“老破小”在乌鲁木齐房地产市场中是一个特殊的存在。

就比如说新市区的铁路局板块、沙依巴克区的友好附近、天山区的大巴扎周边，想要找一套新房实在太难了。

也不难理解，乌鲁木齐从一开始就是从这几个主流区域发展起来的，至今也就成为了“老破小”。

（图源：网络）

但是，拳怕少壮，楼怕变老，面对海量的优质对手盘，老破小的通病非常明显：

1.房龄高达20-30年：设施老旧，长期居住安全存在一定隐患。

2.户型较差：因为大都诞生在90年代，人们对房子的要求不高，很多户型的设计大都不合理，隔音效果，空间使用率等都不理想。

3.很多没有物业、没有地下车库，虽然绿化多，但是不怎么修剪管理，多数楼道潮湿昏暗，周边卫生管理情况恶劣。

如果再失去了学区和拆迁的价值？老破小根本没有竞争性！

目前，老破小学区房还面临着更多的难题！

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“老破小”的教育光环已不再！

现如今，很多人考虑老破小，主要还是奔着学区，纵观乌鲁木齐区域内价格最坚挺的，依旧还是名校加持的老破小。

然而就在2021年，全国掀起了一阵“整治天价学区房”的浪潮，出台了一系列措施针对学区房，全国多个城市都在遏制学区房，旨在解除房屋、学区之间的联系，越来越多的老破小正在丧失自身的优势。

  • 从7月初北京西城区全面实施多校划片区开始，一石激起千层浪。

  • 再到7月底深圳“推行大学区招生和办学管理模式，建立义务教育学校教师交流制度。”

乌鲁木齐也在去年下发了文件，关于禁止学区房的过于宣导，这就从侧面说明了，抑制学区房的炒作。

学区房遭受到了致命的打击，更何况没有学区的老破小，是会贬值的。

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老房“旧改”

纵观乌鲁木齐近两年，基本上不存在老破小得拆迁了，更多的是改造。

就例如天山区建国路的光华小区，经过旧改后：

  • 原先斑驳的楼栋焕然一新，且引进了物业公司，再符合采光及消防等要见合格的单元楼前，加装了电梯；

  • 在小区原有基础上增加了绿化、庭院灯、安装了摄像头、纯净直饮水机、自助快递柜等；

  • 外立面也都进行了翻修，增加了外保温墙、小区的水电也重新进行了改造，加装了只能水表、天然气的改造，更换了单元门，安装了感应等等。

以上种种，对于老破小的住户而言，旧改无疑是一个利好的政策，毕竟老破小的居住价值得到很大的提升，也有一个自己的居所。

但是对于居住环境要求较高的人，老破小还是不能完全满足。

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“老破小”流通性大不如前

我们先来看一组数据：

位于天山区光明路的二手房房价天花板的新疆教育学院，曾经一度单价破5万+/㎡。

之所以如此高的房价，就是因为拥有优质的教育资源，新疆教育实验小学相当于处在小区的内部，距离兵团一中步行距离不到约800米，从2016年的1.6万/㎡至去年上半年，成交单价一路飙升到了5万+/㎡。

但是到了今年，我们会发现房价有明显的回落，根据安居客数据显示，从2021年8月房价就一直处在下跌的情况，到2021年12月环比下跌4.13%，单价在41184元/㎡。

（图源：安居客）

再到今年的6月，单价降至39469元/㎡，作为整个新疆区域的二手房天花板，价格也在一路缓慢回落，可以看出，哪怕顶尖学区加持，老破小或许也再难回到前几年的高光时刻了。

（图源：安居客）

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老破小的“硬伤”

01居住体验差

之所以称之为“老破小”，就是房龄过长，一般都是超过20年的老房子，小区的环境也就不言而喻了，绿化覆盖低、物业管理不到位、设施设备陈旧老化、没有实行人车分流，再加上房型的结构上也存在很多瑕疵。

例如：乌鲁木齐阿勒泰路周边，铁路局周边、地铁一号线周边等，配套也十分醇熟，但是老破小居多，如果用于自住，基本没有居住体验而言。

而且小区的不少业主都换置二套房已搬走，房子多数用于出租，成了社会各类人员的聚集地，安心度方面没有那么高了。

02没有电梯

可能会有很多人认为旧改项目中包含了加装电梯这一项，只要补齐这个短板，房子就好出手了。

其实并不是所有老楼都符合加装电梯的条件，如果房子质量不过关，是不能随便加装电梯的。

乌鲁木齐的老破小业主，大都是想加装电梯的，但是具体什么时候可以安装下来，都是不确定的。

03升值空间小

在乌鲁木齐买房地段最重要，想必大家也都知道了，房子存在多大的升值空间，也是购房者高度关注的一个问题。

而现在一些位置虽然较好的老破小，由于房龄的原因，今后已经没有太长的使用年限了，因此这类房子的增值空间基本达到瓶颈。

有些老破小依附优质的教育资源，可能会对于房价有所影响，但是目前的政策对于学区房来说，也不占优势了，购房者就会更加愿意买年限短的新房或次新房。

04缺少停车位

私家车现在已经普及，有些家庭可能会有两部以上的私家车，而随着车辆的迅速增减，停车难就成为了影响生活的闹心事。

很多人在购买二手房时，会非常重视小区是否好停车的问题，而过去的老房子，并没有现在新房的合理规划，于是一些人即便看中了房子，也会因为停车位问题而放弃。

就例如乌鲁木齐的四季风情园小区，晚上路两边满满当当的私家车，小区内也是停车难，下班回家晚，基本上没有停车位。

05交易税费多

二手房交易中，包含的税费有个人所得税、土地增值税、印花税、契税、权属登记费、测绘费、公证费、中介费等诸多税费。

而购买新房只需要缴纳契税、维修资金等少量税费。因此，对比下来新房优势更加明显。

06装修过时

老小区的改造，也只是针对于外部的改造，粉刷外墙、更换老旧设施、疏通排污管道等，对于房屋的内部，是无法进行修改的，只能业主自己花钱重新装修。

（图源：安居客）

而现在时代不同，乌鲁木齐购房者年轻人居多，对于以前的装修，年轻人基本上是看不上的，这也是老破小难卖的一点。

写下最后：

综合来看，地段价值这一点乌鲁木齐老破小的优势必可比拟，其次，没有教育资源加持的老破小，价格相对来说还是偏低的。

房子面积小、免装修、公摊小，又是都是现房，风险也较低，适合预算低着急住房的家庭入手，作为过渡，后期再次置换即可。

随着教育公平的改革政策越来越明显，乌鲁木齐老破小的价值就只剩自住或出租，除此之外，老破小没有任何的投资价值，购房者最好还是慎重考虑。

最后跟大家探讨个话题，你觉得怎样可以拯救正在失去生命力的乌鲁木齐老破小？

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