前两天，乐有家公布了2021年深圳流通率最高的片区和小区数据。

所谓流通率，就是小区内成交户数占所有房源的比例。

简而言之，流通率高就意味着这个小区或者片区房子好卖！

数据一公布，就有很多媒体解读数据中的说这是深圳买房的必看名单，潜台词就是：深圳买房，优先看这些好卖的小区就对了......

呵呵，有这个想法的人是真不懂深圳。

在正常的情况下，大家肯定都会认可以下这个公式：

流通率高＝房子好转手＝优先买入

但在深圳，谁按照这个公式买房，谁脑子进水！

首先来仔细看看这组数据。

先看片区。

从上面这张图中可以看到，深圳二手房流通率处在前20的片区有两个特点：

第一，流通率比较高的片区多数都不是被深圳客重点关注的网红片区

核心区当中，比如南山、福田尤为明显。

南山流通率高的是华侨城片区，虽然属于豪宅片区，但是，它的讨论度其实远不如前海、蛇口甚至科技园；

福田流通率高的是景田、岗厦，也不是香蜜湖、百花、福田中心这些网红片区；

核心区外，比如龙华，流通率高的是民治和梅林关，最网红的上塘和红山没有进入前20。

龙岗流通率最好的片区是丹竹头、布吉、大芬，网红片区大运虽然有进入前20，但是流通率在龙岗也只排在较后的位置。

第二个特点，东部的流通率明显比西部更好。

东部的罗湖和龙岗，是去年深圳流通率最好的两个区域，当然，这两个区域也一直是深圳二手房成交的大户。

其中罗湖进入前20的片区有6个、龙岗进入前20的片区有7个。

除此之外，一直很低调的盐田，竟然也有两个流通率高的片区，一个是沙头角、一个是盐田港。

与之相反，西部去年的流通率就不怎么样。

过往，宝安也是深圳二手房成交的大户，但随着这几年房价的飙升，宝安的二手成交也开始减少，去年宝安没有一个片区的流通率进入前20名，

西部另一个片区光明还没有进入二手房市场，还没有流通率高的片区，而南山只有一个华侨城片区进入了前20名。

西方不亮东方亮，主要还是因为房价。

西部片区整体房价会比东部高，在楼市冷淡、购买力选择持币观望的时候，大家往往认为高价片区房价虚高，因此流通率上会比较吃亏。最典型的就是宝中、红山和光明中心区这些片区。

看完片区再来具体看小区。

表格中成交套数超过200套的小区如旭飞华达园、龙珠花园，都是楼龄很大的老小区，其中旭飞华达园还有很多小户型。

其他流通率高的小区中，多数是10-20年楼龄左右的小区，

比如流通率达到6%以上的小区，像丽湖花园是1993年的小区，东方瑞景苑是2000年前后建成的小区；

福田的港中旅花园一期流通率达到7.3%，建成时间在2003年，也是将近20年楼龄。

除了楼龄之外，更加重要的是，这些楼龄比较老的小区，基本都不属于片区内第一梯队的楼盘，

而第一梯队的楼盘往往是片区内领涨的楼盘。

这说明这些流通性高的小区，往往都不是区域内领涨的网红盘，基本都是些只能跟涨的第二、第三梯队的房子。

所以，买二手房之前，不仅要把房子所在小区的流通率搞清楚，还是要搞清楚小区在整个片区中排在哪个梯队！

在文章的开头我就说过，在深圳，流通性好的小区未必就是最好的买房选择。

支撑这个观点的原因主要有两个：

第一，流通性高的房子之所以好出手，往往是因为入场门槛低，不是因为房子好。

首先你得知道，这一组流通率数据是去年的成交数据。而去年是深圳楼市最为萧条的一年，不少交易出去的房子都是降价大甩卖。

从实际情况来看，流通率高的小区，要不就是降价的房源多，要不就是房子总价少门槛低。简而言之，流通率高的小区，多数是靠刚需捧场。

深圳虽然有钱人多，但别忘了，深圳也有很有缺钱的刚需，它们能选的要不就是选核心区的老破小，要不就只能选关外非核心区域的楼龄在15-20年楼龄的小区。

这些房子的质量，你根本没法保证，很多都是刚需为了上车凑合买来住的。

因此，我们能看到有一些罗湖、龙岗的小区常年霸占深圳二手房成交榜的前列，比如龙珠花园、丽湖花园这些小区，就是因为它们有一批稳定的刚需客户。

但问题是，支撑这一批小区的刚需客户是足够强劲的购买力吗？

显然不是，

不仅不是强购买力，而且你只要房价一想大涨，它们马上就会受不了。

就比如龙珠花园这种老小区，现在就是4-5万/㎡的价格，你涨到6万/㎡，有钱的刚需考虑性价比绝对不会选这里，没钱的更加攀不上。

在深圳，刚需买的房子并不好涨，改善客和投资客愿意买的房子才更好涨。

所以，小区的买家群体也会限制房子的涨幅。

由此引出了第二个原因——

高流通率的板块和小区，论涨幅，往往不是最能涨的房子。

前面提到了，表格中流通性高的小区多数都是核心区第二第三梯队、非核心区的第二第三梯队的小区，这些小区在深圳只能跟涨。

这些跟涨小区的典型特征就是——

楼市不好的时候，别人要降价30%，它可能只需要降价10%就能卖；

但楼市好的时候，别人涨30%，它也只能微涨10%。

房价波动不大，但是收益率往往也不高。

说白了，就是这些小区的房子没有什么成长性。

这些小区的房子现在买了，似乎以后卖是不难，但是如果涨幅不大的话，可能最后房子上涨的部分连你买房的成本都覆盖不了。

买二手房，最后重点一定是看涨幅！我们团队最近整理了深圳各区二手房的涨幅名单，也有优质能涨的二手房推荐，如果你想买二手，可以直接扫码领取，及时避坑找到最好涨的二手房。

归根结底还是一句话：不要太纠结于这个流通性数据，更不要参照这个流通数据去买二手房。

深圳是一个居住用地非常稀缺的城市，商品房少。常住人口的商品房持有率不到20%。

只要你在楼市好的时候，你愿意少赚一些卖、楼市不好的时候，你愿意大降价卖，就算你的房子再老再破，总会有人接盘。

所以，深圳的房子真的不愁卖，不要抱着流通率数据日思月想啦。

更值得思考的应该是如何找到有成长性的板块以及板块中有价值的小区，这类房产只要能买到，不仅不愁卖，也不愁涨幅。

深圳房子的稀缺性决定了商品房的高价值，而在深圳，比一般商品房更稀缺的是真正能领涨的商品房。

经过之前几轮的考察之后，我们团队整理了深圳各大区域最能涨的楼盘名单，大家可以直接扫下方二维码咨询获取，现在我们手中也有一批笋盘房源，不仅包括二手，还有不少新房，想买房也可以扫码咨询，我们会给你提供针对性的置业方案。

-end-