上周，良庆大桥南的轨道御玺君临湾打出“广西史诗级TOD”的巨幅广告，惊掉了来往行人的下巴。

图 | 良庆桥南一盘打出“史诗级TOD”宣传语

新闻编辑和房产营销人员都应该知道，新版《广告法》实施后“世界级”、“国家级”和“史诗级”都是广告违禁词。

“广西史诗级TOD”？

真的好到可以违反《广告法》？

什么叫史诗级？

大V君百度了一下。一般认为：“史诗级就是极其稀少的意思”，如同上古的神话一样。

大概就是稀少或者从来没有，又特别神圣庄严的意思。在广告法违禁词中，“史诗级”和“国家级”以及“世界级”一样的“级别”，涉嫌违禁。

什么叫TOD？

这是“TOD模式”的简写，意思是“以公共交通为导向的开发模式”。

如今的TOD项目，在房地产营销语境下指的是处于城市发展核心节点之上，一种地铁上盖物业的综合体，业态全面，包括商业、商务、住宅、文化和教育等业态，可以被看做“微型城市”。

图 | TOD模式示意图

史诗级TOD，应该是“极其稀少，颠覆过往，神话般存在的地铁上盖综合体”的意思。

轨道御玺君临湾，是不是一个“广西史诗级TOD”？我们不妨从TOD的各要素进行分析。

先说轨道交通的运能和辐射范围。

轨道御玺君临湾位于五象大道679号，紧邻已开通的地铁4号线良庆大桥南站，拥有双出站口。

而从数据来看，目前南宁开通的5条地铁线中，地铁4号线的平均人流量是最少的。

以“五一”小长假第一天为例。4月30日，南宁地铁客流量达到125.72万人次，客流强度冲到全国第3。其中：

1号线58.14万人次（换乘15.53万人次）；

2号线29.43万人次（换乘9.22万人次）；

3号线16.22万人次（换乘5.91万人次）；

4号线6.83万人次（换乘2.58万人次）；

5号线15.11万人次（换乘5.33万人次）。

（数据来源：微博@地铁客流及运输研究阿牛）

当然，地铁4号线是纵贯五象新区的交通线路，未来人流量肯定会增加。但论潜能，会有1号线和2号线大吗？

但无论如何，地铁4号线是一条以辐射五象新区为主的单线，不是辐射整个南宁的交通主动脉。

图 | 君临湾紧邻地铁4号线良庆大桥南站

在南宁，两条地铁线交汇的地铁上盖物业也不少。例如在朝阳中心1号线和2号线交汇的时代·朝阳。东西贯穿，南北纵横，这样的城市“大十字地铁交汇”，客流运力更大。

可惜，地铁交通如此优秀的时代·朝阳感觉有点“傻”，不去抢占“史诗级TOD”的定位。

可能是时代·朝阳懂得山外有山的道理。在北上广深，三四条地铁交汇的TOD多的是，哪个打出“史诗级TOD”？

另外，轨道御玺君临湾表示有“地铁双出口”。在南宁“地铁双出口”还是挺普遍的。对了，时代·朝阳有3个地铁出口环绕，还是两条地铁线交汇。

再来看商业配置。

TOD项目中，商业和公共空间、配套是整个项目的纽带、基础。相比传统商业，TOD商业的辐射范围更广。

因此，TOD项目一般都自带大型商业，对片区商业格局会产生一定影响。

图 | 重庆龙湖光年就是典型的TOD项目

轨道御玺君临湾占地128亩，总建面约39万㎡，自身规划有1.5万㎡双首层复合商业街区，这样的商业街区能成为“史诗级商业街区”吗？

图 | 轨道御玺君临湾

先看体量。1.5万㎡，这个体量在五象各大商业体中排名如何？

万达茂，总建面约160万㎡，商业面积15万㎡，是公认的五象商业面积最大的综合体。

此外，五象万象汇商业面积6万㎡；祖龙ACMALL10万㎡；宜家3万㎡。

这些已开业的商业体，商业体量都比轨道御玺君临湾大多了。

图 | 南宁万达茂（来源：南宁万达茂公众号）

还没有开的，如合景悠方商业体量8万㎡，金源711广场约3.9万㎡。

原来五象商业“上古时期”就有这么多“史诗级巨兽”。就体量而言，轨道御玺君临湾的商业算不上“史诗级”。

一般而言，综合体的盒子商业是高端商业的代表。轨道御玺君临湾1.5万㎡商业街，如果靠商业街出圈，这可能是号称“史诗级”的理由了。

能不能做出“史诗级商业街”？我们拭目以待。

一座著名的TOD，少不了有高端商务办公配套。

例如南宁华润中心，A座高403米，是世界500强和中国500强企业首选的办公楼宇。不愧是南宁城市的封面。

图 | 南宁华润中心实景

很遗憾，轨道御玺君临湾并没有商务办公配套。

商务办公都没有的TOD，轨道御玺君临湾的创新是不是堪称“史诗级”？

一般TOD项目的颜值，都是商务大楼的立面撑起来的。轨道御玺君临湾的颜值，靠的主要是住宅。

不得不说，项目在立面上确实有一些亮点。

图 | 空中连廊效果图

穿孔铝板+中空玻璃的设计，颜值不低，造价比普通住宅更贵；参考新加坡的滨海湾金沙酒店，做了空中连廊和无边际泳池。这在南宁，都是比较少见的。

没有商务办公的TOD，这种创新可能是“史诗级”的。

再来看住宅。

一个项目的产品主力面积段，可以看出其群体定位。

轨道御玺君临湾，目前主推的产品是97~140㎡三至四房，针对的主要是刚需和刚改人群。

未来还会推出部分改善产品，如160㎡五房，少量200㎡以内的大平层，还有空中连廊上方的24套340㎡大平层。

图 | 轨道御玺君临湾效果图

对于轨道地产而言，超300㎡大平层，确实是其少有的改善产品。但是，对于南宁而言，这样的面积段并不是头次见。如凯旋1号，大平层最大面积482㎡。

面积段达不到“史诗级”，价格如果能卖到4万+、5万+，也值得惊叹。

据了解项目去年已开售，目前推售的1、2号楼毛坯主力价在1.2万~1.3万元/㎡。

这一价格，在良庆大桥南板块中，仅处于中高水平，与周边总部基地、五象湖板块的高端项目相比，价格亲民许多。与豪宅的价格相比，也相差甚远。

图 | 轨道御玺君临湾

整体来看，轨道御玺君临湾项目地段不错，地铁上盖、近江，而且住宅立面做出了一定创新，也打造了一些亲水平台。

不过，项目虽是地铁上盖，但商业体量较小，没有商务配套，仅凭借地铁上盖+住宅，就能称为广西“史诗级”TOD？

据悉，项目营销中心下周正式开放，究竟是哪方面达到“史诗级”？

我们拭目以待。