不动产事关当事人的重大财产利益

关系着老百姓的“安居乐业”

执行案件中，面临不动产的交付

老赖们经常套路百出

使出空城计、苦肉计等躲避执行

对此，昌平法院见招拆招、多措并举

切实维护当事人的胜诉权益

兑现公平正义的“最后一公里”

2022年5月25日，昌平法院召开“涉不动产交付类执行案件办理情况”新闻通报会，系统梳理该类案件特点，并发布相关典型案例及法律提示。

据昌平法院党组成员、副院长卢尔平介绍，涉不动产交付类执行案件涉及主体众多，除申请执行人和被执行人外，还牵涉承租人、近亲属、共有权人、法拍房买受人等，利益关系错综复杂。且被执行人抵触情绪较大，常采用“遁走法”“拖字诀”等方式抗拒执行，主动履行意愿较低，法院通过强制执行手段腾退交付案件占比56%。此外，执行程序繁琐，流程耗时长也是该类案件的特点之一。

随意撕毁法院腾退公告？房屋被拍卖后拒不搬离？为破解涉不动产交付类执行案件办理难题，昌平法院加大对规避执行和抗拒执行的惩戒力度，出台《关于联动查控被执行人、打击拒执犯罪等工作的实施意见》，通过拘传、罚款、拘留等司法强制措施，对涉不动产类执行案件中阻碍执行行为予以严厉打击。近五年，昌平法院共罚款7人、司法拘留32人、移送涉嫌拒执罪案件4件，切实维护司法权威和公信力。

坚持善意文明执行和依法强制执行相结合，找准保障胜诉当事人合法权益与最大限度减少被执行人权益影响的平衡点，是昌平法院一直坚持的执行理念。近年来，昌平法院通过“预处罚”等软强制措施对被执行人发出“惩戒预警”“黄牌警告”，给被执行人适当的“缓冲期”，督促其主动履行法定义务。通过“有温度的执法”，实现多方共赢，打好刚柔并济“组合拳”。在一起排除妨害纠纷中，昌平法院对被执行人发出《预处罚通知书》，促使被执行人主动将房屋交付申请人。案件执结后，法官收到双方赠送的锦旗。

随着“切实解决执行难”的深入推进，昌平法院不断提升执行工作能力和水平，在规范化管理、综合保障、协作联动等方面下狠功夫，坚持“一盘棋”，铆足“一股劲”，共织“一张网”，建立多维立体式司法强制腾退工作体系。昌平法院与辖区相关单位建立协同作战平台，在开展大型腾退、集中腾退等活动时，将“单兵作战”变为“协同作战”，形成上下联动、内外互动、法官能动、团队主动的工作新格局。在一起8.6万平米渔场腾退案中，依托府院联动机制，仅用时8小时顺利执结。此外，昌平法院积极引入辅助机构，将执行工作中的腾退交付辅助事务适度外包专业社会力量，由其负责交付过程中的物品清点、登记造册、录像拍摄和包装搬运等工作，有效节约司法成本，跑出司法为民“加速度”。

涉不动产交付类执行案件矛盾深、风险高、难度大，是执行工作中的难点，且相较于金钱类给付案件，因其牵涉主体众多、涉及利益重大、矛盾复杂多样等特点受到较多社会关注。

▲党组成员、副院长卢尔平通报失信惩戒情况

昌平法院对近五年来办理的涉不动产交付类执行案件进行了专题调研。通报会上，昌平法院副院长卢尔平通报了该类案件的总体情况。

涉不动产交付类执行案件的基本情况

2017年至今，昌平法院执结涉不动产交付类执行案件387件。从案件类型来看，主要分为三类：

一是申请执行人与被执行人之间因金钱债务或公证债权文书产生纠纷，约定以房屋担保或被执行人名下仅有房屋可供执行的，需要对房屋处置变现及交付，该类案件共计218件，占比56%。

