来源：招股书

来源 | 活报告

数据支持 | 捷利交易宝APP

摘要：鲁商生活于2022年6月21日通过港交所聆讯，拟在香港主板上市，其2021年收入5.83亿元，净利0.77亿 元（年复合增长率为63.15%），毛利率为25.37%。以超过两位数的增长率在快速增长。

S&TLiveReport获悉，成立源于2006年的鲁商生活服务股份有限公司Lushang Life Services Co., Ltd.（以下简称“鲁商生活”）于2022年6月21日通过港交所聆讯，拟香港主板上市。其于2022年1月18日和2021年7月2日递交上市申请，独家保荐人为农银国际。

鲁商生活是一家在山东省具有领先市场地位并拥有快速增长良好往绩记录的综合性物业管理服务提供商。公司的总部位于山东省济南市，自2006年成立以来，经过15多年的发展，公司的业务范围已覆盖山东省几乎所有地级市以及北京和哈尔滨。公司被评为“2021物业管理行业多元化运营优秀企业”及“2021物业服务专业化运营领先品牌企业”之一。

截至2021年10月31日，公司已签约管理81个物业，已签约总建筑面积超过22.8百万平方米，覆盖中国的12个城市，以及公司在管81个物业，在管总建筑面积约19.5百万平方米，其中74个已签约物业(已签约建筑面积2050万平方米)及74个在管物业(在管总建筑面积约1690万平方米)位于山东省，服务约80,000户家庭和企业客户。

于往绩记录期间，公司的收入主要来自三条业务线:(i)物业管理服务，(ii)非业主增值服务，及(iii)社区增值服务:

来源：招股书

其中物业服务和社区整治服务占比持续下降，而非业主增值服务在持续提升，截至2021年10月31日止十个月占比数据为35.8%。

鲁商发展集团为公司的控股股东。鲁商发展集团是一家在上海证券交易所上市的综合物业开发商(股票代码:600223)。截至2021年10月31日止十个月，公司向鲁商发展集团开发的物业提供物业管理服务产生的收入占提供物业管理服务产生的总收入的87.0%。

投资亮点

1.山东省具有领先市埸地位的综合物业管理服务提供商，;

2.鲁商发展集团及山东商业集团的长期稳定合作，为公司提供不断可持续的业务增长;

3.经验丰富的专业管理团队和有效的人力资源系统。

公司资料：

公司地址：中国山东省济南市历下区经十路9777号鲁商国奥城2号楼202室

香港地址：香港湾仔皇后大道东248号大新金融中心40楼

财务分析

截至2021年12月31日止三个年度：

收入分别约为人民币3.21亿元、4.03亿元、5.83亿元，年复合增长率为34.71%；

毛利分别约为人民币0.56亿元、0.8亿元 、1.48亿 元 ，年复合增长率为62.45%；

净利润分别约为人民币0.29亿元、0.45亿元 、0.77亿 元，年复合增长率为63.15%；

毛利率分别约为17.44%、19.76% 、25.37%，年复合增长率为20.59%；

净利率分别约为9.01%、11.26% 、13.21%，年复合增长率为21.11%。

来源：活报告

公司收入、毛利、净利、毛利率和净利率都呈现快速真正，年复合增长率都超过两位数，其中净利润的饿年复合增长率最为迅速，达到63.15%。

2020年在港物业服务上市公司的毛利率均值为28.6%，公司毛利率25.37%，略低于行业平均数据。

2021年公司存货0.42亿、贸易应收1.97亿、现金2.75亿、流动负债3.31亿、经营活动现金流为正0.28亿。

2021年按每月每平米计算，来至于鲁商发展集团的物业费较高，为2.24，且有一定增幅。而来自第三方的较低，为0.72。公司从2020年开始有外拓部分的收入，但是外拓部分的收费单价较低。

行业地位

以2020年增值服务收入占比、纯利、毛利、收入及在管建筑面积计，公司在总部位于山东省的2021中国物业服务百强企业中分别排名第二、第六、第六、第六和第七，并被评为“2021物业管理行业多元化运营优秀企业”及“2021物业服务专业化运营领先品牌企业”之一。

下表载列按2020年在管建筑面积计总部位于山东省的物业服务百强企业中前五大物业管理公司的详情:

来源：招股书

行业前景

中国物业管理行业竞争激烈且高度分散。截至2020年12月31日，中国有逾200,000家物业管理公司。

中国物业管理公司的总收入自2016年的人民币4,249亿元增加至人民币6,232亿元，复合年增长率为10.0%。中国物业管理公司的预期总收入预计将自2021年的人民币6,756亿元增加至2025年的人民币8,587亿元，复合年增长率为6.2%。

