据克而瑞数据统计显示，截至2022年4月底，无锡市区商品住宅狭义库存面积达533.80万方，按照近一年去化速度，去化周期为12.0月。
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近一年库存走高 去化周期拉长
纵观近一年无锡市商品住宅狭义库存走势，全年呈现波动上行趋势，去化周期明显拉长。截至2022年4月，无锡市区商品住宅狭义库存面积达533.80万方，同比增长3.09%，环比增长0.82%。从库存去化周期来看，按照近一年去化速度，2021年4月去化周期为9.4月，而2022年4月去化周期上升为12.0月，去化周期明显拉长。
究其原因，一方面市场下行大背景下，房企“躺平”，购房者“观望”，供需疲软，另一方面，2022年开年多地集中爆发新冠疫情等不确定性影响，使得前期成交较热的区域受新冠疫情影响购房需求延期释放。
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滨湖区库存高企 乡镇板块去化压力大
从同比情况来看，惠山、新区、滨湖区库存上涨，锡山区、梁溪区库存有明显下降；同时在供应缩量、需求疲软的情况下，去化周期都有所拉长。
从库存量和去化周期来看，坐享政治红利的经开区，作为无锡房价高地，配套、规划等不断完善，近一年来虽库存有所上涨，但去化周期仅为8.6月。
滨湖区库存不断攀高，为123.98万方，占比总库存量的23.23%，去化周期超17个月。大众眼中一向火爆的滨湖区，为何库存居高不下，去化周期达近一年半呢？
据克而瑞数据显示，滨湖区库存主要来自山水城板块、渔港板块和马山板块，分别占比29.36%、20.81%、16.60%。而渔港板块与马山板块近一年板块去化流速较慢，产品去化周期较长，去化压力大。
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刚需面积段产品库存不足 亟需补仓
再来看看各面积段库存以及去化周期。
目前，无锡市商品住宅库存主要集中在110-120㎡、120-130㎡、130-144㎡以及200㎡以上面积段。其中，110-120㎡、120-130㎡、130㎡-144㎡产品虽库存高企，但去化周期都在11个月左右，属于正常范围；
值得注意的是，70-89㎡面积段产品库存量仅为15.64万㎡，去化周期仅需7.3月；而纵观近半年内，70-89㎡产品供应仅为4.9万㎡，成交6.06万㎡，供不应求，库存亟需补仓；
180㎡以上产品库存超百万方，去化周期约22.9月，去化压力大。
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品牌房企多区布局 库存高位
最后，我们来看看房企商品住宅库存及去化流速如何？据克而瑞数据统计显示，建发房产、融创中国、万科地产分别以37.11万㎡、23.30万㎡、21.81万㎡可售库存面积位居房企库存排行前三位。而这些房企的项目库存分布如何呢？以深耕无锡最早的万科地产为例，一起来看看具体数据。
据克而瑞数据统计显示，2022年4月底，万科地产在无锡市区商品住宅库存总面积为21.81万㎡，占据无锡总库存面积的4.09%。其库存主要集中在惠山区、滨湖区等，主要库存项目为万科金域蓝湾、万科梅里上城、万科四季都会等。
就单个项目来看，万科金域蓝湾库存量最大，但值得注意的是，据克而瑞数据监测显示，万科金域蓝湾2021年四季度两次开盘，部分房源尚未备案，此外，2022年4月刚获得销许的部分楼栋还未开盘入市，这也是导致库存量大的原因之一。
万科臻境、万科青藤公园、万科四季都会去化周期均在5个月以内。
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总结
2021年下半年以来，一级市场、二级市场持续降温，叠加疫情反复的影响，楼市供需疲软，导致库存居高不下，去化周期明显拉长。近期，无锡出台公积金新政、个人增值税免征年限调整、降房贷利率等利好楼市的政策，预计二季度市场供求将企稳回升，届时库存或将有所下降，但整体行业信心已然大不如前。
注：本文仅为个人观点，不代表所在企业立场，供参考。
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