二是申请执行人与被执行人因房屋确权或分割、房屋租赁、分家析产等产生纠纷，权利人要求被执行人交付房屋。该类案件共计112件，占比29%。

三是因城市、村镇规划建设等政策性原因产生的房屋、土地腾退拆除、返还交付等。该类案件共计57件，占比15%。

从结案方式来看，通过司法强制交付的案件共计216件，经昌平法院释法后被执行人主动交付的案件共计171件。

涉不动产交付类执行案件特点

1

涉及主体众多，利益关系复杂

根据昌平法院近五年涉不动产交付类案件的执行情况来看，除涉及申请执行人和被执行人外，有19.26%的案件涉及承租人、近亲属等实际占有人，有14.73%的案件涉及司法拍卖的买受人，有3.18%的案件涉及土地或者房屋的共有权人。涉案土地和房屋通常财产价值较大，且多为当事人或者利益相关人主要的生产生活资料，众多主体的承租权、居住权、使用权等权益交织，利益关系错综复杂。

2

抵触情绪较大，强制腾退占主导

不动产交付类案件中，被执行人多为自然人，主动履行意愿低。尤其是婚姻家庭类纠纷，当情感因素和经济因素交叠，被执行人面对房屋分割和交付时，矛盾集中爆发，抗拒执行，近五年该类案件占比11.25%。此外，当交付房屋系唯一住房时，被执行人常以此为挡箭牌，“能拖就拖”，通过强制执行手段腾退交付案件占比56%。

3

执行程序繁琐，流程耗时长

不动产交付类执行案件往往涉及多个环节，法院需提前勘验现场、进行风险评估、制定详细强制执行方案。若被执行人无其余住房，需考虑后续安置问题，包括周转房、临时安置房、廉租房等，程序较为繁琐，流程耗时长。此外，被执行人为抗拒执行，常为法院设置重重障碍，如与案外人串通以虚假租赁等方式制造难题等。在交付商铺、厂房等大型场地时，还可能存在承租人、企业职工、其他案外人强行占有交付标的的情况。

涉不动产交付类执行案件工作举措

为破解涉不动产交付类执行案件办理难题，昌平法院以法律为准绳，以制度为保障，在规范化管理、综合保障、协作联动等方面下狠功夫，建立多维立体式司法强制腾退工作体系，切实保障当事人和利益相关人的合法权益，推进案件在体系化和规范化的轨道上高质量办理。

1

多制度夯基，打好刚柔并济“组合拳”

昌平法院秉持善意文明执行理念，制订了《昌平法院司法强制腾退执行工作指引》，从业务管理制度、法定程序及标准、当事人权利告知和救济等方面，明确了该类执行案件的工作规范和注意事项，为司法强制腾退工作提供制度保障。

同时，严厉打击规避执行、逃避执行和抗拒执行行为，与市公安局昌平分局、区检察院、区司法局联合出台《关于联动查控被执行人、打击拒执犯罪等工作的实施意见》，尤其是对涉不动产类执行案件中阻碍执行行为，通过拘传、罚款、拘留等司法强制措施，坚决予以制裁。近五年，昌平法院共司法罚款7人、司法拘留32人、移送涉嫌拒执犯罪案件4件，充分保障申请人的合法权益，维护执行权威和司法公信力。

2

多渠道保障，跑出司法为民“加速度”

根据涉不动产交付类执行案件特点和个案特征，建立“执行团队预案、合议庭合议、专业法官会议讨论”的科学决策机制，实行大案、要案“案案有预案、件件必合议、疑难须讨论”的工作方法，为案件执行提供决策保障，避免复杂案件“久拖不执”。

建立“快执+精执”团队执行模式，发挥执行指挥中心平台和枢纽作用，统一管理、统一指挥和统一协调，根据案件类型分配相应团队，实现一体管理、兵团作战。

开展专业技能培训16场，提升执行工作效能。此外，昌平法院将司法强制腾退工作作为一项整体业务考虑和部署，相关部门指定联络人，建立日常联络机制，在大型腾退活动前对人员、经费、装备、车辆等进行统筹调度，拧成一股绳，形成一盘棋，确保执行工作高效运转。

3

多主体参与，织密执行联动“协作网”

与辖区相关单位建立协同作战平台，发挥府院联动作用，借助多方力量，将“单兵作战”变为“协同作战”，全面覆盖执行工作的各领域各环节，形成上下联动、内外互动、法官能动、团队主动的工作新格局。

积极引入辅助机构，将执行工作中的腾退交付辅助事务适度外包专业社会力量，在法院的依法监管下，由其负责交付过程中的物品清点、登记造册、录像拍摄和包装搬运等工作，有效节约司法成本，提高执行效率。

