前言

近日，河南建业地产的两家子公司推出小麦抵房、大蒜抵房的广告。

即：房地产公司接受农民高于市场价格的农产品，去抵房子的首付。

当然，这是一种变相的补贴促销手段。

实际来看，县城里面一套房子80万元。首付16万，贷款本金64万元，20年按揭，利息大约31万。

这对一个农民意味着什么？

一个农民需要付出多少的劳动，才能买得起一栋县城的房子呢？

一、农民收入、支出的宏观数据

国家统计局的解释中：

居民可支配收入包括：工资性收入，经营净收入，财产净收入，转移净收入。

消费支出包括食品烟酒、衣着、居住、生活用品及服务、交通通信、教育文化娱乐、医疗保健以及其他用品及服务八大类。不包括购房。

通俗来说，对农村居民来说：

工资性收入，就是务工收入。

经营净收入，就是种植、养殖等刨去生产资料成本后的收入。

财产净收入，就是利息、炒股、房租等收入。

转移净收入，就是各项补贴，农业、养老、医疗、扶贫的补贴收入。

全国数据来看，这四项收入的比例是：

具体到河南：

2021年，河南省农村居民人均可支配收入1.75万元，支出1.41万元。

两比，一年能存下来3400元。

根据资料，河南省农村家庭户均人口2.9人。

一户农村家庭一年的结余是9860元。

与售价80万县城房子之间的比值是1:80。

一户农村家庭，80年的结余才能在县城置业。

所以，这个政策只能是针对农村的富裕农民，而不是一家一户的自耕农家庭。

现在农村有不少种地大户，流转了土地，进行规模化的种植、养殖。

他们，可能才是这次“小麦”换房、“大蒜”换房营销事件背后的真实潜在客户。

二、河南省种粮农民收入

以粮食种植大户为例，他们的收入一般怎样呢？

一般的，种植大户会采用“小麦+玉米”连作的耕作方式：

冬天播种小麦，夏收之后，播种玉米。

夏收小麦，秋收玉米。

根据国家统计局河南调查总队数据：

2021年，小麦平均单产为445.50公斤/亩，玉米平均单产为354.97公斤/亩，每亩产量比上年减少54.03公斤（主要受720洪水影响）。

假如剔除2021年洪水的影响，平均小麦单产大约900斤、玉米单产800斤。

按照现在的市场价格，小麦单价1.60元左右，玉米单价1.45元左右。

农民一年两季的亩均毛收入约2600元。

两季的种植成本多少呢？

种植成本由种子、农药、肥料、机械、运输、灌溉、人工等组成。

今年以来，各项生产资料涨价明显。

比如：

尿素价格从去年6月的2200元/吨增加到今年6月的3200元/吨左右。

复合肥价格从去年6月的2600元/吨增加到今年6月的4100元/吨左右。

调研结果显示，2022年，一亩小麦需要的种植成本是600元左右，每亩玉米种植成本650元左右。两季合计的种植成本是1250元。

与毛收入两比，不计算田租的情况下，每亩地净收入1350元。

以河南农村家庭户均7.6亩地计算，年度种植业净收入接近万元。

对一家一户的农民来说，两季连作，农忙的时候很忙：比如种植、收割、施肥喷药的时候。但闲的时候也很闲，部分家庭成员可以外出务工，这又带来了工资性收入。

土地集中流转之后，农民自家的承包田流转给种植大户，带来田租收入，这也算在经营性收入内。

田租多少呢？

在苏鲁豫皖交界的平原地区、交通便利、能够两季旱作的田块，大约900-1300元/亩的田租。

如果农民把土地承包权流转给种植大户，他不再需要从事农业生产、负担生产资料成本，每年田租收入也有7600元（以1000元/亩计算），自己的劳动力也从土地上解放出来，可以获得更多的工资性收入。

