嗨，大家好，我是卢俊
今天是6月1号，儿童节，祝大家节日快乐
这一天对于上海这座城市而言如今也有了更多的含义
今天开始全面解封，我们开始恢复出行，恢复工作，也恢复忙碌
当然楼市也开始，土拍也好，项目认购也好，一切也开始调整
但是大家也会问，疫情之后的上海楼市会好么
这个问题问多了，我也开始去想了
但是这个问题本质上也是片面的
疫情之后对于开发商、对于购房者、对于土地，其实不同环节的影响都是不同的，很多甚至是相反的
但是今天倒是可以和大家聊下，疫情之后，对于购房者来说，会不会是一个好的时间点
我先说下我的结论，我觉得会
不和大家拉时间轴或者聊一些特别虚的东西，简单说几个我的看法
01
首先，单纯的从政策而言已经利好不能再利好了
政策永远是预判未来最重要的一个因素，因为对于楼市从来就不是简单的市场经济
本身
但是政策利好在往年来看有两种方向，一种叫放大购买力
就是你没那么购买力但是通过政策的调整让你可以买更贵更好的房子
典型的就是首付比例的话题
另一种叫降低购房成本
除了房价之外，其他的相关成本让你尽可能降低，比如利率，比如房产流动的时间
这两种都是常用的调控手段，都是为了激活楼市，但是路径是不一样的
第一种叫放大泡沫，本质上会透支个体也会积蓄风险，第二种叫加快流动性，让不动产更快动起来
一般来说第二种方式能解决就不会用第一种办法
那我们现在可以看到，整个楼市的第二种武器已经用到了极致
这也就意味着对于政策而言，此刻希望你能够买房
而且现在现实也是，购房的非房价部分成本在降低，房产的流动性也会加快
那未来会不会用上前一种办法，我不知道也不想猜
但是对于真实的购房者来说，如果你想买房，现在出去选房
到最后买到房这段时间，如果出政策了，你也赶得上，如果你没赶上，那么未来也不会出台了
要么不就出了，要出也就这段时间，大概是这样
不过我们需要注意的是，如果政策启动了第一种办法，那么楼市可能很快就一个快车道，速度飞快的那种
如果要出台，一定要慎重
02
另外，我们必须要看到如今上海楼市的一二手差别
这两个市场如今已经不能混在一起看了，不然会产生剧烈的认知分差
如今我们看到一二手房需要有相对房产本身多一个维度
对于一手房而言
倒挂的存在成为很好吸引老土著第一次置换以及高阶外地人的驱动购房
对于二手房而言
成为大量客群通过换房能够换到钱的重要方式
那后面最大的变化就是，一二手倒挂这个信号可能会被持续夯实
就是后面的土拍以及预售证的发放可能是巨量的
不仅今年的指标需要在剩下的半年时间完成，还有可能会超的供应
指标
这是一个信号
上海一二手倒挂这两年我们发现，二手房的价格并没有降低
这也就很好说明了，买到的新房在未来对于购房者来说就是最好的资产增值
而一手房限售这件事现在也被证明几乎对于心态没有任何影响
客户
今年的土地出让和预售证发放一定会对这一部分的预期产生影响
03
第三，也可以看到的是，上海也进入人才抢夺大战
这也是最近的50条信号中特别强调的一点
我们不去分析上海会怎么抢人，但是只要大家认为上海开始吸引人才，这件事本身就意味着，不可能对于抢人背后让人买房这件事变得特别困难
这是一定的，也是肯定的
目前上海针对外地人的限购是五年+已婚
这个逻辑会不会改我不知道，但是上海有一些地方天生就有冲破这个政策的地方
那就是五大新城
这件事当然有先例，就是临港的购房和落户政策都是有的
不同
而且很明显，临港拿到了这一轮土地出让最大额度的指标，未来一年可能有接近一半的土地都来自临港
这就是典型的抢人和购房之间的微妙关系
如果上海想要放开人才引入的强度
或者说五大新城自己想要完成人口导入、人口扩增的目标，那么这个改变也就必然会推进
04
当然也可以看到上海的一个新变化
基建
通货膨胀这个词好像是用烂了，但是今年整个货币一定是宽松的，那么在上海会流到哪里
一个区域就是城中村
上海今年要推进8个城中村改造，并且强调了会使用专项债券用于城市更新
为什么要强调这个
就是上海几乎每一个城中村改造到如今都成为了绝对的热点
不论是市中心的北外滩，还是近郊的蟠龙，城中村改造毫无疑问都是如此
那么城中村为什么如此，几个很重要的逻辑
第一城中村的改造需要成本，所以城中村的开发会有反哺
第二城中村改造最大的变化就是提升容积率
扩容背后一定带来复合业态的开发，区域能级也会变高
第三城中村意味着片状整体开发，相比较点状地块出让周期更长，声浪更大
这也意味着，今年的上海就会出现8个楼市热点板块
各位应该还记得，单单一个蟠龙就把上海房票弄腥风血雨了吧，几乎全上海五六百万的购买力都在等着这个盘的开发
一个总价可控且长线发展的板块可以激活出很多为此努力
今年的楼市热点大家一定不要忽略
这个
05
这也是为什么我认为这会是购房者的窗口期
我说
但是这个窗口不会是大窗口
毕竟如今市场购买力并没有充沛，个体焦虑工作焦虑收入也焦虑，这些都会影响购房决策
大窗口的楼市可能不会再来的，不过很多人来说小窗口其实已经不错了
什么是小窗口
小窗口期本身意味着不会不劳而获，但市场上一定存在各种各样的机会
不论是想要落户的、首次买房的、置换的、以及高分盘想买有点够不上的，这些困惑在2022年的剩下这段时间一定都是机会
但是前提是你愿意看出去选
出去
对于窗口期而言，机会一定属于实操者
06
不过依然有几个建议
1、 关于品类，把房票和购买力用在未来的稀缺品类模块，但是前提是自己要看懂到底什么是稀缺类，什么是泛滥类
自己
2、做好长持的准备，任何一次放松都有可能是最后一次，长线来看将固定资产更好的固定是长期趋势，要有心理准备
3、 如果你对房产有唯一的焦虑，那记得把自己的房子尽可能换到最好，这是楼市最终最好的命题
4、保持收入保持工作，更好赚钱会是比房产更好的投资
07
好了，今天就写到这里吧，我要复工上班了，希望你也是
我们努力赚钱，我们努力住上好，大家早安
以上为正文，来自真叫卢俊
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