此外，主动接受媒体和舆论监督，邀请代表委员和媒体记者到场见证执行过程，让执行权在阳光下运行。同时，通过媒体现场跟踪报道，以案释法，营造尊法、学法、知法和守法的良好社会氛围。

▲审管办（研究室）尹海萍主持

在新闻通报会上

法官们围绕涉不动产交付类执行案件

以案释法

下面，我们通过6个典型案例

一起来涨知识！

案例一

故意撕毁法院腾退公告

被执行人雇员被司法拘留

基本案情

在某工程公司诉王某租赁合同纠纷一案中，法院经审理后判决解除双方签订的租赁合同及补充协议，同时王某将承租的工程公司厂区内的土地及现状房屋一并返还。判决生效后王某迟迟不愿履行义务，工程公司遂申请强制执行。

案件受理后，昌平法院向王某发出了执行通知书等相关法律文书，并对其依法采取限制高消费等措施。执行过程中，法官多次给王某打电话沟通，并当面谈话督促其主动履行义务。由于王某仍不配合，法院于2018年10月在厂区的公寓张贴了腾退公告，责令被执行人按照判决规定的限期返还土地并交付房屋。

公告期间，申请人通过厂区监控发现，一名男子将法院张贴的公告撕毁。法院得知后立即去现场了解情况，原来该名男子马某是被执行人王某雇来管理公寓的。

经合议庭合议，昌平法院决定对故意撕毁公告的马某采取司法拘留的强制措施。执行现场，法官对马某进行批评教育。看到雇员马某被拘留，被执行人王某认识到自己的错误，主动与法官联系，表示愿意尽快组织租户腾退。最终公寓顺利交付，该案得以执结。

典型意义

《民事诉讼法》第一百一十四条规定，诉讼参与人或者其他人以暴力、威胁或者其他方法阻碍司法工作人员执行职务的，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第57条规定，被执行人或其他人故意撕毁人民法院执行公告、封条的，法院可以依照民事诉讼法相关规定处理。

本案中，案外人马某公然撕毁腾退公告，严重妨害司法工作人员执行。针对妨害司法和藐视法律的行为，昌平法院加大执行力度，充分运用拘留等惩罚性措施，形成强大威慑效果，以压促执，督促被执行人自动履行义务，保障申请人的合法权益，同时彰显了司法权威和司法公信力。

案例二

司法拍卖后拒不交房

法院八小时腾退别墅

基本案情

刘某夫妇与某贷款公司签订抵押借款合同，向贷款公司借款共计1400万元，并将其名下位于昌平区东小口镇某房屋作为抵押物抵押，双方对抵押借款合同进行公证。后刘某夫妇没有按时还款，于是贷款公司依据公证债权文书向昌平法院申请执行。

案件受理后，昌平法院依法对该房屋予以查封拍卖，拍卖完成后在房屋大门上张贴了腾退公告，责令被执行人限期自行搬离，逾期将强制交付。公告期间，法院多次电话联系通知被执行人刘某，但其置若罔闻、拒不配合，对公告视而不见，法院决定依法强制执行。

为有序开展工作，昌平法院事先制定方案，联系公证机构和搬家公司，并通知被执行人交付时间。交付现场，被执行人刘某情绪激动，拒不听从指挥，在法官多次警告后仍然言语激烈、抗拒执行。法警将其强制带离现场，法官对其进行批评教育，刘某逐渐平复情绪、转变态度，表示愿意配合执行工作。

涉案房屋为三层建筑，大型家具较多。昌平法院与公证机构一同对室内物品逐屋逐物进行清点、登记，并与刘某夫妇确认，组织搬运人员将物品搬至指定地点。历时八小时，腾退工作顺利完成，并交付给买受人。

典型意义

近年来，“法拍房”逐渐活跃于人们的视野，因其价格较低、竞争较小等优势，吸引了越来越多的购房者。但也有不少人对司法拍卖后房屋能否顺利交付有所顾虑。房主霸占房屋拒不搬离怎么办？法拍房交房会不会很慢？这些问题给一些想要购买“法拍房”的群众带来了困惑甚至让他们止步不前。