来源：招股书

山东省物业管理公司的总收入由2016年的人民币300亿元增加至2020年的人民币379亿元，复合年增长率为6.0%。山东省物业管理公司的总收入预期将由2021年的人民币407亿元增加至2025年的人民币504亿元，复合年增长率为5.5%。

同行业公司IPO对比

香港物业公司众多，我们这里就选取去年收入在4亿左右的2家进行对比，分别为祈福生活服务(03686.HK)、和泓服务(06093.HK)

来源：捷利交易宝APP

主要股东

招股前的持股架构中，鲁商发展直接持股95.1%，通过其全资子公司鲁商创新持股4.9%，鲁商发展为控股股东

来源：招股书

管理层情况

赵衍峰先生，49岁，执行董事兼董事长。彼主要负责就公司的整体发展提供指导。彼先后担任一家物业开发商亚特尔控股集团股份有限公司总经理、董事、董事长，曾经担任一家综合地质勘探公司山东泰山地勘集团有限公司党委委员、副总经理。彼于山东商业集团内担任多个职务，山东商业政策研究部部长、鲁商集团副总经理及山东省国欣文化旅游发展集团有限公司党委委员、董事。鲁商发展党委书记、董事长及山东福瑞达医药集团有限公司董事长。曾担任山东商业首席战略官。于2009年12月毕业于中国中共山东省委党校法学专业，并于2013年12月取得中国广西师范学院公共管理硕士学位。

王忠武先生，47岁，执行董事、副董事长兼总经理。彼主要负责公司日常业务运营和制定战略决策。曾经担任山东世界贸易中心物业管理部经理。物业开发商银座久信工程部副经理，物业开发商泰安银座房地产开发有限公司工程部经理、副总经理及常务副总经理。曾经担任物业开发商重庆鲁商地产有限公司副总经理，鲁商置业国奥城项目总经理。加入集团后，彼曾经担任鲁商发展于济宁开发的一个项目的总经理，鲁商发展的间接全资附属公司菏泽鲁商置业有限公司总经理，鲁商置业青岛区域总经理，鲁商发展总经理助理。彼于2007年7月通过远程教育在中国完成中国地质大学土木工程本科课程，并于2018年3月取得中国西北工业大学工商管理硕士学位。

中介团队

据捷利交易宝数据统计，鲁商生活中介团队共计8家，其中保荐人共计1家，近10家保荐项目数据表现较好；公司律师共计2家，综合项目数据一般。整体而言中介团队历史数据表现尚可。

来源：捷利交易宝APP

保荐人承销历史业绩

来源：捷利交易宝APP

农银国际近期保荐项目的破发率为48.48%，近期保荐的物业项目有：越秀服务、新希望服务、很大物业、合景优活、弘阳服务、宝龙商业、保利物业、蓝光嘉宝、佳兆业物业等

舆情分析

目前通过企查查网站无法查到鲁商生活服务股份有限公司，发现具有如下风险提示：

18项自身风险中，有13项为司法案件，5项为行政监管风险。

司法案件中都为民事纠纷的被告，主要为物业合同、物权纠纷、合同纠纷、业主知情权等；

行政风险中，1项为济南消防支队对于消防的行政处罚，4项为双随机抽查不合格的情况。

165项历史风险中，164项司法风险，1项行政处罚；

司法风险中有因未按时履行法律义务被法院强制执行6项，因物业服务合同纠纷案132项。行政处罚为济南市市中区市场监督管理局的罚款。

整体来看，一家2006年就开始经营的公司，存在不少法律诉讼方面问题，但是舆情属于可控的范围，并不存在大规模的负面舆情。

近期港股IPO市场情况

据捷利交易宝数据统计，近10家上市新股发行总市值均值为65.15亿，其中最大市值为瑞科生物-B，最小市值为东原仁知服务；发行PE均值为31.05倍，PE整体水平偏上；申购人数均值为4919人；超购倍数上，均值为4.07倍左右；基石占比上，目前基石比例均值维持在55.09%，整体来说，基石比例有增长趋势；暗盘及首日收益率上，今年1月以来好坏参半；2月份，新上市的汇通达表现尚可，清晰医疗则一般，乐普生物-B则微涨；3月份初金茂服务首日大跌28.75%，物管类公司依然不受市场看好；瑞尔集团上市首日表现略差，但在3月份即将结束之时，新上三家新股暗盘表现颇为亮眼，其中最大黑马为力高健康生活，紧随4月份知乎回归港，暗盘及首日表现极差，东原仁知作为一家小型物管，表现一般；五月份，首只上市的是云康集团，此公司较最后一轮融资估值，其折价36.01%发行，从侧面反应现下发行市场普遍降估值的趋势；6月上旬，友和集团上市，首日表现一般。

来源：捷利交易宝APP