从去年下半年以来，苏州千万级的高端住宅市场呈现出全线火热的态势，成为苏州楼市的一枝独秀。

这种“高端住宅热”现象在今年表现得更为明显。

今年3月21日，狮子山澜庭（澜院）首批推出341套房源，被2097组客户热抢，平均7人抢一套，中签率为16%！

4月4日，奥体红盘万科玲珑源璟开盘，230套房源共有1402组报名，中签率仅16.4%，所有房源全部售罄。

要知道，今年以来，苏州楼市延续去年下半年的低迷行情，加上疫情冲击，楼市几乎停摆。

狮子山澜庭（澜院）、万科玲珑璟源、建屋天著几个高端楼盘却开盘即罄，在楼市浓浓寒意中，却呈现热销的势头，逆市走出了独立行情。

从近五年来苏州市区总价1000万（及以上）新房住宅供求量价走势图来看，2017年以后，苏州市区千万级住宅市场开始呈现供不应求的态势。

2020年，苏州千万级（及以上）新房住宅的供应面积达到高峰，为29.19万㎡。主要是拙政江南、世茂铜雀台、仁恒耦前、大华春和景明等高端别墅项目集中入市，带动了市场供应量的增加。

2021年市场供应量减少了一大半，仅为12.85万㎡，成交量并没有因此减少，仍旧保持着和2020年一样的水准，约32万㎡，供求比仅为0.39，供远不应求。

而且2019-2021年这三年之间，苏州千万级高端住宅的成交量一直稳定在32万㎡左右。花语江南、中海上华琚、山水樾澜庭等高端住宅持续热销，推动了市场成交量的稳步上涨。

今年1-5月，新盘狮子山澜庭（澜院）、万科玲珑璟源接连首开，老盘花语江南在4月领取最后一批房源预售证，苏州千万级高端住宅的供应面积达到12.58万㎡，和去年的供应量差不多。

成交量为10.38万㎡，当然这仅是狮山和奥体两大红盘目前释放的网签量，实际成交量远不止这些，因为这两个盘都是首开即罄的。

再来看成交均价走势，这些总价千万级以上的高端住宅多位于苏州的头部价值板块，园区湖东、双湖，新区狮山等，所以成交均价也位列苏州头部梯队，近五年来更是领涨全市。

今年1-5月，疫情的反复让低迷的苏州楼市更加雪上加霜，而千万级高端住宅却呈现热销的势头。

而这种现象不仅仅在苏州，在其他核心城市也呈现出清奇的“独立行情”。

深圳海德园新推一期项目，在5月30日开盘当天售罄，239套最低门槛达1800万的房源经历6小时的选房后，被“洗劫”一空，约一分半钟卖掉一套。这是深圳今年新开楼盘中第一个“日光盘”。

虽然该项目热销的主要原因是一二手倒挂，海德园周边的二手房小区单价都在20万元/㎡左右，海德园的单价仅12.6万元/㎡，与周边二手房形成鲜明的7.4万元/㎡的价差。

