了解瑞士房地产的行情，从有关外国人所有权到瑞士的购房程序。

对于移居瑞士的外国人来说，瑞士的房地产市场可能是一个巨大的困惑，因为不同地区的房价差异很大。关于外国人所有权和瑞士抵押贷款的规定会让任何人感到费解。 在这篇文章中，我们将向你解释在瑞士的外籍人士如何购买房产。

这个购买瑞士房地产的指南包括以下章节:

  • 瑞士房地产现状
  • 在瑞士买房vs租房
  • 瑞士的房价如何
  • 外国人可以在瑞士买房吗?
  • 在瑞士购买房产的费用都有什么
  • 如何在瑞士寻找合适的房产
  • 如何在瑞士购买房产
  • 搬进你在瑞士的房子
  • 如何在瑞士自建房
  • 在瑞士卖房子

瑞士房地产现状

瑞士是世界上住房拥有率最低的国家之一，2016年占总人口的37.4%。 巴塞尔(16%)和日内瓦(18.3%)的数据最低。 在苏黎世，这一数字上升到近三分之一。

年长的瑞士居民更有可能拥有自己的房子。 65岁以上的人中有47.5%拥有住房，而25-65岁的人中只有26.1%拥有住房。 大多数房主住在农村社区。 造成这一现象的原因有很多：从城市人口增长导致住房存量紧张，到不断上涨的房价，再到拖延购房的官僚作风。

瑞士房价的大幅上涨导致瑞士国家银行(Swiss National Bank)出台了降低家庭抵押贷款债务的新规定。 此举导致2017年瑞士房价下跌。

在瑞士买房还是租房?

由于房地产市场火爆，购房过程缓慢，许多移居瑞士的人最初选择租房。

这并不是说在这里租房对每个人来说都是一种积极的体验。 事实上，在热门地区，私人出租行业竞争异常激烈，每一处房产的房东都会收到很多询问。

瑞士的房价

自2019年4月左右以来，瑞士房价一直稳步上涨，2020年9月同比上涨2.1%。 在此之前的2017年，购买价格出现了15年来的首次下降。

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从2000年到2016年，瑞士房价上涨了惊人的80.5%，这一趋势导致瑞士国家银行引入了更严格的贷款标准，并放弃了对欧元的上限，试图减少投资者需求。

最近的数据显示，截至2020年12月，苏黎世市中心公寓每平方米的平均要价为12,938瑞士法郎，日内瓦为13,426瑞士法郎，洛桑为13,967瑞士法郎。

外国人可以在瑞士买房吗?

瑞士对外国人购买房产有严格的限制，所以根据你的背景，你可能会发现你的选择有限。 如果你符合以下条件，你可以在瑞士买房:

  • 持有瑞士居留证并居住在瑞士的欧盟或欧洲自由贸易联盟国民
  • 持有瑞士C许可证（相当于瑞士永居）

在这两种情况下，你都拥有与瑞士公民一样的购买房产的权利。 你可以购买投资性房产、度假屋、商业地产以及主要住宅。 如果你持有瑞士B许可证，你也可以购买房产，但只是为了居住。 B类签在可以在这篇文章中找到《一文读懂全部瑞士签证分类、永居内容》

这些类别以外的人，如非居住外国人，没有瑞士工作许可证的外国居民(包括为外交使团、联合国机构和欧洲核子研究中心工作的人)，或持有短期或季节性工作许可证的工人，不被允许购买房产，或可能需要申请购买许可证。

请注意，许可证标准因州而异。 它通常倾向于已经在当地定居五年或五年以上的申请人购买主要住宅。 有很多咨询公司能够帮助你了解购买瑞士房产的过程，比如Cosmos Value。

