几天前，天津市场上出现了个别可做一成首付的楼盘。

本来不想评价的，但近日还有开发商跟进，好几位读者朋友给我留言，想知道是否靠谱。

这里统一回复：

现行政策下，天津首套房贷款最低首付三成。

因此，任何楼盘推出的一成首付、1.5成首付的营销套路都是开发商自发行为，且当前市场环境下风险极大。

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我们这里讨论的一成首付是什么概念？

百度百科是这样解释的：

一成首付是指购房者给房地产商首付一成，就是总付款的一成即10%。

这种一成首付，或者是是低首付的操作方法各有不同。

比如：

1）做高评估价。

比如200万的房子，三成首付需要200万×0.3=60万。

但，你手里只有20万，怎么办？

这种声称可以做到一成首付的开发商有可能会这样干：

把房屋总价做高评估价到257万，向银行申请7成贷款，也就是257万×0.7=179.9万。

如此一来，原本首付需要60万的项目，摇身一变，只需要首付20.1万。

如果价差拉得足够大，0首付也不是不可能……

2）首付借款。

开发商替业主先垫款，即开发商先行垫付短期内业主交不上的部分首付。

借款比例上限、还款期限，由开发商拟定。

正常出合同，备案、贷款都不耽搁，业主在约定时间内把这笔大额首付归还给开发商即可。

3）首付分期。

业主按照和开发商约定的分期协议，在一定期限内分批次交齐首付款即可。

但是，与首付借款不同的是，业主需要自行交齐全部首付款才能出合同办贷款。

这里面，性质最恶劣，风险最大的是做高评估价，可以确定是违规操作。

首付借款、首付分期，相对来讲更擦边球。但，风险也不小，一旦过程中被叫停，你只能傻眼。

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为什么会出现一成首付？

从开发商的角度，无论是一成首付还是1.5成首付，都是为了降低客户的买房门槛，从而把更多想买房但首付款不足的客户收进来。

从购房者的角度，其实这是早期投资客玩剩下的招数。

在特定时期，这些投资客乐于一成首付，本钱少而赚得快，房价上涨一些出手卖掉即可获利丰厚，实现以小博大。

这实际上是一种高杠杆的房贷融资方式。

那么，问题来了。

当前市场环境下，面对未来工作收入的不确定性，大家都在降杠杆，你偏要反其道而行，图什么？

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正如一位品牌房企营销总的评论：

守法开发商不要效仿，客户更不要买，风险极大，这么干的开发商应该是走投无路了！

这的确所言非虚。

因为，无论以上哪种情况，开发商都要承担同等风险。

如果是做高评估价，“阴阳合同”的做法无疑属于违规行为，理论上银行可以追究相关的责任赔偿。

这种做法放宽了购房者的门槛，但增加了个人的信贷风险以及银行的放贷风险。

如果是首付借款，其实也是明令禁止的行为，因为原则上所有首付款都应该由购房者自己出。

万一购房者没有按约定时间还钱给开发商，理论上会产生违约金，但开发商自知理亏，也未必敢过于强势的逼你还钱。

如果是首付分期，风险值相对较小。

但最大的麻烦是，一旦客户资金出现问题就无法履行购房合同，这个时候，开发商也未必有多么理直气壮。

说白了，没有开发商是为了做慈善帮你做低首付。

无论是哪家开发商，如果祭出一成首付或1.5成首付，只有一种可能，那就是：

这个楼盘已经相当难卖了。否则，又怎会出此下策？

对于推行一成首付或1.5成首付的楼盘，我劝大家慎重，一不小心，你的钱可就真的打了水漂了。