，南部有上党的长治晋城，以及河东温润的运城。故而山西的康养未来既有服务于省内老龄化需求，也有承接京津冀，中原城市群等区域“夏养山西”度假型的契机。
（三）康养的新特征
产业融合是康养产业的发展新特征，既有传统的地产，险资公司，医疗等，未来也会有智能化相关服务产业，学院教育，文旅休闲，养生休闲，特色商服等新兴产业，在康养小镇的基建推进下，也会完善相应的文旅配套，让文旅产业具有更强的承载能力。
其次在乡村振兴和康养产业发展相结合的紧密性会更强，尤其是疫情之后，逆城市化现象背后，还存在对县域城镇的产业基建，医疗设施等推进，拉动就近就业。
（四）房企的角色转变
房企的角色过去像是一个接力选手，从拿地接棒后，努力冲刺奔跑，尽快递棒给业主，往往在预售制下房子尚未交付时就已经把房款回笼的七七八八，可谓是天下武功唯快不破，收益也多在两位数以上。
而康养类地产，往往是开发和运营深度捆绑，从获批到建设，再到资源导入和运营，其资本回正多会是超过六年以上，这就让房企从接力赛变成了铁人三项，既要有产品研发开发建设，也要有运营上主导或参与，还要有招商和资源导入或协调，可是担子重了，难度大了，周期长了，收益却降到个位数。
新赛道属于——生活虽苦，但能好好活着！
太原楼评：城市下沉，长跑意识！
以微见著洞察先机把握趋势决策参考
“知识逐渐成为社交货币，点赞，收藏，转发都是鼓励创作的最佳手段”
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作者：太原楼评参考编辑：张明
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