昨日，国家统计局公布了2022年4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况：在4月份70城中，无论新建还是二手，商品住宅销售价格下降城市个数增加，其中新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市分别有47个和50个，比上月分别增加9个和5个。

一二线城市新房、二手房同时上涨仅6个城市，北京、上海、广州、杭州、海口和成都。

天津一二手房价均有回落，新建商品住宅销售价格环比下降0.1%（3月份是上涨0.2%），二手房销售价格环比下降0.5%（3月份是下降0.3%）。

从上面图中看出来呢，从2020年开始天津房价经历了两波大涨，根据克而瑞数据显示，2020年1月商品住宅成交均价为15015元/㎡，到2022年4月天津商品住宅成交均价为17277元/㎡。

成交均价逐月走高，主要是结构性上涨，高价盘、高端改善盘占比逐月走高。

01

刚需过稳，高端改善频出手

据克而瑞数据统计，今年前四月，天津共计成交商品住宅2.1万套，同比大降43%，成交量几近腰斩。（全国类似，北京降幅42%，广州降幅45%）

但是，600万以上的高端改善盘成交共计495套，同比去年下降8.5%，同比成交规模缩量，但是市占率却是上升的。

其实从2020年疫情出现那一年，高端改善项目成交套数就开始呈现向上的趋势。2019年600万以上高端改善房成交占全市比例，仅为1%；而近12个月600万以上高端改善房成交占比，却达到了1.9%。

数据来源:CRIC2020

当很多人吐槽疫情带来的工作、工资压力时，高端改善客户却在默默买房。

市场下行态势下，成交占比保持上涨，即便是在市场疲软状态下，高端盘的购买力依然强劲。

数据来源:CRIC2020

而从一线的成交现场我们也能感受到豪宅市场的火热氛围：

根据克而瑞天津机构监测统计2021年开盘加推全市共计148次，平均开盘认购转化率为30%，高端改善盘开盘认购转化率达到了34%，推出即罄的项目共有4个，其中共有2盘属于成交价超600万的高端改善项目。

有钱人比想象中更多，高端改善盘比想象中更受追捧。

02

和平&红桥接棒西青&河西

今年卖出的495套高端改善房，都集中在哪个区域。

根据克而瑞数据显示，今年前4个月，600万以上的高端改善房主要集中在和平、红桥、河西和西青四个区域，也主要由于供应侧偏至和平和红桥的原因。

和平600万以上的新房成交套数达到104套，主要是由于和平房价较高，拉高了总房价。

2021年600万以上的高端改善房，主要集中在西青和河西，西青的套数占比达到31%，河西的占比达到21%，西青回落幅度较大，今年前4个月占比仅为16%。

数据来源:CRIC2020

今年和平和红桥主要上涨的原因是有两个新项目入市，新盘入市拉高区域市场热度，同时带动周边的区域市场。

03

600-800万，160-180㎡热销

入门级高端改善项目即600-800万元单套，成交套数占比最高。

从2021年到今年4月，总价在600-800万的新房成交占比在65%，其次是800-1000万，随着总价越高，成交占比越低，1200万以上成交套数占比仅为6%。

数据来源:CRIC2020

今年前四月单套最高价在西青区美墅金岛，4800万成交。

此外，根据克而瑞数据统计，截止4月，160-180㎡的住宅产品成交套数最多，占比23%，其次是140-160㎡和200-250㎡。

数据来源:CRIC2020

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由此可见

目前高端改善市场的格局，仍呈现向上的趋势。

在疫情常态化的今天，高端盘虽然是避险的产品，但买房人的置业观念已经发生翻天覆地的变化，高端改善盘成为越来越多人的追求！

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