广州旧改似乎又“活”了。
最近，黄埔、番禺、白云三区相继官宣，继续推进旧村改造和城市更新，共涉及58条旧村改造项目。
紧接着，华润、万科、勤诚达、珠江投资等房企跑步进场。
这座曾擅长拆迁造富的城市，从去年下半年开始拒绝“大拆大建”，旧改由此进入慢车道。
等待中，一些先前吃下旧改大饼的房企熬不住了，停止了项目推进，或申请退出。
最坦诚的当属时代中国，甚至直接发文恳请退出在广州的8个旧改项目，共计金额20.1亿元。
然而，事发后不到2个月，广州旧改又重新提速了。
虽然批复加速，但在新的拆旧逻辑下，改造流程要求更严格、周期变长，这意味着对资金有了更高的要求。
在此背景下，“国企向前”成为新趋势，也有一批现金流有保障、擅长“放长线钓大鱼”的民企，逆流而上。
旧改复苏，有房企抢滩登陆
时代中国4月申请退出广州旧改圈时，可能没留意到，彼时的广州旧改正在酝酿暖意。
先是官方流传出多份红头文件，表明要分类继续实施城市更新计划；过了1个月，全市多条村批复进程加快、参与企业开始入场签字。
按下重启键的广州旧改，来者有谁？
广州本地国企多数属于接盘型选手。黄埔区属国企科学城集团，先后接下雪松控股、宝能在区内的旧改项目；黄埔庙头村的旧改项目主体也由恒大变更为广州城投。
实力雄厚的外地国企背景房企也想趁机入局。万科、华润置地直接拿着钱包进场，与广州政府谈起了生意。
国企在城市旧改中活跃度提高，其中一个重要原因是，官方有意鼓励资金基本面良好的国资参与旧改，避免项目搁置或烂尾。
当然，民企也并非没有机会。深圳本土房企勤诚达，分别在1月、5月拿下黄埔两个片区的旧改；珠江投资5月斥资111亿拿下增城瑶田村“巨无霸”旧改，并宣布要引进电竞产业。
还有以新能源、环保研发为核心的本地企业鸿森集团，也悄悄加入了南岗片区的旧改。
不难发现，在这个时候入局的多数民营房企，“卖商品房”并非是它们身上最核心的业务，因此并没有在这一轮行业动荡中被债务彻底困住，手头现金比较充裕。
囊中羞涩，旧改王们悻悻离场
对于从前的房企来说，旧改是一门好生意，虽然开发周期长，但毛利率高。
前两年政策承压情况下，多数房企毛利率齐下滑，而佳兆业在众多房企中毛利逆势上扬5%。
这多亏了其发力旧改，佳兆业在2020年转化了9个城更项目，对应可售货值600多亿。
旧改，靠的是吃一二级市场面粉与面包间的差价赚取利润，只有熬到了商品房入市销售阶段，才能有利润而言。
去年下半年，住建部发文强调“防止大拆大建”，广州迅速跟进，全市不少旧改项目停工、进入核查阶段。项目什么时候能继续前行成了谜。
对于入局多个旧改、又背负承债压力的民企而言，此消息更是“屋漏偏逢连夜雨”。它们无法把控现金基本盘，就没办法继续消化这种长周期项目。
毕竟时间拉得越长，需要补偿给村民的临迁安置费用就越多。
相反，如果抽身离场，还有希望给自身回血。于是在广州，星河、中国奥园、时代中国等企业把一批旧改项目摆上了货架。
另外，中央去年还对拆除和新建的比例提出了严格要求，这意味着旧改中，可挪腾造建住宅的空间少了；到了地方，又会有土地指标的调整：商地、宅地、配套用地等比例，直接决定了房企在项目中的利润空间。
这样一看，旧改的“坑”又多了不少，没有马上退出的房企也得“降速”思索一番。
广州城投资产经营管理有限公司总策划师陈厚桥指出，部分停滞的项目，并非全都在等待出售，房企可能仍在谈判桌上，与村集体、村民并未达成一致。
“尤其是规则变了之后，成本要重新计算。”
格局洗牌，蛋糕要怎么分？
经历了“快拆”“快建”的广州，旧改逻辑显然已变。
最新流出来的文件显示了广州旧改的下一步走向，“保护历史文物、保护生态”仍是改造过程中的重点，同时，官方也放松了合作企业与改造项目资金能力要求，并呼吁在房企退出旧改时要做好“兜底”。
换句话讲，入场和退场变宽松，但监管依然严格的情况下，改造周期就有可能拉长，这意味着对资金的要求更高了。
在此背景下，一批国企开始进场。债务状况良好、融资成本低、现金流稳健是国企参与旧改的优势。
但明源地产研究院指出，国企有丰富的政府资源与相对低廉的资金成本，但不见得所有的都强。比如，部分国企在项目规划改造、后期运营上，可能并不如房企经验充足。
地产壹线观察到，不少地方开始鼓励国企、民企联动参与旧改项目，主要有以下三种模式：
- 分阶段操盘：国企负责改造项目的前期策划和一级开发，二级开发、建设运营阶段时通过公开竞价、出让股权的方式引入民企。
- 设立基金一起玩：广州城更基金中，城投投资持有92.55%股权、富力旗下的杨帆投资持有2.5%股权，以投资模式去配合政府重点推进、资金需求量大、收益回报较为明确的项目。
- 民企自己拉合作：佳兆业与国企招商蛇口、AMC机构长城资产签署了协议，以“成熟一个、合作一个”为原则，盘活大湾区城更项目。
重启之后，国企在旧改中并不只充当“出资扶贫”的角色，而是会更明确具体参与节点、以及最大化可获取的回报。
而国企的精打细算行为，让民企不乐意了，不仅开发周期拉长，“收成期”还要被瓜分利润。
这也容易让两者在合作中出现分歧。此前就有小道消息传出，某旧改王牵手国资后，在股权分配等方面上未能与国企谈拢。
政府本意是要为民企引入一个踏实的合作伙伴，可现在蛋糕要怎么分，未来还要斟酌几番。
不可否认的是，虽然国企在旧改中活跃度提高，民企依然存在机会，只不过赚的钱少了，赚钱时间变长了。
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