注意到了吗？自5月初东莞楼市新政后，二手市场正逐渐火热。
根据市住建局数据，5月东莞二手房网签均价20551元/平，首次突破2万大关；同时，二手网签套数1319套，环比4月上升23%。
对此，楼市君整理了一大波数据，帮助你厘清选择镇街的逻辑。
01
13镇街二手挂牌均价1字头
3万/平以上仅5个镇街
根据诸葛找房平台数据，楼市君整理了各镇街6月最新的二手挂牌均价，从中也发现了一些规律。
从数量上看，均价超过5万/平的仅有松山湖一个镇街（园区），均价在3字头的有4个，分别是南城、东城、厚街、长安。
以上5个镇街（园区）不失为东莞最新的价值高点，正好也都是各自所在片区的核心地带。
其中，松山湖的万科虹溪诺雅因为一线望湖，挂牌均价已达到8.3万/平，堪称东莞天花板的存在，但6月的均价相比上月还降了0.53%。
截图自：诸葛找房
均价在2字头的有塘厦、凤岗、大岭山等15个镇街，这些地方虽然处于东莞二手价格的中等地位，但也算超过了平均水平。
这些镇街的其中一大共同特点是，环中心区域，是城区、松山湖或深圳购买力外溢的第一站。
另外，还有些镇街则是因为区域内二手房源数量太多，且发展久、楼龄大的楼盘多，从而导致均价被拉低，如虎门、南城等。
截图自：诸葛找房
而以洪梅、麻涌、石龙等13个镇街为代表的均价1字头分队，可谓拖了后腿。
02
二手价格涨幅受新房影响
低价板块流通率靠前
当然，房价高低不是影响买房选择的唯一因素，如果考虑投资空间和后续转手问题，那么房价涨幅、区域流通率更是判断的关键。
1、房价涨跌：道滘跑在最前，望牛墩、麻涌等落后
根据市住建局公布的数据，道滘二手房价涨幅在这一轮行情中表现突出，2022年6月二手挂牌均价27869元/平，同比涨幅达到44.7%。
毕竟，这一年内道滘的新房价格不断突破新高，如首嘉·鹭湾1号将道滘的新房均价拉高到3.16万/平，板块内二手房价顺理成章的被向上推动。
沿排名依次往下看，石排、厚街、桥头等镇街的二手房价近一年涨幅均超过了20%。
再来看涨幅为负数的镇街，企石跌幅最大，达到19%。
不仅因为位置距离主城区太远，往外又靠近惠州，而且板块内没有新房的推动，想要涨价很难。
跌幅排名第二的麻涌，与企石相反，新盘太多导致板块内部竞争太激烈，导致二手市场缺乏上涨空间。
2、板块流通率：价格低的更好转手，南城、凤岗相对困难
板块二手房流通率，其计算规则为：近一年的二手成交套数/现有挂牌房源套数，比值越大，证明板块的二手房流通性越好。
流通率排名前十的镇街中，有6个镇街的现有二手挂牌均价排名在20名以上，例如谢岗、企石、常平等。
这也就说明，二手房卖得动的原因之一，可能源于房价相对便宜，适宜上车。
而道滘、石碣这样的板块，二手挂牌价排名中等，但他们离城区近，适合外溢购买力的转移。
再来看流通率较差的10个例子，典型的代表有凤岗、塘厦等，流通率不足20%，但二手挂牌价却排在靠前的个位数名次。
另外，影响到近一年的二手流通率的还有另一个重要因素——东莞二手房指导价，去年10月出台，对南城、松山湖等热门区域的影响极大。
值得一提的是，南城无论从成交数量还是流通率来看，均比常平要低。
03
地段、资源、供求比
三大因素影响购房选择
综合以上三种因素（房价、涨跌幅、流通率）的考量，楼市君总结出一些适合刚需购房的选择经验，附带理由：
1、环中心区域，趋势正向上发展，如：万江、厚街、道滘
这些地方的共同点在于，目前价格低于中心区域，尚处于全市中等水平；且因位置离所环绕的中心区很近，可以轻松享受到同样的资源配套。
从流通率排名就能得出，价格是影响房源转手的最关键因素，所以这样相对地价、配套也不错的地方，往往会吸引购买力前往。
2、占据稀缺资源，可稳固价值，如：莞城、石龙
有些镇街虽然位置较远，或者配置比较旧，但能掌握一个稀缺的资源，就会加分不少。
例如莞城，有全市数一数二的教育资源加持，且板块内暂无新房，使得莞城的房源一向比较抢手。
而石龙虽然地段较远，但好在有地铁2号线经过，全市排名靠后的低价，是刚需客会优先考虑上车的地方。
3、供应太大，易形成买方市场，如：南城、虎门
这两个镇街一南一北占据着两个片区的中心位置，而且配套发展非常强，生活舒适度会很高。
但缺点在于板块内供应量太大，南城目前的二手挂牌量在7000多套，虎门也有4000多套，但数据表明二者一年内均网签1000套左右，是很明显的“买家市场”。
选择这样的镇街，房源转手时会不便“叫价”，在买家的货比三家竞争下，难以占据优势。
总之，是否适宜入手，仅看房价只是表层锚点，而地段、稀缺资源、供需情况，才是影响到房价的底层逻辑。
在购房时，以上因素都需多加斟酌，即便不为投资，也需考虑到未来置换的需求。
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