同样是国企，粤海置地有什么不一样？|天河城|深圳|粤海|粤海集团|置地

（广州·粤海金融中心）

今天给大家挖掘一个“宝藏房企”——粤海置地。

之所以说它是“宝藏房企”，因为出了广州许多人并不太了解它。但如果你讲起天河城，知道的人就会非常多，一直到今天，天河城都可以说是广州的城市名片。而天河城的背后，就是粤海。

粤海置地从事房地产开发已有31年历史，是国内最早的一批房地产企业，也是唯一一家将房地产列为主业的广东省属国企。它完整的穿越了中国房地产过去30年的“三轮大危机”——包括这一轮在内，它不但活下来了，而且还从2020年开始令人吃惊的展开了逆市扩张。

这家企业规模并不算大，但是它非常独特，在大湾区乃至全国，有着很深的“护城河”。尤其在今天这样一个房地产行业大变局下，甚至成了大湾区内有引领性的“国企力量”。

PART1

行业萧条期逆势扩张

看粤海置地的历年年报和它的最近表现，我的观察有三点：1）去年以来的行业危机，这家公司受到的影响很小，可以说已经度过危机。2）不但度过危机，粤海置地反而开始在逆市扩张。3）粤海置地能度过来的核心原因是“长期稳健的经营理念”和有“独到竞争力的经营模式”。

去年以来，在中国房地产行业陷入第三次流动性大危机之际，粤海置地却录得了营收、毛利双丰收：2021年，粤海置地营收60.06亿元，同比增长50.1%；毛利34.69亿元，同比增长182.1%。可以说，大家所面临的“活下去”问题，粤海置地已经平安过去了。

（粤海置地2021年报）

不但平安度过，而且从2020年开始，粤海置地在公开市场开始逆势扩张、积极买地——与大部分房企的“躺平”形成鲜明对照。2021年9月，粤海置地以高达101.87亿元的巨资，拿下了广州白云区白云新城核心地块，该项目占地11.65万平米，建面高达50.6万平米，规划业态包含住宅、商业、商务办公，是粤海置地又一个标杆式的都市综合体项目——现在这个项目已经定名为“粤海云港城”。

考察粤海置地之所以能够逆市扩张，我认为主要得益于以下三点。

其一，粤海置地过往多年的稳健发展，尤其是从来没有片面追求高负债的规模扩张。我们看到，过往推进“三高”模式的房企在这一轮都活得很艰难，但是粤海置地不但这一次活得不错，而且在过去30余年它稳稳的穿越了中国三轮地产大周期，这足以证明其长期稳健的经营理念是最大底本。

其二，粤海置地的投资高度聚焦。近年来，粤海置地把投资高度集中于大湾区，在东莞、肇庆以外的7个大湾区城市密集投资，有效的节约了管理成本以及控制了投资风险。众所周知，大湾区是中国现今大城市群里增长动能最为迅猛的地方——无论是经济还是人口，这里都最强劲，我先前已撰文论述《》，把投资集中在这里要比在全国范围内做分散，收益更好。

（粤海置地湾区布局图）

其三，是最为重要的粤海置地长年所形成的的独特竞争力，这一点我们下面详解。

PART2

“城市综合开发运营专家”

我们一般评价优秀公司的特征，或是“大而强”或是“小而美”。但在我看来，粤海置地两者都不是，或者两者兼具，它的规模不大，但同时行业竞争力又极“强”——包含业务模式、开发能力，以及已经拥有了全国影响力的产品品牌。

我们上面说了粤海置地的经营策略，通常看，百亿内的房企基本还都是项目打天下，不存在产品的标准化和差异化的竞争力，但粤海置地完全不同。

以我观察，粤海置地眼下至少已经拥有三个一般在千亿级房企身上才会出现的业务特征：1）独到的“城市综合体”开发模式。2）成熟完整的产品标准化系统。3）粤海集团拥有广泛影响力的商业地产品牌——“天河城”。

