查银行流水、查首付款来源、高房贷利率、疫情反复…

2021年买房的这批人，真的亏大了。

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回顾2021年，继北京、上海、深圳等几个一线城市经营贷被严查后，监管部门针对一些企业和个人违规将经营用途贷款投向房地产领域问题，可谓是全面出击。

西安也在去年那一轮政策之下，开启了声势浩大的严查首付款来源。

而去年330新政中，也明确提到关于房地产贷款集中度管理、防范经营性贷款违规流入房地产领域等问题，各金融机构应严格按照监管机构审慎管理政策要求执行。

在相关政策要求之下，房贷金额受限，银根紧缩，房贷利率随之上浮 ，且部分商业银行放款困难。

另一方面，西安去年经历了三波疫情，年底的疫情更使整个城市进入了长达一个月的封闭式管理。

疫情反复使得各行各业生存艰难，加上教育双减、教培行业跌落神坛，互联网行业惨遭重锤，房企暴雷，一大波人面临失业，不少家庭断了收入来源。

于是，网上诞生了一个最惨家庭：老公干中介，老婆做教培，买了恒大的房子，抄底了中概互联网，意外有了三胎。

但要说惨中之惨，那无疑是属于买了恒大的房子。

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恒大暴雷，早已不是什么新鲜话题。

但重要的是，在2021年买房的这批人，随着楼市金融政策的快速变动，真的巨亏。

2022年5月20日，央行发布公告，LPR再降15个基点，为4.45%。

而5月15日，央行给楼市“定向降息”，首套住房商业性个人住房贷款利率下限，调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。

▲中国人民银行官网截图

这意味着，房贷利率最低可降至4.25%， 而去年西安个别银行首套房利率甚至高达5.9%，二手房更是达6.1%左右，且放款困难。

这对于每月还月供的家庭来说，二三十年的时间里，将多还几十万房贷及利息。

根据最新统计信息，当前西安首套房利率最低已下跌至4.84%，二套房下跌至5.05%，而与4.25%最低的房贷利率，还有较大下降空间。

按照贷款金额100万，期限30年，等额本息来算：

2021年，以首套房5.9%算，月供5931元；

2022年，以首套房4.84%算，月供5270元；

而按照当前最低4.25%算，月供仅需4919元。

可以看到，若是按照最低4.25%的利率算，每月可以少还约1000元，30年可少还36万元；按照现在西安首套最低利率4.84%算，每月可少还660元，30年也可少还23.76万元。

重要的是，在疫情影响下，收入受限、进出受阻，本就不富裕的家庭，一个月大几百块，都 算得上是 一笔不小的财富了。

而在2021年买房的这批人，肠子有没有悔青？

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如今，随着利率走低，无疑会刺痛了许多买房人的心，大批购房者则在利率高位上站岗，5.6%在拍大腿，5.9%哭晕在厕所，突破6%大关的，那简直就是个大怨种啊！

LPR的降低，跟买过房人的月供息息相关，LPR利率变动是一年一次，也就是房贷变动周期是1年，从什么时候开始变，有两种方式。

一种是每年贷款发放月变动，另一种是每年1月1日变动。

如果大家选择的是LPR浮动利率，那现在利率是不会变的，因为调整参考的是上一年12月份的LPR。

但LPR的变动，对已经在高利率上站岗的人而言，效果是有限的，同时若LPR上浮，来年的房贷利率也会跟着上浮。

那么，随着各大商业银行快速下调浮动利率 ，对于已经买过房的客户，真 的要打碎了牙往自己肚子里咽，毫无回转的机会吗？

只要思想不滑坡，方法总比困难多。

所以，方法肯定是有的，但不是每个人都能实现，且每一种都伴随着不同的风险和劣势。

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下面，我们就来浅谈目前几种，可以使高房贷利率下降或降低的有效方法，仅供参考。

第一种：转售

亲戚朋友之间通过买卖、交易的形式，重新洗一遍房贷，就是把房子卖给自己可控的人，一般是自己的亲属或朋友，房贷利率就是按照当下的利率。

需要注意的是：

1、要找到可控的人，因为房子在对方名下，属于对方的资产，存在一定的道德风险；

2、浪费了对方的首贷资格，会给对方留下房贷记录，买第二套房时属于二套，首付和利率都会提高；

3、产生成本。这种方式本质还是买卖，因此会产生一定的交易税费和摩擦成本，需要提前计算，以免不划算。

第二种，转按揭

转按揭就是在二手房买卖中，已经在银行办理过贷款的借款人，结清上一家银行的贷款，重新走贷款办理流程，以当下的房贷利率重新贷款。

但可惜的是，目前政府并没有引导这种操作方式，所以只有个别业务差到极点的银行才会做。

第三种，商转公

即商业贷款转为公积金贷款，但会有一定的限制。

而值得一提的是，西安于2017年9月下发《关于进一步稳定住房市场发展有关问题的通知》（市政发[2017]51号），要求公积金中心“停止受理试行的‘商转公’业务”。

而 从领导人留言板的回复来看，西安有重启“商转公”的可能性， 大家还是可以期待的。

第四种，转经营贷

经营贷就是用作经营的贷款，是银行针对中小企业或个体工商户推出的产品，是国家的信贷红利，鼓励资金流入实体经济，为了用更低的利率，更低的资金负担让企业更好地经营，所以贷款利率有的比公积金还要低。

操作流程大致为：

1、需要房屋无抵押，按揭房需要先结清房子尾款变成全款房；

2、用全款房办理抵押、办理经营贷；

3、审批后打入对应公司账户，归还之前结清尾款的其他款项

经营贷除了利率低，资金也比较灵活，可以随借随还，本金在手机银行就可以还，还进去的也可以再次取出来。

但问题是：

1、经营贷是针对企业经营的，是禁止居民将资金流入楼市、股市的，严格来说也是犯法的，如果没有经营主体，实际上是游走在灰色地带，伴随着政策的变动，有抽贷、断贷风险。

2、因政策变动、负债和征信的变化，下一个贷款周期是无法保证一定能批到贷款的，经营贷稳定性远远不及房贷。

3、经营贷办理时需要结清之前的银行贷款，而且贷款期限短，一般都是使用期间只还利息，3年归还一次本金，每次都需要定期借钱或垫资， 再加 上中介的服务费和部分银行的手续费，是一笔不小的资金成本。

第五种，提前还贷

提前结算贷款本金，可以一定程度上降低贷款压力，这也是目前市场上比较主流的方式，但这种方式的前提是，你有钱。

而符合以下条件的，可以考虑提前还贷：

1、手里有一定的闲置资金，没有其他覆盖房贷利率的理财方式；

2、家庭有能够维持至少3年，抵御未知风险的备用金；

3、已还利息低于总利息的50%。

4、未来短时间内没有大额支出的；

5、想在买房，名下按揭影响贷款比例的。

在提前还贷前，首先要明白，即使利率高达5%-6%，房贷也始终是中国最稳定最安全的贷款，除了房贷，很难再申请到这样一笔长周期的贷款，所以如果能用这笔资金应急，或者覆盖房贷利率，其实比提前还贷能更好地应用资金。

总而言之，目前来看，对于已经买过房，并且买在高利率点上的购房者而言，能够通过转按揭等方式降低贷款压力是最合适不过的，合理、合法、有效。

同时，在当下特殊的经济环境下，希望已经买过房的人，也能够成为被政策关注的对象。

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