张 博
越秀康养 总经理
越秀康养产业投资公司 总经理（创立人 ）
华南医养融合研究院 副理事长（创立人）
广州国资国企创新战略联盟 创始人
广州市社会福利与养老服务协会 副会长
重庆大学建筑经济及管理 管理学硕士
国家注册执业 建造师、投资咨询师 资产评估师
工作经历:
拥有20年战略管理、投资并购、资本重组及创新管理经验。
在越秀集团工作超10年，曾任集团发展部负责人，负责越秀产业基金、融资租赁、越秀金控集团孵化及上市等，对金融、地产及关联产业发展及产业创新具有较深研究和洞察。
自2012年开始，对全球养老行业发展现状和趋势进行系统性研究，于2017年创立广州越秀康养产业投资控股有限公司，历时4年在全国布局19个项目近8000床规模，位居行业前列。
以下内容为采访文字实录精选，需要了解详细版请看采访视频。
黄利利
1.作为上市房企，越秀康养是通过哪些形式来布局养老业务的？受众的定位是哪些？
张博
越秀康养作为越秀地产的全资养老企业，带有地产基因，在成立之初，走就是全链条路线，打造的是综合型养老企业。
根据国家目前的9073政策，国家要建机构、社区居家作为家庭养老的补充。养老各类的产品线，各类的业态越秀康养都有涉及，核心业态是医养结合型的机构。
医养结合机构面向受众大概是80岁以上刚需型的长者，就是到了需要协助的阶段。第二种核心业态是康养社区，就是长者相对自理活力，一般在75岁左右，长者入住康养社区后，无论他的身体状况或自理能力如何变化，都有相对应的一站式的服务提供，
第三种核心业态就是围绕这两类长者，其实这已称得上涵盖了全部长者。因为长者多多少少都有不同的慢性病，所以我们也有康复医院，一般康复医院都是跟养老机构一起的，有条件设大型康复医院、二级康复医院，或是小型康复中心，总之是尽可能地配备康复医疗配套设施。
目前核心业态就是三类，机构+康养社区+康复医院，这些在单一项目内整合起来就是类似于泰康之家的CCRC持续性照料社区。越秀康养现在也正依托各机构专业服务能力辐射、延伸社区居家养老服务，为了把养老服务做得精细化，我们还开办了越秀康养护理培训学院，为越秀康养旗下各项目培养输送专业的护理人才；为了增加长者的文娱活动，开设越秀长青院、老年旅游；老年研究方面设立了华南医养融合研究院等，这都属于延伸业务。
黄利利
2.目前，越秀康养在哪些城市有布局养老项目？其中涉及的具体业务有哪些？
从2017年到2022年，五年磨一剑，越秀康养布局了粤港澳大湾区和长三角两个经济圈。粤港澳大湾区主要在广州，在长三角主要是四个城市，无锡、湖州、台州和镇江。这些城市跟区域支付能力都较强，是老龄化程度较高的核心城市。
形成了三省六市19个项目8000床的规模。
黄利利
3.越秀地产品牌发布会发布3个康养新品，都有哪些特色？
张博
目前的产品体系，主要围绕三个核心业务，其实做出了不同的产品线，比如说养老、医养结合型的机构有两条产品线，一是高端的“海”系列的养老机构。第二就是大众普惠型，“银幸”系列养老机构。医疗也有两条产品线，第一是为民康复医院，第二类是护理院，比如越秀朗高系列。除此之外，还有大型的康养社区，打造了“悦”系列产品线。
这次发布的三个产品，首先是大型活力康养社区，叫悦麓居，面向的主要是活力型长者，建筑面积大概68000方，总共由五栋楼构成，一栋医护楼，四栋活力公寓，包括515套活力公寓，140张护理型的床位，82张养护床位。悦麓居项目的特色是在广州市老城区——白云区，越秀康养一般都会选择城市的老城区，满足长者和家属就近养老的需求。作为综合型的康养社区，除了提供温馨舒适的生活空间之外，项目还打造了两层符合广州特色的公共活动区，大概总共7500方，由连廊构成，通过骑楼就直接把连廊融合在一起，所以非常具有岭南特色。在公共活动区涵盖的设施非常多，包括长者唱歌跳舞、打牌下棋，餐饮，还有礼堂，图书馆、咖啡厅，乒乓球室，运动设施，游泳池、健身房，禅修室。涵盖了长辈身心健康，社交各个层面的需求。在项目里也植入了健康管理跟老年大学，希望能够全方位的丰富长者文娱生活，全方位保障健康需求，同时也跟三甲医院建立绿通，长者如果有病在医疗机构就可以解决。如果出现了突发情况或者重病，十分钟之内能够转移到三甲医院，保证长者生命安全是项目第一特色。
