今年，位于麻涌的南山府换操盘团队了！
早在去年9月，南山府已开放营销中心，接着10月开放样板间，计划去年12月入市。
去年11月至今，已达预售的楼栋却迟迟不拿证入市。
这盘究竟怎么了？楼市君实踩告诉你！
NO.1
项目地处麻涌郊区
营销中心与楼盘相隔约2公里
南山府位于麻涌镇南洲村，在广深沿江高速与花园路交汇处，该项目是2021年1月东莞首拍地块。
南山府早在去年11月，楼盘工程进度已达拿预售证条件。
2021年11月实拍 东莞楼市发布摄
时隔半年，楼市君再次实地探盘发现，项目已有3栋住宅楼封顶，其余楼栋的工程进度均已露出地面。
根据2021年3月东莞住建局发布的政策，实施装配式建筑的预售商品房项目，地上建筑层数为七层以上（不含本数）且已完成三分之一结构工程，同时符合其他条件，可获取预售证。
楼市君实踩发现，南山府在建的楼栋中，大部分已符合拿预售许可证的条件。
2022年5月实拍 东莞楼市发布摄
究竟是什么原因，让南山府迟迟不拿证入市呢？
从楼市君实踩情况来看，楼盘所在的区域多为民房和工厂，还有成片的香蕉林以及农田；营销中心更是设在离楼盘约2公里的汽车博览中心旁。
从营销中心到楼盘工地，步行的时间约30分钟；据现场销售说，后续为了满足看房客户实地看房需要，会在楼盘建设清水房。
进入楼盘道路实拍 东莞楼市发布摄
进入楼盘的道路两旁停满了车辆，同时楼盘周边基本是闲置空地。
楼盘周边南洲村实景 东莞楼市发布摄
楼盘周边的配套基本是南洲村自身的配套，如小卖部、快餐店、汽车维修店等，难以满足未来业主居家的基本生活配套需要。
不过，值得注意的是现场销售介绍到，南山集团在麻涌不止有南山府，旁边还有一个占地约31万平的产城更新项目。
该项目旨在于打造集产业、教育、居住、休闲于一体的示范区项目，该板块未来前景可期。
可惜的是南山府现在并不能依托31万平的产城更新利好承托，毕竟旧改项目不确定因素较多；依据项目周边现状，迟迟不入市也是情有可原了。
NO.2
拿地一时爽，入市泪两行
万科公园里“截胡”
综合来看，南山府迟迟不拿证入市有三个层面的因素。
一是2021年1月拿地的时候高估了未来市场行情，同时碰到了市场环境的不好。
当时该地块，离正式开拍前一天已达封顶价，南山地产最终在终次报价环节中取得该地块，成交总价约11.87亿元，可售楼面价约10777元/平。
楼市君回想起，该地块有20家房企71次竞价，是麻涌最为激烈的一次土拍。
地块竞拍图示
可万万没想到的是麻涌最激烈的一次土拍，现在却面临困境了。
当时拿地有多爽，现在含泪也要撑着进入市场。
二是南山府今年换了新团队进场操盘，营销动作重新开始，错过了竞品相对少的入市时间。
根据南山地产东莞官方微信号消息，南山府早在去年9月已开放营销中心，接着在去年10月开放了样板间。
东莞南山官微截图
项目一直处于冻资诚意登记阶段，原先计划去年底12月开盘，当时吹风价是1.8万-2.0万/平。
可是项目一直未有拿证入市的动作，直到今年3月项目换了新操盘团队进场，并且开始了新的营销动作。
据现场销售获悉，项目最快今年五月底，3号楼盘拿证入市。
从去年12月至今未拿证入市，时隔半年之久，错过了抢占麻涌购房群体的时间；去年底麻涌镇区域内在售新盘已有南太珑玺和珑远·印象翠珑湾。
当时，这两个楼盘备案均价在2.3万/平-2.4万/平，若南山府当时按吹风价1.8万-2.0万/平入市，还妥妥的有高价盘作为承托入市，形成价格优势。
现在，南太珑玺推出首付分期，首期1.5成起，单价18xxx元/平，优惠折扣巨大；更是对南山府的后续入市形成竞争压力。
朋友圈截图
在项目没有其它优势情况下，来自同一个板块竞品的竞争压力可想而知。
三是今年4月位于华阳湖的万科公园里以1.8万/平起的价格入市。
今年4月初，离南山府通勤距离约5公里的万科公园里以1.8万/平起价格入市，更是打了南山府一个措手不及。
接着4月16日，万科公园里开盘。
马路边已经停满了车，入口签到处也已经人挤人，开盘现场的帐篷更是坐满了人。
南山府由于迟迟不拿证入市，可以说半路上被万科公园里“截胡”了。
万科公园里的入市价格可以说是极具杀伤力，使得位置和配套没有优势的南山府陷入了更为被动的状态。
NO.3
重启号角吹响
项目深陷“围城”
5月5日，南山府举行了一场“重启，从改变开始”的论坛会，给项目再次入市做足前戏。
其中邀请嘉宾重点讨论了“东莞水乡片区如何崛起”和“从区位视觉展现产城价值”。
前者从城市区位、产业发展以及规划政策三个维度表达水乡未来发展的期待，后者从东莞区位出发，作为连接广深两个特大城市的魅力，而东莞麻涌是连接广州的门户，进而体现南山府的优势和价值。
总体来看，围绕“穗莞同城门户的产城价值”，赋能南山府。
楼市君认为“重启”两字用的恰到好处，预示着南山府在新团队的操盘下，尝试改变项目目前面临的困境。
能否挽救项目，不止是营销方式，客观的因素摆在眼前，综合来看南山府优劣势均明显。
首先来看项目的两大优势：
一是一江之隔就是广州黄埔，可以享受广州城市发展的外溢红利；同时有江景资源可以凸显。
二是南山府旁边有一个南山地产主导占地约31万平的产城更新项目，将会规划一所九年一贯制学校、占地约4.5万平绿地体育公园、以及占地约1.4万平城市生态绿廊和生态修复区。
综合来看，南山府的优势并不突出，如何突围重启值得观察！
其次是项目劣势有哪些层面，这是阻碍项目重启的关键因素。
一是现阶段麻涌在售新盘竞争压力大，南山府难以与万科、华侨城等房企楼盘较力。
二是南山府虽然临近广州黄埔，但是所在位置属于麻涌的郊区；加上项目周边配套缺乏，楼盘周边以香蕉林和闲置农田为主，短期难以满足居家生活的需要。
三是1.07万/平的地价摆在眼前，万科公园里折扣价又性价比极高；即使持平或者略低万科公园里的备案价，南山府也没有竞争力。
最后，综合来看，南山府新操盘团队想重启项目，有点任重道远的感觉。
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