作者：豆腐乳
编辑：养乐多
5月11日，《广州市规划和自然资源局 广州市住房和城乡建设局关于推进非居住存量房屋改建保障性租赁住房工作的通知（征求意见稿）》公示，提出要优化广州各类用房功能结构，切实提高保障性租赁住房的有效供给，缓解住房租赁市场结构性供给不足。
这个“保障性租赁住房”的提法，很多人可能不熟悉。
保障性租赁住房是个新概念，去年才开始提。像去年发布的《关于加快发展保障性租赁住房的意见》明确，保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金。
自从“保障性租赁住房”这个概念被提出，就被寄予厚望，说把发展保障性租赁住房作为“十四五”住房建设的重点任务，坚持一切从实际出发，解决好大城市的住房突出问题。
似乎它是解决住房问题的好办法。现在大家买房也买不起，租房成本也高起来了。
不过，2021年，40个城市计划筹集建设93万套保障性租赁住房。从这个数字来看，还远远不够。
另外，我们之前在《龙湖，死里求生》里提到过，房企也搞过长租公寓，但要极限操作，才能赚钱，并保证项目能够长久运营下去。如果做不到，那么爆雷跑路才是最终结果。
毕竟在租售比很低的地方，租房不是个好生意。那些过得好的包租公，很多其实是有自建房这种低成本房产，或者拆迁等原因有多套房，持有房产成本还低。
所以，想要指望保障性租赁住房又要供应多，又要租金低于同地段同品质市场租赁住房租金，实在太难了。
所以，广州这次发文件，是要推进非居住存量房屋改建保障性租赁住房。这里的“非居住存量房屋” 是指之前已建成的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等类型房屋。
而且在改建项目用作保障性租赁住房期间，不动产权、土地使用年限、用地性质、建筑面积、建筑高度、建筑层高不变，不补缴土地价款。
这条是很关键的。
大城市真的缺地建住宅吗？并不是。
大城市缺的是住宅用地，像工业用地之类往往并不缺，甚至由于产业转移还有很多剩余。有些厂房、仓库闲置，也没有啥重新启用的可能，还不如改造成保障性租赁住房。
商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等类型房屋，建筑都是现成的，改造成保障性租赁住房速度更快、成本更低。
像广州还算情况比较特殊，写字楼空置率不高，某些城市的写字楼很多都是空的，未来要是大力推广在家办公就更不需要那么多写字楼了，也不如改建成保障性租赁住房。
归根结底，还是把以前不合理的土地用途纠正一下，释放一些建筑用于改造保障性租赁住房。这也算是对大城市土地规划稍稍放宽了一点。
当然，来大城市租房的人，还有可能对保障性租赁住房有一些顾虑。
比如公共福利，租房者能享受多少？
广州这次发的文件就提到，项目的改建建筑面积在5000平方米以上的，应按照改建建筑面积6%集中设置公共服务设施用房或项目自有公共活动区。
过去那种修桥修路的大基建，已经比较完善了，以后的投入产出比未必很高，是时候转型，多造学校、医院这些公共服务设施了。
另外，厂房、仓储过去可能有污染物储存、加工，拿它们改造保障性租赁住房，不怕有环境污染和健康危害吗？
广州这次发的文件提到，土地性质为三类工业用地和三类物流仓储用地的非居住建筑，不得改建为保障性租赁住房。三类工业用地是指对居住和公共设施等环境有严重干扰和污染的工业用地，这类土地不能被用来改造保障性租赁住房。
大家在租房子的时候，也要多留心，自己租住的区域是否在工厂附近，过去曾经有过什么用途。
不仅仅是广州，东莞也在最近印发《东莞市发展保障性租赁住房实施意见》，称到“十四五”期末，全市保障性租赁住房总量不少于10万套，力争达到15万套。该文件还提到，要对各类闲置住房及其周边环境进行适当改造并加以规范管理，转为保障性租赁住房。东莞改造的是租赁住房和公寓，政府公房和机关企事业单位宿舍，老旧小区和城中村存量住房等。
广东省会在未来加大力度改造保障性租赁住房，因此在积极推动保障性租赁住房基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目。像深圳市人才安居集团项目近日已报送国家发展改革委，成为全国首个正式申报的保障性租赁住房REITs项目。
未来投资收益可能不会很高了，REITs这样长期能提供较稳定收益的资产可能会得到更多青睐，REITs也是撬动社会资金支持保障性租赁住房的一个办法。
参考资料：
发展保障性租赁住房——缓解新市民和青年住房困难_解读_中国政府网 http://www.gov.cn/zhengce/2021-07/29/content_5628094.htm
多地积极推动REITs试点 进一步提高保障性租赁住房行业流动性_融资_中国金融新闻网 https://www.financialnews.com.cn/zq/rz/202204/t20220421_244605.html
东莞：公寓、城中村存量住房等满足要求可转为保障性租赁住房 _ 证券时报网 http://www.stcn.com/kuaixun/cj/202205/t20220513_4533921.html
广州拟推动仓储、旅馆等改建保障性租赁住房_中国经济网——国家经济门户 http://city.ce.cn/news/202205/13/t20220513_7341788.shtml
广东：激活资本市场 推动保障性租赁住房REITs落地 - 新华社客户端 http://xhpfmapi.xinhuaxmt.com/vh512/share/10791478
文章用图：图虫创意
本回完
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