6月9日，南海自然资源局发布了《三龙湾高端创新集聚区启动区控制性详细规划（NH-A-03-01、02、06，SD-D-03-01编制单元）》批前公示。

功夫君梳理后，发现这份新控规非常重要，可以说预示着桂城未来的发展方向！

| 来源：南海区政府网站公示

平胜、平洲工业园改造

三山释放大片可用地

发展

众所周知，桂城作为佛山中心城区，可以说是寸土寸金，土地资源开发已十分饱和。

为了开拓更多的城市发展空间，从2021年起，桂城街道便开始加速推进平胜、平洲工业园超4000亩的改造提升工作。

平洲工业园改造范围示意图

来源：桂城全媒体中心

这地方虽然叫“平洲工业园”，但若是按楼市版块的划分，应该属于三山新城的范畴了。

当然，过去没有楼市板块概念的时候，整个三山新城都是属于平洲地界，没什么毛病。

以前平洲包含平东，平南，平西，平北，平胜，三山，夏东，夏南，夏西，夏北，石肯，虫雷岗，叠滘等。

2020年10月，政府已经发布了一轮控规，将平胜、平洲工业园一带划入三龙湾启动区。

三龙湾启动区控规（2020版）

如今，上面这版控规已经过时了。那么，最近发布的新控规，具体有什么改动和亮点？

三龙湾启动区新控规

文翰湖旁释放8宗宅地

1.规划背景 ：

《三龙湾高端创新集聚区启动区控制性详细规划（NH-A-03-01、02、06，SD-D03-01编制单元）》于2022年5月批复实施。

2.规划范围：

本细则适用于南海区NH-A-03-01-04、05、07，02-01、02、03，06- 01共7个街坊。

3.目标定位：

粤港澳大湾区创新交流枢纽，广佛都市圈创新协作示范区，佛山生态智慧宜居开放城区。

来源：三龙湾启动区控规（2022版）

具体改动的地方有三处：

1.NH-A-03-06-01街坊细则

如图所示，这个片区就在文翰湖公园西南侧，释放8宗2类居住用地，新建1所30班小学+1所30班中学，将打造为高端居住区。

平洲工业园改造东片区规划

NH-A-03-02-01、02、03街坊细则

如图所示，该片区位于广珠西线高速西侧，主要引进高新产业，改造后将实施工业提升。

平洲工业园改造西规划

片区

结合上面的控规调整之后，我们可以基本描绘出平洲工业园改造后的全新规划：

以广珠西线高速为界，右边作为文翰湖畔的居住区，左边保留产业用地发展经济。

平洲工业园改造后的整体规划

NH-A-03-01-04、05、07街坊细则

当然，本次调整的还有平胜片区，就在三龙湾大道北侧，由多宗商住用地＆工业用地组成，还预留了佛山地铁4号线的TOD站点混合用地。

平胜西龙村征地108亩！属三龙湾启动区

平胜工业园改造规划

文翰湖片区建4000亩TOD

今年1月，桂城街道领导接受采访时透露：将在文翰湖片区打造TOD项目，建设规模将达到4000亩，应该指的就是最近控规调规的片区。

未来，桂城将陆续新建一批平均容积率达到3.0以上、建筑面积达到500万㎡的工业载体。其中，重点推进4300亩的平洲工业园改造，并加快推进一批高新技术企业落户，打造新型显示装备和半导体装备产业园。

改造前的平洲工业园

来源：桂城全媒体中心

同时，文翰湖片区将率先探索“职住平衡”来解决好房地产和产业的平衡发展，即做住宅的量要与就业人口相匹配，解决交通拥堵、缩短通勤时间、实现低碳环保的最佳方案，真正实现“生产空间集聚高效，生活空间舒适宜居。

随着平胜、平洲工业园改造的推进，三山新城将迎来新一轮的高速发展，而且是产业、居住齐头并进，朝着“产城融合”的宜居城市目标进发。

文翰湖片区 来源：南海桂城

未来，这里将形成4轨道交汇的局面：已经开通的佛山2号线、南海有轨电车，加上已经动工的佛山4号线、已经获批的佛山11号线....

轨道交通网络的形成，能将季华实验室、文翰湖公园、佛罗伦萨小镇、澳门城等一批已经投入使用或者在建的重大项目有效串联起来，将文翰湖片区北部的资源辐射到南部林岳片区，城市的影响力、辐射力、引领力都将进一步提升。

可以预见，文翰湖旁这个超大规模的TOD，将成为南海桂城的一张亮丽的城市名片。

文翰湖国际科创小镇效果图

三山新城楼市：

保利中海万科大乱斗

纵观目前的三山新城楼市，主要在售楼盘有：保利华侨城云禧、万科天空之城＆璞悦山、中海文锦国际等，新房均价已基本站稳3万+。

结合中指院的统计数据来看，今年1-5月，三山新城卖最好的前三强还是：云禧、天空之城、文锦国际。（网签数据有滞后，不能完全代表实际成交，数据仅供参考）

而网签均价最高的则是万科璞悦山，作为三山地王，该盘主推127㎡以上的大平层。