第二个相关特色产品是高端养老医养结合型机构——海系列，有两个品牌，第一是海颐苑，这个项目于2019年已开业，定位国际医养结合养老公寓，目前一期已全部住满。
海系列另外一个品牌是海樾荟（西湾路）养老公寓，海樾荟（西湾路）在广州市荔湾区，也是老城区，是由两栋楼构成，是典型的医养结合型养老机构，总共建筑面积35000方。在项目上打造了一个二级康复医院，在康复医院中的级别比较高，未来还希望能够升级为三级康复医院。第二就是在老城区，虽然在老城区，但是花园面积非常大，项目上配套四个立体式花园：内亭园、平台花园、空中花园，还有全市最大，达3000方的专业康复花园。为了打造康复花园，我们专门请华工著名教授来做研究和打造，这么丰富的花园配置有利于长者的全方位康复活动。项目的采用分级照护、分区居住，设有独立生活区，专业护理区以及认知症照护专区。
第三个新品是海樾荟系列在白云区的项目，叫海樾荟（景云路），项目特点是广州市民政PPP项目。定位广州市综合养老服务中心，提供包含机构、社区、居家三位一体的多元化养老服务，力争打造成为国家级综合示范区。项目设有155张养老床位，此外配有老年大学，助餐配餐以及社区居家养老业务，升级改造数智化养老，业态非常全。政府公建民营的性质，是这个项目是第三个特色。
总体上来讲越秀康养专注于打造医养结合型的产品，同时也自己打造了老年大学品牌，叫越秀长青学院，致力于为长者提供终身学习场所，希望能够丰富长者的精神生活。同时也致力于在老城区，在家门口开发养老机构，希望长者在家门口就能够过上优质养老生活。
黄利利
4.越秀康养的收购策略都有哪些？
张博
越秀康养的收购策略,第一，收购的是产业型收购，不是财务型并购。所谓产业是希望打造养老产业，所以收购都是首先要求控股，跟收购企业的共同去发展壮大。利用资源，利用品牌，也利用团队优势一起成长。
第二是选择一二线城市，一线城市跟强二线城市优先。所以当然也可以考虑一部分，支付能力比较强的三线城市。所以选择城市标准是两个维度，实际上是是支付能力强，另外就是老龄化程度比较高，这两个是基本标准。
第三是面向客户群是中高端客户，所以收购的企业，他们的目标客群也是中高端。中高端的客户群有特点，称之为高知，富裕或者中等富裕。高知的就是高等知识分子，可接受程度比较高，思想比较开放，所以对养老机构就更加能接受，而且他的小孩一般都不在身边。所以这类家庭长者是对机构的第一需求比较大。第二是支付能力比较强，现阶段整个中国的养老理念，还在转变过程当中，所以这点也比较关注。
第四就是不收购民非，民非是没办法收购的，一定要是市场化的养老企业。
第五是收购未来的回报率，收购的项目选址，包括企业未来的回报率，应该要到行业平均水平以上，应该比较优秀再考虑。
第六是非常看重团队，就是团队的文化，企业的文化。希望在管理文化上团队的文化相契合。
黄利利
5.越秀康养“十四五”期间的目标都有哪些？
张博
越秀是很重视战略的企业，所以每五年都会做五年的战略规划，都是根据国家的规划时间周期去匹配的。2020年做了十四五的规划，当时提出来，在五年之内要拓展达到50个项目，现在已经做了20个，总投资超过100亿，到十四五末的床位希望能够达到3万张。其实有两个目标，保守目标是做1万张以上，乐观一点是做3万张床位。包含养老机构、CCRC，也包含康复医院。希望企业达到20亿以上的总营收，争取成为大湾区第一、全国领先的康养产业品牌。以大湾区跟长三角为核心，挺进华中成渝，还有华北等核心城市能够实现全国化布局，争取成为全国首家公开上市，是我们“十四五”的规划目标。
黄利利
6.请您分享下对康养产业朋友和康养焦点的期望或寄语。
张博
对于康养产业的朋友，我想表达的是：康养产业未来已来，康养是慢生意，是个很庞大的赛道，很难用这种短期牟利的思想、思维去做。如果你长期坚持，跟你付出的努力迟早会有丰厚的回报。也希望同行、还有其他关注养老事业的朋友们能够继续坚持下去。
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