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☀本文资材内容来自公开信息；

☀本文未对美盛地产土地、资金、政商关系具体阐述；

☀本文未用功力。

有网友问：美盛地产资金有问题吗？会不会出问题？

网友诸如此类的关问和话题，不止这一两年。

公开资信显示，不晚于五年前美盛地产介入陈寨城中村改造时，就有网友提过这样的发问——资金和品牌很厉害的某某、某某大房企没有拿下陈寨，美盛凭什么？

很遗憾，网友的问，好像没有得到让更多人信服的答案。

众所周知，房地产作为资金密集型行业和企业，资金对于房企的重要性不言而喻、

还有土地。

本来，五一过后，继续聊美盛地产的问题。比如此前提过的中华城问题。众所周知的原因，话题延期聊。

不止房产行业，大多数行业历经近年来的疫情、行业市场大环境等原因，资金成了更多房企的“敏感点”。

此前，公开媒体报道和公开信息显示，河南美盛地产经历了不少。比如无证销售、首付分期、高利息、收房纠纷、捆绑销售、学校属性、办理不动产证难...等等。

网友或业主、购房者的担心和关问，不是没有一点道理。

本期，暂不聊美盛中华城项目问题，暂不具体聊美盛地产资金问题，暂不聊美盛教育港湾陈寨村有关安置过渡费问题。

1

房企的资金链

说起美盛地产，不得不提陈寨村区域的美盛教育港湾项目。

作为近年来美盛地产主要的在建、销售和回款楼盘。陈寨美盛教育港湾项目，不止为购房者关注，也为陈寨村民在内的更多村民关注。

众所周知，城中村改造是一项综合性系统工程，不仅费时长，而且面临改造需要大量资金以及随之可能发生的一系列社会问题的考验。

更多地关注城市化带给“城中村”村民的阵痛，关心他们的民生问题，正是保证“城中村”改造健康有序的前提。

媒体报道指出：为此，在“ 城中村”改造中，首先，要注重解决好失地农民的可持续生计问题。

所谓可持续生计，是指个人或家庭为改善长远的生活状况所拥有和获得的谋生能力、资产、有收入的活动。维持“城中村”居民可持续生计的重心在于建立普惠的社会保障机制和促进就业。

也就是说，更多地关注城市化带给“城中村”村民的阵痛，关心他们的民生问题，正是保证“城中村”改造健康有序的前提。

据介绍，包括社会保障方面，尤其是养老保险和医疗保险制度的对接。在就业方面，不仅要促进“城中村”居民的生产性就业，更要注重提高其就业能力。应通过多渠道、多层次，切实提高失地农民的转业能力、创业能力，并鼓励其增加人力资本投入。

为刚刚非农化的村民营造一个遮风挡雨的“港湾”。

这一切的村民保障，离不开城改主体的资金保证和城改模式。

在此基础上，网友和村民对于美盛地产的资金问题提出关注和担忧，不是没有一点道理。

公开信息显示，不晚于2019年，多家媒体开始关注美盛教育港湾“无证销售”问题。如下：

△公开资材图

公开信息显示，郑州美盛教育港湾项目在未取得商品房预售证、部分地基刚动工的情况下，违规排号千余人，遭执法部门查处的情况，被媒体曝光。

△公开资材图

△公开资材图

那么，楼盘还并未真正进入销售环节，楼房的证件还并不齐全。美盛地产怎么就开始销售收款了呢？

根据媒体公开报道，虽然没有预售证，想要房目前得先排号，交五千抵两万，目前不知道有没有一千人，至少排了有几百人了。

众所周知，楼盘未取得预售证提前开盘一直是明令禁止的。

美盛地产作为一家开发商，应该不会不知道无证销售是属于违规行为。

为什么政策明令禁止，" 无证销售 " 的现象还是频繁发生呢？

业内人士指出，如果购房者的钱不能进第三方监控账户，那么这笔钱的走向、资金的使用情况购房者是一概不知的，不排除被开发商挪用的情况。

此外，一旦发生纠纷，购房者想退款，可导致" 交钱容易退款难 "。特别是多期、向多账户付款的情况。

值得一提的是，即便开发商取得销售许可证，购房者和业主也要警惕房款去向，是否存在被开发商和项目挪用的现象。

2

开发商资金来源

房地产项目动辄千万上亿数亿什么十数亿的资金，开发商哪里弄的这么多钱呢？

近年来，一些知名大房企暴雷，年销售几百亿、数千亿的房地产公司，外债几十亿、上百亿甚至万亿。

大房企如此，资金链紧张，中小房企就资金链没问题吗？

相对于净地房地产项目，城中村改造项目对资金和运营的要求和把控更高。一些知名大房企也很少介入城中村改造，项目运作经验是一方面，庞大的资金需求和调度也是一个严重要求。

