三年前，我曾写下。

这期间，仍然总有读者留言询问，市区老破小究竟该如何处理，总之就是很纠结。

明人不说暗话，一个字：

抛。

为了防止一概而论，今天我们会从四个维度展开来分析。

1）为什么要抛老破小；

2）哪些老破小要尽快抛；

3）哪些老破小可以有选择性地抛；

4）哪些老破小可以酌情保留。

01

什么是老破小？

泛指市区年代久、房屋破、面积小、小区环境差的房子。

为什么要抛老破小？

1）拆迁无望

2021年8月30日，住建部发布了《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》。

通知明确提出，严格控制大规模拆除，严格控制大规模增建，严格控制大规模搬迁，确保住房租赁市场供需平稳。

其中，对严格控制大规模拆除划定了“底线”：

除违法建筑和经专业机构鉴定为危房且无修缮保留价值的建筑外，不大规模、成片集中拆除现状建筑，原则上城市更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。

提倡分类审慎处置既有建筑，推行小规模、渐进式有机更新和微改造。

倡导利用存量资源，鼓励对既有建筑保留修缮加固，改善设施设备，提高安全性、适用性和节能水平。

什么概念？

除非是你的房子快塌了，或者严重影响市政工程了，否则基本很难拆了。

更何况，当前市场环境下，即便是没有红头文件，开发商也拆不起。

结论就是：能不拆的都不拆，实在没办法了，再考虑拆，而这个考虑周期，也不是一般人能等得起。

2）使用价值的下降

老房子，和人一样，随着时间的推移、年龄的增长，各种问题都暴露出来了。外立面能翻新，但实际居住体验仍然是越来越差。

比如，下水道一不小心就堵了，没有真正意义上的客厅，采光通风差……其使用价值随着时间流逝加速衰减，这是万事万物的规律。

3）租金覆盖不了月供

如果全款买的，倒还好，贷款的话，细算一笔账，你就会发现有多不划算了。

租出去？房东不是那么好当的。

三天两头得维修房屋，而且出租老破小赚的这点可怜巴巴的收入根本覆盖不了月供。

综上，如今的老破小租金覆盖不了月供，使用价值逐年下降，拆迁又无望……你说，留着做什么？

02

哪些老破小要尽快抛？

1）房龄超过30年的房子。

一不小心，你自己就成了最后的接盘侠。

2）多层无电梯的4层以上的房屋，尤其是顶层。

趁着能卖的时候赶紧卖吧。

小区里的老人一趟又一趟地跑居委会，因为住在高楼层的他们，年龄越来越大，真心爬不动了。

顶层买得便宜卖得也便宜，关键是还不好卖，能抛尽快抛。

3）户型朝向不好的老房子。

现在新建商品房的楼间距、户型设计等都有着严格的要求和规范，以保证日照和居住舒适度。

而大量老房子都是早期的公产、企业产，很多户型都是一言难尽。

4）没有附加值的老房子。

很多老破小都占据了市区优越的地理位置，但这并不是核心资源的占有。

这里所说的核心资源指的是地铁和学区，尤其是学区。

如果你的老房子既没有学区傍身，离地铁站又远，基本就没什么可留恋的。果断抛！

03

哪些老破小可以有选择性地抛？

1）准地铁房。

可以确定的是，地铁的修建赋予了周边小区一定的溢价空间，但地铁真正开通后往往还会有一波行情。

因此，如果你的老破小周边有地铁即将开通，卖房的事，可以适当缓一缓，待地铁正式开通后再卖。

比如地铁10号线沿线。

昨天，随着天津地铁10号线一期工程最后一面直流1500V开关柜顺利合闸，江湾二支路站至于台站区间接触网一次性送电成功。

这标志天津地铁10号线一期工程全线电通，完成了继“洞通”“轨通”后又一重要节点，为今年如期开通奠定了坚实基础。

天津地铁10号线一期工程西起西青区于台站，北至河东区屿东城站，沿线经过西青区、河西区、东丽区、河东区4个行政区，串联丽江道、珠江道、天钢柳林、津滨大道、太阳城等重要客流集散点，是天津中心城区的东南大动脉。

但，如果是远期规划，就没必要耗时间了。毕竟，地铁修得没有那么快，你懂的。

2）短期内所属板块有重大利好。

没法具体说，一事一议。但，注意关键字：短期。

3）有很深的情感羁绊又适合养老的房子。

有一些老小区，老人住了一辈子，现在依然还住着。

周遭的邻居、环境他们熟悉了，也不愿意离开。配套成熟，楼层也比较适合老人住（3层及以下）。

这类老房子，就别苦劝老人卖掉了。

即便房龄超过30年，即便拆迁无望，即便暂时看不到升值前景，老人不愿意卖，我们也应该无条件尊重。

因为，为人子女，父母开心就好。

04

哪些老破小可以酌情保留？

道理很简单，你要看这套房子占据了多少优质资源，比如商业、医院、公园等。

而其中最重要的，还是学区，其次，是地铁。

和平区的老房子，只要不是拆间，无论是划片重小，还是普小，都有保留的价值。

河西区、南开区的老房子，优先考虑保留重小，还要挑楼层、朝向、小区等。

你会发现，值得让我们保留的占据绝佳资源的老破小其实并不多。

老破小，当抛则抛。

人活一世，对自己和家人好一点，从住好一点开始。