粤海置地将旗下产品线分为四类，分别为：住宅类、城市综合体类、写字楼类、公寓类。这其中，构成其独特竞争力的是第二类——城市综合体，这是粤海置地的强大抓手。

粤海置地定位于“国内领先的城市综合开发运营专家”，它的业务模式核心特征就是：跨业态、高复合的城市综合体开发。项目不多，但是每个都很大，并且几乎每一个项目都叠合了非常复杂的产品业态——高端住宅、商务公寓、甲级办公楼、高星级酒店、大型购物中心等等。这类项目是目前房地产开发领域难度最高的一类，对开发商能力要求极高。也因其体量庞大、业态繁杂，如果落地成功，基本都是一座城市的名片象征。

粤海置地过往30余年在大湾区开发了大约600万平米的物业，持有运营商业面积逾100万平米，占比极高。现在在湾区七城落子的18个项目，有超过一半的项目都是这种城市综合体，并且每个都是城市核心地标。比如广州天河城、珠江新城的粤海金融中心、番禺的粤海广场、新拿的白云粤海云港城；而在深圳，超过65万平米的粤海城，未来也是深圳核心都市区的又一地标。在江门、中山，也都有极具号召力的粤海城落地。

比如其最重要的代表作——广州天河城广场。1996年，粤海集团在天河区的交通中枢、广州新城市中轴线上规划兴建起天河城广场，占地占地4.03万平方米，总建面31.1万平方米。包含了天河城购物中心、甲级写字楼粤海天河城大厦、五星级酒店－粤海喜来登酒店等业态。这几乎是全国最早、最成功的城市综合体项目，历经25年，今天在广州乃至全中国依然盛名不衰。也由此，粤海置地形成了行业独到的“三位一体”业务模式，在国内的城市综合体开发领域独占先手。

再如正在建设中的深圳·粤海城。这是粤海置地首次挺进深圳，并且一出手就是拿手好戏“城市综合体”。项目总建面约65万平米，包含约24万平米甲级写字楼（其中1栋高度为300米区域地标）、约12万平米天河城购物中心、约11.6万平米国际商务公寓、1.4万平米啤酒厂艺术街区等多元业态。

（深圳·粤海城示意图）

这个项目不但要携手上海钻石交易所资源打造深圳珠宝产业示范区，还要保留金威啤酒厂的原发酵罐，活化历史记忆，打造深圳首个“工业文明体验馆”。

待到这个项目完全落成，它将是深圳罗湖东部的地标，并且会在罗湖再造一个新的商业中心，还会新兴一个网红打卡胜地。这些都完成，最终将会为助推罗湖复兴贡献一臂之力，这是最令深圳人民期待之处。

PART3

“天河城”不仅是一座城

城市综合体最重要的就是商业地产的运营，做不好商业地产的开发商很难做出来一个可以成为地标的城市综合体。比如说，写字楼建好了你可以交给五大行，酒店建好了你可以打包给喜来登，但是商场，很少有开发商愿意把一个庞大的购物中心贴上别家的牌子。因此，能否拥有自身强大的购物中心品牌，是评价一个开发商能否持续做好一个城市综合体的重要标志。

天河城是粤海集团旗下的核心商业品牌，对粤海置地竞争力的提升有很大助益。位于广州天河CBD、面积达16万平米的天河城早在1996年落成开业，是中国大陆第一家集购物、美食、娱乐、休闲、商务于一体的大型购物中心，直接改写了当时国内商业的“工业品大市场”形态，首次开创了“MALL”先河，号称“中国第一商城”。

（广州天河城购物中心）

天河城距今已超过25年，但依然是广州最火的购物胜地之一，也在每年全国购物中心的排名中名列前茅。如2021年，天河城购物中心平均出租率接近99.9%，租金收入增加至10.33亿港元。实现日均客流18万人次，单日最高达43万人次（据粤海投资2021财报）。