跨境工作者的生活：在瑞士工作，在其他地方生活

瑞士是一个小国。 瑞士的许多主要城市，包括日内瓦和巴塞尔，都离边境很近，在瑞士工作的同时也可以住在邻国。

内地的房价通常更便宜。 如果你的工作许可证允许，你可以考虑成为一名跨境工作者，在法国购买房产，或者在瑞士获得一处德国房产和一份瑞士工作。

在瑞士购买房产的费用

尽管实际房地产成本很高，但就交易成本而言，瑞士是欧洲最便宜的地方之一。 根据《全球房产指南》(Global Property Guide)，买家支付的总成本通常在总房产成本的0.25 - 3.55%之间。 卖方支付3.23 - 5.38%。

买方的成本包括：

  • 房地产转让税，在0.2% ~ 3.3%之间
  • 注册费- 0.15%
  • 公证费- 0.1%

如何在瑞士寻找合适的房产

与许多其他国家一样，大多数瑞士房产都是通过房地产中介和房地产门户网站在线销售的。 房产清单也出现在所有主要报纸和专业房产报纸上。 这些通常可以在房地产经纪人和购物中心免费获得。

瑞士主要城市的租房市场竞争激烈，这意味着当你看到挂牌的时候，有些公寓可能已经租出去了。

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在买卖方面，房地产销售往往进展缓慢，但了解当地情况仍是一个优势。 向能够访问市场外房产的本地代理注册。

主要在线房地产门户网站

  • Homegate
  • ImmoStreet
  • ImmoScout24
  • UMS Temporary Housing

在瑞士找一家房产中介

  • 瑞士房地产协会 (SVIT)
  • 瑞士房地产专业人员联盟(USPI)(仅法语)。 只在瑞士罗马地区活动。

瑞士的大型房地产机构

  • Privera
  • Wincasa
  • SPG (仅法语)
  • Moser Vernet & CIE
  • Naef (仅法语)

瑞士的分区规定很严格。 虽然农业土地上的现有财产(例如农舍)可以由非农业工人购买和使用，但对新建筑、扩建甚至非农业工作所需的建筑物的维修可能会有严格的限制。

如何在瑞士购买房产

在你找到你的新家后，你必须提出报价，找到抵押贷款，如果对方同意出售，并签署合同。

这不是一个进展迅速的过程。 在瑞士，这一过程通常会持续三个月或更长时间。 当你买房时，你应该留出至少高于购买价格的5%作为费用和收费，包括房产转让税——在一些地区可能高达3%。

如何选择瑞士的房产

在瑞士，要求专业人士对房产进行调查是不常见的。 建筑商可能会把要求进行调查作为对其工作质量的负面评价。 然而，由于卖方不需要通知您任何问题，调查可能会提前告知是否有严重问题存在，特别是对于较老的房产。

在瑞士，你可以找到各种各样的房产类型，从大型独立住宅到封闭街区的公寓。 Minergie（节约能源标准）在新建住宅的可持续性和能源效率方面实施了标准，在过去20年里，根据地区不同，有10-25%的新建筑获得了Minergie认证。

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如果你住在公寓里，你可能对支付公共区域维护的服务费很熟悉。 然而，在瑞士，即使是独立住宅，也可能会收取停车场、船坞或私人道路等公共区域的年服务费。 对于公寓来说，每年的成本约为购买价的1%。

瑞士的地方财产税在公社与公社之间以及州与州之间差别很大。 在选购房产时询问一下税率。

在瑞士获得贷款

在出价之前，你必须向银行申请贷款。 贷款可以直接与贷款人安排，但也可以与经纪人安排，后者在卖方和贷款人之间提供谈判，并在必要时代表客户签署合同。

当你申请时，贷款人会评估你正在考虑的房产的价值，并决定是否为你提供贷款。 20%的定金通常是最低要求，包括至少10%的现金。

在瑞士一般没有援助计划来帮助支付购买房产的费用。 如果你没有最低20%的贷款，你就不太可能买到瑞士的房子。 唯一的帮助是给第一次购买的人。 一些贷款提供商提供较低的利率来帮助人们获得房产。

