这里因为高容积率被人诟病，

这里因为房租低廉使人落脚，

这里庇护着创业寻梦的人，

这里有郑州最接地气的人间烟火。

1

城中村由来

城市化进程中，农村宅基地征用成本过高，

拆迁成本远远高于农地。

城市扩张往往绕道而行，

这种城市包围农村的做法，

诞生了为数众多的城中村。

城中村，

承载了郑州的历史记忆，

数以百计的毕业生、外来青年在这里落脚。

03年之前，郑州城中村无拘无束，野蛮生长。

高楼大厦和低矮楼群紧密相连，

造就了奇特的城市景观。

城中村与郑州共同生长50年。

郑州主城遍布着228个自然村。

30万的村民在这里成长。

城与村的纷争，

逐渐形成硬币的正反两面。

一面是郑漂青年的廉租场所，

一面是三方博弈的利益战场。

2

城与村之争

城市化进程中，

城中村担任了非常重要的角色。

由于现行住房保障只针对户籍人口，

大量外来务工人员并不在保障范围内。

有了城中村，

郑漂们以牺牲居住质量为代价，

获得了较低的房屋租金。

城中村给了他们第一个栖息之地，

环境破败却炊烟袅袅。

麻辣烫，烧烤摊随处可见，

市井文化绽放的人间烟火，

是大城市中容纳肉身的唯一场所。

硬币的另一面，

城中村被唤作“毒瘤”。

在我国二元体制的特殊情况下，

快速发展的工业化和城市化中，

一栋栋高楼大厦破土而出，

使身处其中的城中村显得格格不入。

破除重建是领导者的第一选择，

拆迁安置成为头号难题。

此时升龙带着“郑州模式”华丽进场，

拉开了开发商主导拆迁的序幕。

（这种开发商前期安置，土地高容积率、高建筑密度、高商业配比，政府出面协调的模式，虽然制造了一批令人瞠目结舌的都市马蜂窝、大陆版劏房，最终却达成开发商有钱赚、村民能暴富、城市能更新的三赢局面。)

城改运动浩浩荡荡十几年，

燕庄脱变为曼哈顿广场；

小李庄换做升龙国际中心；

小岗刘村变成中原新城；

十年探索，十年改造。

一场辉煌的盛世后，

郑州城中村抛下“村”的模样，

改成换面成为现代化都市的一部分。

城市面貌焕然一新。

城市更新，企业得利，村民暴富。

三方共赢的背后，

是无数郑漂青年流离失所，

是超高容积率的城市垃圾，

是村民暴富后竞相抬价，恶意竞争。

更是商业、写字楼严重透支。

这里不经要反思，

城市真的需要100%的城改吗？

深圳在19年给出了答案：不需要。

3

城市更新新思路

2019年深圳城中村整治规划发布，

文件表示：城中村要以治为主。

寸土寸金的深圳，

怎会不知土地财政的魅力。

可深圳更清楚，

高租金会将追梦者拒之门外。

摩天大楼再多，也要人来填满。

没有人，一切都是空中楼阁。

其中水围村柠盟人才公寓落地，

为城中村改造提供了蓝图。

水围村位于深圳福田区，

距离市政府3km，

离罗福口岸0.5km，

共35栋传统农民楼。

促使水围村改造原因有二，

一是村集体自住意愿强，

二是深圳政府亟需找到城中村更新新思路。

在这样的背景下，双方一拍即合。

由福田政府引荐，

深业集团接手，

进行改造设计运营。

设计师将 29 幢农民楼，

改造成为拥有504间房间的青年公寓。

改造设计保持了原有的城市肌理，

建筑结构及城中村特色的空间尺度。

并通过提升消防、市政配套设施及电梯，

成为符合现代标准的宜居空间。

建筑师不仅改善了室内空间，

还注重如何更好联结这个社区，

创造共享空间。

柠盟公寓精心的规划设计，

文化创意等新兴业态的植入，

让过去混乱不堪的环境焕然一新。

不仅大幅提升了全村的商业价值，

也走出了城中村改造的思路。

“统租运营＋物业管理＋综合整治”的新模式，

突破了城中村拆除重建的二元思维，

开辟了城中村更新的“第三条”道路。

藏龙卧虎的深圳；

坂田村造就了华为；

大冲村栖息着腾讯；

福田村见证了华强北的造富神话。

郑州，在经历2013年那波拆迁后，

许多年轻人离开了这里。

前段时间，蜜雪冰城全球总部外迁上海

谁还会记得，十几年前，

北三环的陈寨庙李，

才是张红超梦想开始的地方。

当你还在抱怨郑州产业落后时，

你们有没有想过，

郑州给创业者栖息之地了吗？

参考文献：

[1] 万成伟/于洋,公共产品导向 ：多中心治理的城中村更新 —— 以深圳水围柠盟人才公寓为例

[2] 戴佳佳,青年公寓公共空间使用后评价及优化策略研究——以深圳为例

[3] 李聪聪,郑州市土地一级开发模式研究