按照主力户型143-251㎡计算，海德园新房转手卖出去可以赚到1058到1857万不等。城市高端客群自然不会放过此机会实现资产升值。

透过现象看本质，深圳的高端购买力一如既往的强。

要知道，今年2月深圳就因为高端住宅成交440套，逆势热销的消息，一度登上了微博热搜。

还有我们的省会南京，千万级高端住宅成交量也在逆势上扬。

上个月，南京市中心金鼎湾今朝天下一套210㎡大平层2160万成交；

河西海玥名都一套244㎡户型2080万成交；

主城金陵雅颂居一套185㎡户型1180万成交……

疲软的南京楼市，和苏州一样不少楼盘开始推出打折优惠促销，但主城高端住宅金鼎湾今朝天下，房价还在逆势上涨，甚至超10万元/㎡成交，再次证明了高端住宅市场的坚挺。

这股“千万级高端宅热”在苏州二手房市场表现得尤为明显。

一方面，苏州的高端改善人群购买力强劲，但是核心地段的新房供应量有限，造成了苏州千万级高端住宅的新房市场呈现“僧多粥少”的态势。

说直白点就是，现在苏州不缺有购买力的人，但市面上优质的新房却没那么多了，于是这波强大的购买力开始转向二手房市场。

今年4月和5月之间，苏州各核心区域的大平层、别墅产品，正在“光速出货”。

成交总价、单价屡破新高，成交周期也越来越短，最快2-3天就能拍板敲定！

园区金鸡湖畔的玲珑湾成交均价均破10万元/㎡，成交周期也在两个月以内。

△数据来源：链家

姑苏区的仁恒公园世纪，建面约186.02㎡四房，总价1088万成交，仅4天就完成成交。

△数据来源：链家

园区湖东的唐宁府，建面约163.85㎡四房，总价1340万成交，成交均价为81783元/㎡，刷新小区成交单价的天花板！

△数据来源：链家

除了核心地段的大平层产品，园区双湖板块的高端别墅成交均价和总价也是不断刷新天花板。

△数据来源：链家

就在5月底，分析师经常在朋友圈看到苏州动辄好几千万的别墅火速成交。

建屋康帝庄园，建面约508㎡，总成交价6180万元，成交单价达到121622元/㎡！

5月26日，建面约447㎡的春晓别墅，成交总价6230万元，单价约14万元/㎡，仅2天就成交。

5月16日，保利独墅西岸，建面约675㎡，成交总价4800万元，单价达71084元/㎡。

从链家网显示的总价1000万以上高端住宅的成交数据来看，单5月成交套就达到30套！今年1月至今，总成交套数为97套！

而成交楼盘基本都是苏州楼市赫赫有名的高端品质住宅，拥有城市少有的生态景观资源，金鸡湖畔、双湖、青剑湖等湖山资源环绕，园区占比较多，产品以大平层、别墅为主，户型均在四室以上。

从成交价来看，最高成交价达到了14万元/㎡，从成交周期来看，更是有2、3天成交，无论是价格还是成交周期，正在不断被刷新！

千万级高端住宅逆势热销，也给到了房东十足的信心。

最近链家网上显示的1000万总价以上的二手房挂牌量也在不断增加，这些房源挂牌价普遍偏高，甚至冲破各板块单价天花板，当然这样的价格是否会得到认可，还需要市场的检验。

从挂牌房源来看，园区金鸡湖畔、湖东的高品质住宅小区较多，且多是建面在150㎡以上的大户型，挂牌均价均在6万元㎡以上。

可以说，今年以来，苏州楼市的主角就是千万级高端住宅。

在楼市尚未复苏之时，高端住宅已经在摇号，在楼市开始复苏之时，高端住宅的成交量已经开始爆发。

我们知道，去年下半年开始，苏州楼市就逐渐走冷，在普通住宅成交量平平的大环境下，为什么苏州的千万级住宅市场能够逆势热销呢？

我们认为有以下几点原因：

核心地段的高端品质住宅是实现财富保值增值的优质资产

今年，疫情反复，经济形势较差，越来越多的人发现，股票基金都没有核心地段的优质房产抗跌性强。

于是，城市的高净值人群为了跑赢经济大势、实现财富避险、保值增值的目标，便将目光投入到核心地段的高端品质住宅。

于是，高端客户在进行资产优化之时，这些占据核心地段的千万级高端住宅产品则成为资产保值的优选。

当代建筑艺术大师斯蒂芬·霍尔说过：“只有那些既能享受稀缺自然资源，又有俯瞰城市繁华背景的区域，才是具有价值的居所”。

所以，园区金鸡湖、双湖板块的高端品质住宅备受热捧。

物以稀为贵，近两年千万级住宅市场供应稀少

从近两年的土地供应量来看，苏州的土地供应量虽然很大，但是大平层类的高端改善产品很少。

前文的数据已经向我们表明，目前的苏州千万级住宅的市场供应远远不能满足需求！

这一点在苏州的别墅市场表现得尤为明显。

如今，苏州的别墅已经进入了存量房时代，特别园区双湖板块，地段环境配套学区等都是超高级的，且别墅产品体量有限，物以稀为贵，所以走出了独立的行情。

苏州不缺有钱人，更不缺高端购买力

无论从现在还是未来来看，苏州都不缺有钱人，更不缺高端购买力。

远的不说，从近期开盘的狮子山澜庭、万科玲珑璟源、建屋天著的开盘结果就可以窥见。

由此可见，无论是新房还是二手房，高价房源的成交，再一次证明了苏州不缺千万级住宅买家，尤其是园区奥体、金鸡湖、独墅湖、新区狮山等头部价值板块。

总的来说，一方面是资产保卫，另一方面，抢占优质资源一直是高端人士的追求，所以造就了苏州千万级住宅市场在疫情之下的火热。

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