中国人民银行公布了5月份的房贷利率，相比1月份的4.6%再下降15个基点，达到4.45%，这是2022年第二次下调房贷利率，1月份下调时，是近20个月首次调整，但也仅仅下降了5个基点，而5月距离1月才4个月就下调了1月份3倍的水平，说是大降也不为过。

数据显示，目前已经有包括广州、深圳、天津、济南、青岛、郑州、苏州、昆明等20个城首套房最低利率降至4.4%。按照这样的超大降幅，理论上应该会在即将到来的6月掀起购房潮，那么这一预期能够实现吗？我认为4个条件将成为刚需的买房阻力：

第一，楼市全线降温

现在大家买房的情绪可能不是很高，主要原因还是害怕做高价房接盘客，或者房屋烂尾，为什么会有这种顾虑呢？目前国家统计局已经公布了4月份的房地产投资销售情况，投资方面，4月份全国房地产开发投资增长竟然为负，下降了2.7%，而上次出现这种情况，还是在2020年同期，疫情最严重的的时期，才下降了3.3%，在2021年同期的时候已经回温至增长21.6%，经过2021年一年的休养生息，2022年的楼市环境应该更好，但如今不增反降，可见房企们目前的资金情况并不乐观。从销售上来看，销售面积和销售额双双走低，分别下降20.9%和29.5%，相较于3月份降幅继续扩大。房企回笼资金能力差，一些中小房企可能会面临资金链断裂，期房无法续建的风险。

第二，一个月省的钱太少

从央行的数据来看下降幅度很大，一次降低了15个基点，现在可以按照4.45%的房贷利率买房。但具体到现实中，又能为购房者省多少钱呢？假设需要贷款100万元，等额本息30年还款，30年将少还3.25万元，分摊在每个月就是89元。每月5000多的月供，只减少不到一百元，如同杯水车薪。用网友的话来说，缺的不是利息，而是首付和每个月要还的月供本金。根据国家统计局公布的数据显示，2021年城镇居民可支配收入一年是47412元，月收入就是3951元，要负担百万的房子，还要承担其他生活各项支出，对于多数上有老下有小的家庭，经济压力非常高。

第三，70城楼市松绑调控收效甚微

数据显示，今年以来已经有超过70城公布楼市松绑调控政策，涵盖放宽限售、限购、限贷，提供住房补贴等等福利，从城市来看，不只是一般的三四线城市，还包括省会城市哈尔滨、郑州，以及准一线城市杭州。杭州市缩短了社保和个税的缴纳时间，由4年减少到1年，落户满五年取消连续的参保要求。尽管有这么大的手笔，可是5月份的楼市销售却再次给等待楼市回温的人泼了一盆冷水。五月不是楼市热门的购房时间，比如金九银十，因此，最好的销售时机基本集中在五一黄金周，但五一的楼市销售状态却很令人失望，成交额下降80%，房企背负三道红线压力，房子又难销售，回笼资金将难上加难。

第四，人口增长创新低

退休老人们大多数都已经买了房，目前的购房主力还是集中在年轻人身上，而推动他们买房的动力就是结婚和生育，其中，抚育下一代是买房的主要目的，为了让孩子有个良好的生活环境，以及能上个好学校。但如今这一需求在加速下降，人口增长方面，新的人口自然增长率披露，我国从最高的33.3%下降至0.34%，直接降至谷底，创57年来最大降幅，多省人口负增长。失去人口支撑，房子销售将更难。

综上来看，对于刚需而言，现在更多人等待的还是房价继续走低，短时间，愿意尽快入市买房的人，可能还是比较少的。