天河城在广州的影响力不止是一座购物中心那么简单，在漫长的时间里，天河城带动了整个天河商圈，形成了独有的“天河城模式”，创造了华南第一商圈（“万亿商圈”）的样本。可以说，天河城之于广州，就类似于万象城之于深圳这样的概念。它不仅是购物中心，更是已经内化为市民的记忆，其影响难以用物质量化。

今天，粤海集团旗下已拥有多座天河城，除广州天河城外，还有番禺天河城、北京路天河城、天津天河城、深圳天河城（招商中）等等。

比如像天津天河城，是粤海集团天河城第一次走出广州的落子，直接大力助推了天津滨江道-和平路商圈的壮大。2021年，该购物中心平均出租率高达95.0%，录得租金收入2.36亿港元，同比2020年大增40.9%（据粤海投资2021财报）。

而未来天河城落子在深圳罗湖，也将会在深圳东部再度推动崛起又一个极为重要的商圈。随着未来的华润湖贝商圈加入，相信对整个罗湖的复兴都将会产生显著的拉动。

无论对企业还是对项目，我们都能看到，出色的商业地产开发运营，越来越至关重要。商业地产做不做的好，直接决定了未来你是不是头部房企，比如华润置地——万象城、万科——印力印象城、龙湖——天街、新城——吾悦广场等等。而对项目来说，一个上规模的、高品质的购物中心建成，不但会直接改变一个区域的城市面貌，而且还会对城市综合体项目本身产生巨大的反哺和增值助推。

这就是拥有天河城品牌的粤海集团的竞争力，从上述角度，我认为粤海的业务模式，和华润置地非常之相像，同是定位为“城市开发运营商”，同是以城市综合体作为主打，同是拥有一个闻名全国的商业品牌，同样都是国企……

PART4

粤海置地2022大湾区造精品

下面，我们来看粤海置地2022年在大湾区的重点项目，感受一下粤海置地在湾区做精品的水平。这里面的一些楼盘，有机会成为区域地标，从买房的角度，非常值得大家高度关注。尤其是从今年的6.18开始，开发商展开大促销，给大湾区的买家们带来了大惊喜！

上面说了，粤海做房地产开发，已经有31年的历史了，无论是住宅、综合体，还是写字楼、公寓产品，他都有非常完善的标准化。粤海置地始终坚持"品质至上"的精品理念，先后为广州、深圳、珠海、江门、惠州、佛山、中山七座湾区城市，营造品质生活。

在广州有位于越秀区北京路的壹桂府项目，这是粤海置地的“桂府系”高端产品线。项目本身是一个综合体的住宅部分，拥有北京路天河城的品质商业配套，并且坐落于6号线北京路站上盖，拥有双地铁通达。

（广州·壹桂府示意图）

在深圳的粤海城，上面已经介绍过了，这里重点补充一句：深圳天河城将在今年内开业。本次促销活动期间，深圳粤海城将推出40-60平米临街商铺、37-79平米公寓，认购特定房源可以得到最高40万元装修补贴。

在珠海有位于金湾区航空新城的粤海拾桂府，这也是“桂府系”住宅产品线。项目拥有五大公园、多所学校等非常完善的城市配套。项目建面约25万平米，户型面积段约90-126平米，活动期间成交有机会减免1年物业管理费。

（珠海·拾桂府项目示意图）

在中山有大型住宅项目粤海城，位于深中通道第一站马鞍岛上，建面超过30万平米，容积率仅有2.5，是马鞍岛上目前唯一的低密度海景大城。项目户型面积段79-123平米的单位。活动期间到访成交99折，老带新有机会免3年物管费，还有机会抢到一口价特惠单位。

根据最新消息，深中通道已经开始冲刺建设最后1000米。深圳的自住客现在到中山去买新盘，等到交房很可能就等到了大桥开通，可以住下实现双城通勤了。