在此提示，人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，除有法定情形外，在裁定送达后的合理期限内，将拍卖的财产移交买受人或者承受人。当被执行人或者第三人占用房屋拒不移交时，买受人也无需担心，法院会严格依照法律规定保障竞买人的合法权益。对拒不交付已拍卖的房产，法院将坚决强制腾退，维护司法权威和司法公信力。

案例三

引入拍卖辅助机构

高质效交付法拍房

基本案情

孙某与某银行签订抵押借款合同，将其名下位于昌平区回龙观街道某房屋作为抵押，并对抵押借款合同进行了公证。后孙某没有按时还款，于是银行依据公证债权文书向昌平法院申请执行。

案件受理后，昌平法院依法对该房屋予以查封，并进行司法拍卖。拍卖成交后，房屋实际占有人王某及其母亲仍居住在该房屋内且拒不腾房。法院经过现场勘验发现，房屋内物品繁多、摆放杂乱，还有通顶衣柜、壁挂式折叠桌板等固定在墙上的家具需要破拆。除家用电器和生活用品外，王某饲养了1条中型犬和10只鸽子，为腾退增加了难度。

为提高效率、高质量完成腾退，法院联系网络司法拍卖辅助机构参与执行，并制定腾退方案。腾退当天，在法院的组织下，辅助机构工作人员实施现场物品清点、登记造册、包装搬运、控制饲养动物等工作，并全程录像，确保腾退过程有条不紊，现场秩序井然。最终腾退工作顺利完成，王某及其母亲签字确认后，房屋于当天交付给买受人。

典型意义

随着网络司法拍卖全面推行，法院承担了大量原来由拍卖机构承担的事务性工作，在案多人少的情况下，为提高法拍服务质量，昌平法院积极引入司法拍卖辅助机构，对部分辅助工作实行社会化外包。

司法辅助腾退机构是法院根据相应资质和从业经验选定的可以辅助腾退执行的社会力量。腾退执行中，司法辅助腾退机构辅助制定预案，清点物品、登记造册、包装搬运、拍照录像，并协调联系搬家公司、开锁公司、公证处、救护车等相关事项。为明确任务分工、加强沟通衔接，昌平法院制定了《司法拍卖辅助腾退机构管理办法》，确保腾退工作科学有序开展。司法辅助腾退机构的引入，为腾退执行工作提供了专业保障，提高了执行工作效率，确保了当事人胜诉权益的快速实现。

▲执行局法官冯自华通报典型案例

案例四

府院联动推动综合治理

8小时腾退8.6万平米渔场

基本案情

在某渔场与某装饰公司租赁合同纠纷一案中，法院判决装饰公司将承租的场地腾空，返还给渔场。判决生效后，装饰公司逾期未腾退，渔场向昌平法院申请强制执行。涉案场地曾是一处盘踞多年的大型市场，所占土地连跨三个村，占用面积达8.6万平米。

案件受理后，昌平法院依法向被执行人装饰公司送达执行通知书，但其拒不履行义务。法院在场地张贴腾退公告，决定强制腾退。为保证腾退工作有序进行，法院制定了详细的工作方案，成立现场指挥部，在昌平区委政法委的领导下，整合了全区消防、工商、城管、安监等18家相关职能部门力量，与被执行人公司及市场内百余家租户进行深度沟通。

执行过程中，法院严格遵守“依法执行、文明执行、安全执行”要求，通过全区联动统筹推进腾退工作。腾退拆除工作采取阶段推进方式，分“自行拆除、封闭式管控执法、强制拆除”三步走，实现规范执行、全程留痕。

一是张贴腾退公告，入户送达腾退公告，告知租户及相关人员履行腾退义务，劝退、劝腾；

二是封闭式管控及执法行动，执行干警挨家挨户进行腾退事项告知工作，与部分商户、住户进行交流劝离，在此阶段有三分之一商户已将场地腾空，剩余商户、住户陆续自主腾退；

三是对未主动腾退的个别商户进行集中腾退。强制执行当天，昌平法院60余名执行干警分为三个小组，对腾退场地内物品逐户进行清点登记。法官耐心对未腾退商户做好法律解释和引导撤离工作，在确保人员全部撤离后开展拆除。历时8小时顺利执结渔场地块8.6万平方米腾退案。

