房地产项目产品定位的终极目标是什么？其实并不是采用了多少高科技的配置，而是产品设计是否真正体现了人性化空间的设计，能带给客户什么样的生活。

但是，显然很多设计师并不懂什么是真实的生活，以致做了很多“感动了自己，客户却并不买帐”的设计，简单点说，砸了很多钱，但都打水漂了。

做了那么多年房地产，真的见过不少让人苦笑不得的反人性设计，下面详细来列举一下。

费心设计的建筑天际线

客户根本看不见

经常听到购房者会抱怨，开发商建筑设计中有一个概念“天际线”，不设计天际线就不够美，但怎样看才能看到这条天际线呢？除非你坐在直升机上，或者站在天边，才会体会到天际线之美。

其实不能怪购房者有这样的抱怨，而是我们在产品设计时不够人性化，这是很多设计师容易犯的毛病，他们常常用“鸟瞰图”来展示自己的作品，而不是从人性化的角度考虑问题，天际线应该是站在“人视点”的视角能看出建筑群高低错落的差异（见图），所以如果天际线不是站在“人视点”，而是要在天边“鸟瞰”才能看出的天际线的变化，那么这种建筑天际线变化对购房者来说是毫无意义的。

▲建筑天际线变化的最佳视角——人视点

天际线变化是建筑群高低错落的变化，是错落有致，这是一种艺术，对购房者的心理是有有利影响的，而整齐划一的建筑高度，呆板的天际线（见图），看上去项目品质就很一般，天际线的改变是提升产品品质有效的改善方法。所以，建筑天际线的好坏要以人视点的视角为判断依据，在人视点可以看出建筑高低错落，体现出明显的天际线变化的，就应尽量把建筑天际线表现出来。而那些30层以上的高层建筑或超高层建筑，只做1-2层的高低差异，站在人视点根本看不出来的高低错落的天际线，做了也毫无意义，营销就更没有必要当作卖点来大肆宣传了。

▲呆板的建筑天际线

设计师热衷做的景观轴

客户却无感

有人认为，园林设计不需要搞什么“景观轴”，没有哪个业主回家注意到这个东西。其实不然，出现这种情况很有可能是在景观设计时，将“快速归家”路线表现得过于明显，而将“漫游归家”路线忽略了或者根本就没有设计，客户没有注意到园林景观“漫游归家”路线的存在，这也是产品定位没有真正做到人性化的体现。

一般在景观模块设计中，会将入口景观、中央景观、小区园路、全龄活动、架空空间、登高场地和入户空间等进行串联，成为一个景观轴，这是归家动线的“漫游归家”路线，未来入住后经常带宾客走的线路，体现小区各景观和项目卖点的串联和塑造，是“有面子”的路线；而归家动线的“快速归家”路线，就需要简化动线，减少时间浪费，体现归家的便捷性和可达性。

营销就经常强调，看楼动线参观样板房的去程要走归家动线的“漫游归家”路线，而看楼动线的回程则走归家动线的“快速归家”路线，这样就将看楼动线和归家动线完美地进行融合，体现出景观的人性化，用诚意展示对客户的关怀。

有时我们走在景观轴里某个“点”的时候，确实会觉得没有什么特别的感觉，但是回到家中俯视园林景观，景观轴的美感就油然而生（见图），居住的品质感也提升了，这是从一个点上升到了一个面，是从局部到整体，欣赏的角度发生了变化。

▲居家俯瞰景观轴，美感油然而生

要面子不要里子的外立面

为了使得建筑外立面更加丰富，更具个性，设计师挖空心思地在一些局部区域增加外立面的线条，线条在建筑楼体反复出现，会形成一种呼应关系，减少了楼体的沉闷、单调，使得外立面线条恰到好处，比如深圳熙园（见图），建筑楼梯本来是方的，户型也是方正的，增加外立面线条使得楼梯看起来是圆的，成为了建筑的标志。

▲外立面线条成为建筑的标志

而有的外立面线条却画蛇添足（见图），搞了很多线条，不仅增加了成本，而且造成了挡光的问题，没有考虑人最基本的居住属性，很不人性化。这些挡光的楼层，要么就滞销或者降价，要么就引起不少业主的投诉，这种建筑的外立面线条实在是没什么意义。