那么，美盛地产参与运作号称郑州“最大城中村项目”，运作模式和资金来源是如何保证的呢？

众所周知，地产项目尤其是城中村改造项目开发周期长，资金投入大，对于开发商的资金实力的要求也相应较高，实操方面，对于开发商融资要求和手段也为重要。

本篇以任意公众房企为例，聊聊开发商的资金来源及投入。

据介绍，前期阶段自有资金为主，接下来前融为主，拿到土地证以后可用开发贷替换前融，后期销售阶段则销售回款作为后续资金投入。

自有资金，一般开发商不会具有如此众多的自有资金；前融包括多方融资。无证销售收款也成为一些开发商惯用的手段。

毕竟，前融还是贷款，具有时间成本和利息成本。无证销售则没有利息。

其中，自有资金包括股东投入的注册资本、留存利润等，一般用于支付地价、前期税费和政府收费等前期费用等。

其次，借款，主要是向金融机构的贷款、发行债券和信托的借款等。

销售回款，大家都清楚了。即向购房业主收取的房款。

有网友认为，购房者房款是大部分，事实上，在项目开发的整个过程中销售回款资金的占比也不同，有占 三分之一有占更多。

也就是说，但在不同阶段各来源所占的比例不同。

前期阶段资金来源以股东投入为主；接下来是金融机构融资贷款；取得预售许可证销售售并回笼资金。

当然，上述为一般情况下，空手套白狼、白手套及其他方式除外。

值得一提的是，借贷资金与自有资金的比例越大， 财务杠杆的作用越大。

所以，对于开发商而言，对于房地产开发项目而言，合理融资的同时，也需要在风险与收益之间找到一个平衡点，防范财务风险。

3

关注美盛地产资金及其他问题

此前，有媒体针对开发商资金问题，有“融资渠道被收窄，首付款成开发商最大的资金来源”发文，指出，问题在于，许多开发商越来越依赖于预售房屋来融资。如果销售大幅下降，将会看到更多的开发商没有足够的资金将完工的房屋交付给已经购买的人。

也就是大家平时所说的出现烂尾楼和烂尾楼增多的问题。

业内人士指出，由于政府的去杠杆化政策，很多开发商削减支出，并通过销售楼盘来筹集资金，然后将这些筹集来的资金用于偿还现有债务……这具有很大的风险，且已经具备了一些庞氏骗局的特征。

据国家统计局的数据显示，预付款已经成为中国房地产投资的最大单一融资来源，占未偿还资金总额的34%，超过了企业贷款、抵押贷款或债券融资。

接下来，我们看一下美盛地产，根据近年来的媒体公开报道情况。

△公开资材图

△公开资材图

概算一下，公开的媒体报道和信息远远不止上述。 美盛地产项目涉及问题包括不限于“无证销售”、“违建”、“失信黑名单”等等。

有网友吐槽：美盛地产犯了一家违规房企和项目犯过“所有”的问题？

为什么美盛地产项目那么多问题呢？不排除与资金不无关系的可能。

回过头来，再聊网友关注的美盛地产资金话题。为了模式地产向好，购房者和业主可以多关注购房者预付款及销售回款问题，避免出现上述现象。

对购房者，还有对美盛地产，希望趋利避害，多多裨益。

此外，作为河南美盛地产十多年的呵护者，作为河南美盛地产“最大舆情”关注者，希望河南美盛地产思之多想、向真向好。

当下，河南美盛地产的问题就少了吗？不应该绝对，不排除公开报道的少了，也不排除河南美盛地产的问题不为外人道也。

△网络图

所以，对河南美盛集团进行建议性“批评”，是基于十数年的默默守护和全方面的关注。

凡心所向，素履以往；时光荏苒，山高水长；言浅意真，纸短情长。

虽然，我们作为河南美盛地产集团“最大舆情”知悉者、解析者，但，我们，对美盛集团一直守护与呵护！

接下来，包括不限于【政商关系问题】、【项目土地问题】、【企业和项目资金问题】、【真相传播问题】及【销售市场问题】 等方面进行建议性批评。 希望河南美盛集团有则改之、无则加勉。

如美盛集团有异议，也欢迎河南美盛集团提出话题。

某些原因，解读和批评不可能毫无保留。后期将择时对美盛地产的“资金问题”和“土地问题”进行发文。（本文主体内容来自公开资材，为避免可对美盛地产带来不利影响。故未用功力。）

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