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据网友爆料，深圳著名“豪宅区”又将迎来一个刚需盘——凤鸣水岸预计6月初入市。

凤鸣水岸的市场关注度居高不下，除了限价之外，还主要是因为其位于争议度较高的西部豪宅区：尖岗山。

这个“豪宅区”得加上引号，因为近年来市面上有越来越多质疑的声音：

尖岗山是豪宅区里面的伪豪宅。

尖岗山做顶豪完全不够格！

占尽天时地利的尖岗山，何以今日落得如此不上不下的尴尬境地？

01.

真豪宅？

有山有水有人抢

不得不承认，尖岗山还是具备不少豪宅基因。

区位

既靠近前海，又位于都市核心区内

就地理区位来看，尖岗山具有一定优势，开车从尖岗山出发，到达后海、科技园等地只需20分钟左右，距离宝中、前海也不过6、7公里。某些尖岗山的项目打上前海概念，就不难理解了。

前海规划效果图

就行政划分上来说，尖岗山属于新安街道，在去年政府发布的十四五和2035规划中，新安街道被纳入深圳都市核心区，所以尖岗山也算是核心区。 这也意味着片区发展潜力值得期待。

环境

山水环绕，有一定豪宅基因

纵观深圳的豪宅区，大多占据一定的山水资源，而尖岗山恰巧具备这样的基因。

我们来看组数据，尖岗山片区 森林面积约有632公顷，相当于5个莲花山和300个香蜜湖，森林覆盖率高达76%，负氧离子高过平均值60%。 并且在2015年 ， 凭借自然生态环境 ， 入选美国奢侈品杂志世界十大豪宅区。

尖岗山别墅群实景图

具体来看，周边山水资源有 尖岗山、孖松山、铁岗水库、西丽水库、尖岗山公园、宝安公园等。

尖岗山实景图

这样被大面积的山水资源环绕，在整个深圳都特别难得。外加片区内没有农民房，全是豪宅和商品房，干净纯粹，居住舒适度高，具备成为豪宅区的因素。

但要注意，仅有山水，并不足以撑得起“顶豪”二字，这个我们在后面展开叙述。

地王

尖岗山的豪宅进阶之路

尖岗山引起大家的关注，跟前几年时不时上演的地王之战有很大关系。 据统计，从2003年开始，尖岗山共出了5块地王。

自2003年12月30日以楼面价5441元/平刷新深圳楼面价后，又分别在2004年11月、2009年9月、2012年11月、2015年12月相继刷新纪录。

其中，2015年12月那次，泰禾以总价27.4亿元、楼面地价79907元/平竞得地块，一举拿下当年的地王。

除了地王，当年尖岗山这一块主打别墅、大平层、大复式等高端产品。

2006年曦城一期入市，开盘价格3.5万/平，打响尖岗山豪宅区第一枪。共有六期，主打纯别墅社区。

2014年中海九号公馆入市，价格6万-7万/平，除了联排别墅，还有大平层、复式等产品。

曦城、中海九号公馆的大别墅、大平层一举把尖岗山抬上了深圳“豪宅区”的宝座，但谁料“成也萧何败也萧何”： 近年来，这两个房价涨幅跑输大盘的豪宅产品，也让尖岗山被扣上了“伪豪宅”的帽子。

2018年，尖岗山位于泰禾地王边上的“豪宅地”A122-0357地块，楼面价约3.5万/平起，竟惨遭流拍，现场无一开发商申请。

曾经风头无两、地王辈出的尖岗山，如今却倍显落寞。

02.