▲建筑外立面线条影响采光

架空层中没人用的儿童设施

这两年大家很流行在架空层设置了很多很漂亮的儿童设施，比如淘气堡、秋千、滑梯、木马和跷跷板等等，结果做好了以后根本不去用，利用率不高，因为架空层晒不到太阳，而儿童是在成长期，正是需要阳光的时候，所以家长很少带孩子在架空层里逗留，相反室外的儿童娱乐设施的利用率就要高很多，他们宁愿在室外玩土玩沙，也不愿呆在室内，家长也“心甘情愿”地陪伴晒太阳，并乐此不疲。

因此对于架空层而言，不必过于拘泥儿童的娱乐性，只要考虑人们日常生活的参与性即可，可设置一些休闲座椅，适当配备健身器材或者棋牌桌，以及一些简易的儿童娱乐设施。无论是烈日酷暑还是阴雨连绵，退休的老人可以在这里搭建自己与邻居沟通的社交圈，寻找解脱孤独的温馨氛围，同时也可以照看小孩，同样体现了对不同人群的人性化的关怀。

被客户嫌弃的入户花园

“入户花园，让疲惫的心灵沉静下来”，一句广告语给了多少人无尽的遐想，打开家门，踏进入户花园，眼前的绿色美景顿时让你心旷神怡，满身的疲惫和烦恼也被抛到脑后，每每朋友到访，在这里总要感叹一番……

但是入户花园自从面市就有两种截然不同的评价，褒贬不一,一部分人热烈欢迎这种新生事物，成为高层住宅中高档楼盘的必备选择；另一部分人则埋怨入户花园多付了房款，白天工作已经很忙，没有时间去打理花花草草，是一个用不上的空间。曾经在深圳某项目开盘时，带入户花园的户型一抢而空，但后来确实有不少业主硬生生把一个入户花园“住”成了一个储藏室，难道真的入户花园不讲人性吗？

其实，在现代的大城市，人们的居住环境越来越密集，当人们对住家的需求从单身公寓蜕变到三房、四房甚至是五房，居住面积需求越来越大的时候，人们的生活观念也在慢慢地发生着变化。生活的压力，喧闹得城市，才催生出了入户花园，一个在这高层住宅里不封闭的半户外空间，业主可以亲自护理、施肥、浇水，用心灵来料理一块绿洲，并聆听自然的地方，是符合人性化的一个空间。

而那些购买90平以下的二房、小三房的刚需客户，本来对价格就很敏感，面积也是斤斤计较的，所以入户花园从一开始就不是刚需产品，加之随着房价的不断地攀升，特别是一线城市房价高企，所以入户花园显得性价比没那么高了。但总体来说，喜欢的还是多数，退一步说，即使改作储藏室或其他的房间用，购房时只算了二分之一的面积，购房者也是欢迎的。

所以在二、三线的城市，房价不是太高，工作压力不是那么大，生活节奏也没有那么快，如果规划限制条件允许的条件下（比如有的城市规划要求所有赠送面积的比例不得超过户型面积的22%），在项目的产品定位中，改善型产品还是可以考虑有入户花园的，毕竟它是符合人性化的空间。

暴露隐私的奇偶双层阳台

“阳台是建筑的眉毛”，没有阳台的建筑就是没有眉毛的房子。阳台具有对建筑审美的价值，欣赏一栋建筑的阳台在阳光下的投影，光影的虚实变化，会觉得奇妙无穷。早期香港的很多设计师设计的住宅是没有阳台的，这在深圳罗湖的口岸附近早年的外销楼盘中很普遍，这和香港当时的居住环境和居住习惯有关，现在香港的户型设计已经改良了，阳台已经是户型必不可少的要素了。

这几年流行奇偶双层阳台，其将相邻两家阳台相互错开，奇、偶层每隔一层一个大阳台，层高高度一般达到6米，各自都有两层的空间。按规划规定全部不算建筑面积，因此不计容积率，是开发商赠送给购房者的，很受购房者欢迎。但很多奇偶双层阳台设计不合理，其中一家的阳台可以俯视下一家的卧室（见图），这种没有隐私的设计很不人性化。

▲奇偶双层阳台缺乏隐私

另外，各家站在阳台上观景的同时，难免和同层的左右邻居会有彼此对视的小尴尬。现在有一种创新设计，就是各家的阳台有一侧统一用挡板墙隔开，变成一个彼此相对独立的小空间，既避免了俯视下一家的卧室，又可以避免相互对视的目光，还可以增加摆放洗衣机伴侣的橱柜空间，一举多得。

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