在楼市江湖中，长沙无疑是天花板级别的存在。

深圳，上海这样的国际一线城市，都曾“谦虚”向长沙取经。

昨天，长沙“放松调控”的一份文件引发热议。

这份文件的确十分十分重要，它的特别之处不在于“又一城市放松调控”，而是提供了另一种解决问题的可能性。

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先来看下昨天的长沙方案：

《方案》明确，业主可以通过与试点企业签订《长沙市盘活存量房供作租赁住房合作协议》的方式，由长沙市住房租赁监管服务平台进行监管，将存量房盘活供作租赁住房，运营年限时间不低于10年。

本《方案》施行之前，已实现网签备案交房或已办理不动产登记的房屋，盘活供作租赁住房后，不纳入家庭住房套数计算。在《协议》履约期内的租赁住房信息将在不动产登记系统中进行标注，并确保履约。

核心内容就一句话：

限购政策不变，但业主只要把房子拿出来和国有平台合作进行租赁，就不计入限购套数。

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这会导致什么结果呢？

第一，释放购房资格

如果套数超标，被限购了，那么只要拿出来租赁，就不计入套数，可以获得购房资格。

请注意，限购政策并没有变。但是也达到了，满足改善住房居民购房的需求。

第二，激发购买力，刺激楼市

今年政策总体是宽松。市场行情不好，看看各地的楼市刺激政策，往往都比较简单粗暴，直接给补贴，给优惠。

作为楼市模范生，长沙还是有技术含量。

把购房资格释放后，再辅以此前出台的降低首付、降低利率等配套措施，刺激市场的购买力。

要注意的是，能拿房出来租赁，再获取购房资格的，一定是改善，而之前的刺激政策更多针对“刚需”。

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如果，仅限于此，长沙这次调控就和其他城市并没有太大区别。

长沙方案的特别是之处就在于激活“存量”，并且解决租赁保障房“资金从哪儿来”这两大难题！

第一，激活存量，“闲置资源”发挥价值！

房地产市场发展到今天，总体是不缺房。截至去年底，我国的城镇人均住房是45平米。这样算下来三口之家就有135平米。

但问题大家也知道，资源错配，不配不均等问题导致“结构性短缺”。

昨天我们在看成都二手住宅数据就发现，15万套挂牌在售，10万套都在200万以上，可以说老破小占据了存量市场的一大半。

这些房子怎么办？

拆了重建？成本太大，并且短期根本不可能。

更难受的是，这些房子在业主手上，还占了购房名额！这样的案例，身边还真不少。

第二，刺激“个人”参与“租赁住房”

租赁住房，保障住房，是政府一直在大力发展的领域。

租赁保障房领域的确应该大力发展，但是也存在不少实际困难，最大的难题是资金。

保障房资金筹措难，也不是这两年的事，人民日报、新华社，很早就关注到“保障房资金难筹措问题”。

长沙方案给出的启示是，有没有可能激发社会资本来参与。

社会资本也可分两类，一类是企业为主体，一种是个人为主体。企业参与保障房，此前已经有不少案例和试点，主要是土地优惠、税费优惠等。

这次长沙是直接试图激发个人，也就是散户的“闲置资源”，这在国内还是首次。

试想，如果要“新建”保障房，让大众来参与，那一定很困难。

首先，个人如何参与，如何合规的问题就难以解决；其次，保障房注定了收益不高，参与热情可想而知。

但是，通过个人的存量房产，需要新投入的成本就很低了。可能达到“双赢”的局面。

第三，如何“双赢”呢？

政府要做保障房，传统思路是“新建”。

这里有组数据，2025年末长沙租赁住房的任务是15万套：新建（筹集）公租房1万套，新增公租房货币补贴3.5万户，新建（筹集）保障性租赁住房15万套，棚户区改造达0.91万户。

请注意，这里面的用词：新建（筹集）保障性租赁住房15万套。

如果要去新建15万套，按照50万一套计算，也要750亿元！如果是括号里面的“筹集”呢？资金上的压力小了很多！

按照长沙方案的思路，会给到业主一些税费减免。甚至我们大胆一点，给一些补贴，那也比750亿少了不知多少个量级。

比如，一套市值50万房子，市场出租价500元/月。和政府平台合作后，租给保障群体200元/月，房东吃亏怎么办？政府来提供补贴，这里面可以通过减免税收，现金补贴等方式。

筹集不是新建，业主有所有权，国有租赁平台有了使用权。所有权和使用权分离，可以较低成本解决保障房数量不够问题。

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另外，长沙方案还有一个好处是，通过政策激活市场主体，用市场的方式去解决问题。

有人说，这也是行政手段啊，不是市场化方式。

首先，是否提供房源用于租赁，是个人自愿。

其次，保障房除了资金难题，还有一个很大的难点是，资源匹配度不高。

2016年审计署做过一次神迹，全国19万套保障房空置！什么原因？

这里面当然不排除有通过权力、关系，违法违规占用保障房资源的问题。

但另一个问题是，保障房不好用。

以前我们建的都是集中式的保障房，这就需要不少土地。但是，不论城市大小，核心地段的土地总是很贵的。保障房局限于资金实力， 位置比较偏僻，建好了之后发现，人们宁愿多花点钱住在市中心，也“没人愿意住”在偏僻的郊区。

长沙方案的理想状态是，你只要有多余的房子不妨都拿出来。哪怕你地段再好，只要符合价格、面积等保障房方面相应的要求，都可以租。

这样可以随行就市，让市场成为资源有效配套的主体。

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今年以来，很多城市陆续放松，但相对来说都是过去政策过严之后的回归。

长沙方案的意义在于，它有可能是一种“长效机制”的建立方案。

我们沿着长沙方案，再往下思考，还有一些解决方案成为可能。

比如房地产税，虽然今年不会出台房地产税，但是未来一定是要出的吧。

房地产税的征收，是否也可以第二套或者第三套起，拿出来做“保障租赁房”，就不征收房或者少征收地产税呢？

这也是可能的。

长沙方案提供了一种解决问题的思路：后房地产时代，有不同的工具和解决问题方案。

时代不同，解决问题的方法不同。

如果没有人均住房面积的基本均衡，没有存量房产的大把资源，长沙方案难以实现。

当然，长沙方案也存在具体如何合作，如何补贴业主，激活市场主体的问题。

但是，这一步的意义却不容忽视。

接下来，各个兄弟城市又要掀起“长沙学习热”了。

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