伪豪宅？

三无片区

连房价都不“自信”

前几天在盐田大梅沙那篇文章里我们说过，没有城市配套资源的加持，再美的风景都可能是“陷阱”，这句话对于尖岗山同样适用。 （

与深圳湾、香蜜湖、华侨城等顶豪片区相比，尖岗山当下的配套的确远远担不上“豪宅”的定位。

1.没有地铁。 目前尖岗山没有轨道交通，最近的地铁站是5号线的兴东站，直线距离约为2.9公里，交通不便。

富人大多时间自由甚至有司机，出行难度不大。但是对于每天准时打卡上下班的刚需乃至中产，可以预见到早晚高峰期尖岗山盘旋小路是什么画面。

按照规划，未来地铁9号延长线、15号线都将在尖岗山设立站点，直接连接前海、南山及宝安其他片区。

另据《深圳商报》报道，规划部门也在研究29号线，将直接串联了南山科技园、光明科学城和尖岗山高新园，对尖岗山片区能级的提高非常有帮助。

这三条地铁线哪怕实现2条，对整个尖岗山片区的发展拉动都是飞跃的。

2.没有商业 。现在尖岗山没有中高端商业配套，据相关规划部门的负责人介绍，尖岗山不适合做大规模商业中心，未来也只会有一些小型商业配套。

也就是说 大型购物还是需要前往中洲购物中心、海雅缤纷城、壹方城等地方。

壹方城实景图

可能有人会说，豪宅讲的不就是个环境舒适，配备中高端商场的地方，人流量大，一般也会比较吵，但这也正是如万象城、万象天地等地附近房价高的原因。

3.缺少优质学校。目前有宝安中学（集团）实验学校、新安中学（集团）外国语学校，但都比较新，未来还有由万科代建的36班的九年一贯制公办学校。另外，有一所曦城的协同国际学校，办学已有十多年历史，与美国本土学校衔接。

这几个学校成绩都很一般，与其它几个豪宅区相比，教育资源过于薄弱。

4.价格也不够豪宅

与深圳湾、香蜜湖等顶豪片区的房价相比，尖岗山也显得不够“豪宅”。

2014年，与中海九号公馆同期开盘的深圳湾曦湾天馥，两个项目开盘均价都是6万多，但是七年过去后，曦湾天馥翻了四倍，单价25万起，而九号公馆还不到11万，尖岗山严重跑输深圳湾。

楼校长了解到，尖岗山目前 在售一手住宅价格在8.8万-10万/平之间，与后海在售新房动辄10多万/平，还是有些差距。

二手房方面，指导价在8万-9万/平之间，深圳湾指导价大多在10多万/平。 据悉，中海九号公馆高层产品报价11万/平、曦城别墅报价13万/平。

而位于深圳湾的恒裕滨城二期，一套法拍房就拍出过27.6万/平的天价，曦湾天馥均价更是达到24万/平，真是没有对比就没有伤害。

03.

扭捏定位，

未来搅局还得看刚需

尖岗山价格涨幅跑输其他豪宅区，归根结底和片区以别墅、大平层和大复式等高端产品为主的定位有关。

高端产品，意味着面积大、总价高，尤其是别墅产品，自住无疑不错，但并不算是好的投资产品，所以造成流动性较差。

好在近两年，随着越秀·和樾府、万科都会四季等偏刚需性质项目的入市，把尖岗拉下了“豪宅”的神坛。总价600万起入住尖岗山顶豪区，引发了大批打新人的关注。

另外，前段时间，市规划和自然资源局将曦城旁边 两宗别墅宅地变更为高层。可见尖岗山正在逐步打破建纯高端产品的定位。

楼校长认为，虽然豪宅定位不再纯粹，但是刚需项目的出现，让尖岗山重新被激活了。上车门槛变低后，片区房产流动性会提升，相应会带来更多的关注度。有了热度就有上涨的空间。

但是刚需购房者，要想买尖岗山还得问自己能否接受以下几点：

1、尖岗山中长期楼市热度较冷，流通性较差，如果考虑换房可能难度较大；

2、中长期公共交通改善难度较大，到2030年片区都没有地铁，基本靠自驾出行，而且尖岗山道路比较绕，自驾可能会有拥堵问题；

3、小区附近人口密度低，商业不成气候，短期内大概率都会欠缺生活配套。虽然未来区域内几个新盘的建成交付，会弥补一些商业短板，但是没有大型商业配套，始终是个缺陷。

总而言之，不再执着于“豪宅”的尖岗山，如今已出现了一些生机。未来能否逆袭，还得交给时间。

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