出价买瑞士的房子

你可以借多少，可以贷多少款可能决定了你可以提供的财产数额。 一旦你决定出价，就通过你的房地产经纪人或直接与卖方沟通。 瑞士的房地产经纪人通常为卖方工作。 这意味着你应该对他们的说法持怀疑态度。

如果offer被接受，你可能需要在这个阶段支付一笔定金，由第三方公证人持有保管。 你需要一份书面协议，说明定金将何时会被没收或退还的情况。

你还必须通知你的贷款提供者，你的报价被接受了，并与他们完成任何剩余的文件来获得真正的贷款。 然后他们通知公证人付款方式已经完成，买卖可以继续进行。

在瑞士完成一笔房地产交易

在瑞士，财产转移由公证人处理。 在瑞士的许多州，公证人是为买卖双方工作的公职人员。 买方可以推荐一位公证人，或者你也可以自己选择一位。

公证人一般会:

  • 起草合同;
  • 保管买方的资金;
  • 完成财产的正式转让;
  • 登记所有权变更;
  • 确保所有法律手续齐全;
  • 能够就交易的合理性和合法性提出建议。

瑞士买房的销售合同

销售合同通常由公证人起草。 事实上，在一些州，这是法律要求的——因此是相当标准的。 然而，如果你对当地不熟悉或不会说当地语言，请找你自己的法律代表来解释协议的细节。 由于贷款是在买卖合同签订之前商定的，你的抵押贷款提供者可能会为你检查合同，也许是免费的。 瑞士法律规定，买卖双方必须能够理解当地语言，或将委托书交给能够代表他们签字的人。

搬入你的瑞士新家该做什么？

保险

如果你在瑞士购买房产，你需要购买建筑保险。 这通常包括火灾、洪水和其他自然灾害，你也可以购买额外的保险。

可选房屋保险在瑞士是家庭财产的内容保险和第三方责任保险，以覆盖意外的不速之客到来。

公用事业和电信

除了安排保险范围，你还需要安排电力、水、网络和电视等东西的供应商。 在这些方面，瑞士市场是高度私有化的，所以你需要货比三家才能找到最好的交易。

如何在瑞士自建房

你可以在瑞士购买土地，建造自己的房产，不过你需要获得许可证。 瑞士的土地相当昂贵，从每平方米150瑞士法郎开始，到每平方米2000瑞士法郎。 平均成本约为每平方米350瑞士法郎。

除此之外，你还需要支付建筑成本。 这将取决于房屋类型、楼层数和使用的材料等因素。 你可以使用一些在线房屋建设成本计算器来帮助你计算出整体成本。

在瑞士卖房子

除非你买的是养老院，否则你可能会想在某个时候卖掉你的房产。

对于卖方来说，销售房屋的费用通常在3-5%之间。 如果你使用中介，至少要支付销售价格0.5%的费用。 在瑞士，资本利得税适用于房产销售。 如果你把财产赠予别人，你可能也要交税。

当你在瑞士出售房屋时，你有责任通知买方房屋的任何缺陷。 如果做不到这一点，你可能会被要求赔偿。

出售瑞士房地产的过程涉及多个阶段。 这些通常包括:

  • 设定销售价格作为谈判的基础。 你可以通过专家或在线评估工具对房产进行评估。
  • 创建详细的销售文档，包括照片、建筑平面图和房产描述等内容。
  • 通过网站、房地产中介和分类广告等渠道发布房产广告。如果你使用中介，你可以通过瑞士房地产协会(SVIT)或瑞士房地产专业人员联盟(USPI Suisse)寻找声誉良好的中介。 请记住，使用瑞士房地产经纪人是需要付费的。
  • 房子卖了就要签合同。 这是通过公证人完成的。 一些瑞士州提供官方公证人，否则你将不得不聘请私人公证人。
  • 进行财务安排，从买家那里收到初始定金，然后在销售点收到约定的全部金额。 一旦这笔钱用完，你将需要支付出售时所欠的任何税款。