在执行过程中，昌平法院强化突发事件应对处置，制定应急预案，及时妥善化解被执行人公司实际负责人组织亲属聚集等事件，为顺利强制腾退排除阻碍。提供点对点维权服务，安排律师提前进场，免费提供法律咨询和服务，引导租户通过法律程序解决问题。为方便涉案场地租户诉讼，建立立案绿色通道，实现与执行现场法律咨询的无缝衔接。同时加强正面宣传，邀请媒体记者现场报道，监督、见证执行活动，促进阳光执行、公正司法，营造良好舆论氛围。

典型意义

考虑到腾退地块占地面积大、涉及人口多、矛盾复杂，通过多方协作实现综合治理的强大合力是办理本案的基本思路。昌平法院不断深化“党委领导、政法委协调、政府支持、法院主办、部门联动、社会参与”的综合治理工作格局，顺利破解“硬骨头”案。

案例五

被执行人拒不腾退房屋

法院出具预处罚通知书促履行

基本案情

在韩某与陶某某、韩某某排除妨害纠纷一案中，法院判决陶某某、韩某某将昌平区回龙观镇某房屋腾退并交还于韩某。判决生效后，由于陶某某、韩某某未主动履行，韩某向昌平法院申请强制执行。

案件受理后，昌平法院执行法官依法向被执行人送达了执行裁定书、执行通知书等材料，并多次通过电话谈话、上门走访等方式督促陶某某、韩某某尽快履行腾退交付义务，但两名被执行人总是诸多托词，一再拖延。

在陶某某、韩某某数次对法院的督促置之不理后，昌平法院向其发出《预处罚通知书》，要求二人限期对生效判决内容履行完毕，否则将对二人处以罚款。接到《预处罚通知书》后，被执行人态度有了明显转变，由之前的拖延敷衍变为积极与法院沟通解决问题，最终陶某某、韩某某在规定限期内将房屋主动腾退，案件顺利执结。

典型意义

预处罚是指在案件执行过程中，对拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定、协助执行通知书以及阻碍司法工作人员执行职务的单位或个人，在依法处罚之前，可以先向其发出预处罚通知书，责令其限期履行，期限内拒不整改，再对其进行处罚的制度。

对“预处罚通知书”的应用是昌平法院秉持善意文明执行理念，利用“软强制措施”推进执行工作的有力措施之一。针对一些有履行能力但不自动履行，尤其是法律意识淡薄且不清楚执行措施的被执行人，向其发出“惩戒预警”，即达到打击消极履行、督促执行的目的，又兼具教育性和灵活性，做到惩戒性与实用性的结合。

案例六

驱车把被执行人送回老家

用情解决腾房后续安置

基本案情

在某医院与张某占有排除妨害纠纷一案中，法院判决张某搬离该医院东门南侧房屋。由于张某未履行义务，医院向昌平法院申请强制执行。

案件受理后，法官到现场了解情况，张某占有的房屋约4平米，堆满捡来的废品，散发刺鼻异味，对医院环境及张某个人健康均造成不良影响。法官多次与张某沟通无果后，在涉案房屋张贴腾退公告限期腾退，张某逾期仍未腾退。

昌平法院决定强制腾退，但由于附近没有出租人愿意将房屋租给张某，腾退后的安置成为难题。经了解被执行人张某未婚，年过八旬的母亲和弟弟均在河北老家。法官与张某弟弟取得联系并介绍案件情况，其弟弟同意张某回去后可以暂住家里。法官继续做张某的思想工作，同时组织双方当事人调解，最终在法院的调解下，张某同意回老家。为彻底化解矛盾，法官团队驱车300余公里将被执行人送回老家。张某母亲与儿子已经8年未见，看到张某回家十分激动，并对昌平法院表示感谢。

典型意义

此次腾退维护了申请人的合法权益，又使被执行人得到妥善安置。如果简单地采取强制措施，可能引发一系列问题、激化矛盾。本案办理过程中，法院秉持善意执行理念，努力帮助被执行人解决居住问题，有效平衡了执行力度与执行温度之间的关系，用柔性执法彰显司法温度，达到了定分止争的目的，促成案结事了人和，取得了良好的法律效果与社会效果。

今后，昌平法院将继续

以提高执行质效为目标

以规范执行工作为抓手

以创新执行方式为动力

有效化解执行面临的难题和困境

为切实解决执行难提供问题最优解

文/本报实习记者 王静

通讯员 牟文洁

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