对种田大户来说，他变身为“职业农民”了，刨除各种生产成本以及田租后，每亩地净收入350元。

如果扩大流转面积、规模化种植，收入也更高。

这显然是一件双赢的事情。

但这中间也有风险。

三、种田大户的收入边界

根据笔者多年的调研，在苏鲁豫皖的平原地区，种植面积在100-300亩的大户数量最多。

为什么不是更小的规模、或者更大规模的呢？

这是市场博弈的结果。

面积小了，没有规模效益，不划算。

面积大了，面临两个博弈：

第一个边界，是土地流转权的竞争博弈。

一亩地350元纯收入，300亩就是10万元左右。在机械化为主的平原旱季作物种植中，100-300亩的种植生产技术并不复杂、程序简单。

张三种1000亩，一年挣了35万，同村的李四、王五都会眼红，他们会用更高的田租来争夺土地流转权。

第二个边界，是管理风险上的博弈。

种植不同于工业品生产，无法过程考核，绩效考核只能见于结果：就是产量。产量一出来，也就无法弥补了。

当种植面积超出一定的管理边界，管理就会失效，盈利就会降低甚至亏本。

这两个博弈，导致了大多数粮食种植大户的面积集中在100亩-300亩之间。

以100亩计算，粮食种植大户年度净收入3.5万元，与县城的房价比值是1:23。

一个种100亩粮食的家庭，23年的种植净收入，正好在县城买一套80万元的房子。

这和20年按揭贷款期限差不多。

花将来挣的钱，还能住上县城的新房子，不亦乐乎？

果真如此吗？

四、种田的大户的现金流量表

假如这个种田大户买了房子。

一套80万的房子，首付16万元。

一位职业农民家庭多年积蓄的存款也许足够支付首付。

房贷64万元，农民一般没有住房公积金。按照最新的4.25%的房贷利率，20年期按揭，等额本息计算，需要累计还款95万元。

月供3963元，年度还款4.8万元。

以一年经营性净收入3.5万元对应4.8万元的年度房贷。

从现金流量表来看，入不敷出。

对一个100亩地的种田大户来说，他已经变成了职业农民，夫妻二人的主要精力都在种植上，没有空再出去务工了，工资性收入没有了。

如此，只能节衣缩食。 消费能力就是这样被压缩的。

光靠压缩消费还不行，还得挤出一切时间自己干生产：少请人，就能少支出工资；多生产些粮食，才能多点收入，补足现金流量表差额部分。

除此之外，还有什么途径能改变现金量表，增加进项呢？

粮食价格的上涨速度必须大幅超过房价上涨速度，才有可能让农民购房在现金流量表上成为可能。

去年6月，河南产区的三等及以上小麦收购价格1.25-1.30元/斤，今年的收购价格1.55-1.60元/斤。

年度涨幅25%以上，非常之高。

这种现象在20余年来的主粮领域几乎未曾发生过。

同期，在“房住不炒”的原则和调控下，县城的房价持平、甚至略有下跌。

这背后是怎样的现实和推演？

1、从资产价格来看，货币的确没有进入房地产领域。

2、货币进入了其他流通领域，比如初级农产品领域，使得价格快速上涨。

3、初级农产品价格走势，必然会传导到整个CPI。同期房价稳住，于是接盘压力变小。

4、无论接盘压力大小，购房对消费支出的压缩，始终都是存在的。

5、即便是职业农民，购房也会摧毁现金流量表，同时挤占温饱之外的一切消费。

简言之，要让农民买房，就要让农民收入增长大幅度超过房价增长。

否则，就是杀鸡取卵、甚至抱薪救火，非但不可持续，更可能风险蔓延。

五、农民的买房动机

农村的职业农民、种养大户，他们一年中多数时间在田间地头。

那么他们在县城置业的目的是什么呢？

居住条件的改善，肯定不是首要考虑的。

现在绝大多数农村的水电入户、交通便利，宽带覆盖、物流便捷，空气清新，人事熟稔。

这种情况下，为啥还去县城买房置业呢？

教育资源，可能是主要的置业动机之一。

城里的学校教学比农村好。

这种观点在职业农民中并不流行，持有这一观点的，更多的是在大城市多年工作的返乡人员。

婚嫁，是另一个主要的置业动机。

这个古已有之。

彩礼与嫁妆，是男女方两个原生家庭对一个新家庭的财产支持。

这时候，县城置业是个不错的资产选项。

80万元的买房这一负担，也变成了三个家庭的共同负担。

新家庭的初始负担并不重。

即便入不敷出，还有原生家庭支持，短期内不至于现金流量表爆表。

当然，每月的月供，对这三个家庭消费的挤占也是肯定的。

最后

黄淮海平原的麦浪，长江中下游的稻花；东北的大豆地，亚热带的甘蔗田；江汉平原的稻虾连作，宜昌赣南的柑橘同源；甘肃的苹果园，云南的咖啡坡......

当你置身其中，看着辛苦劳作的农民时，你会感觉到踏实。

事实也是如此。

农村是中国最大的、最坚韧的、最后的缓冲地带和稳定器。

为什么？

因为基于小农业态、自给自足为基础的生产消费体系。

近年来，随着土地流转、各种生产要素流入、大市场建设，这一体系有所进化，但城乡二元体系的基础并未发生重大改变。

农民可以承受40多年的工农“剪刀差”；也可以承受房地产行业蓬勃发展20余年来的“铸币税”。

近十多年来，农民也获得了农业税减免和生产补贴、医疗补贴等各种转移性收入。

只要不大力度的破坏自给自足的底线，或者破坏之后立即加以修复，稳定器的作用始终存在且强大。

所谓自给自足，就是入能敷出。

所以，有些算盘，还是不能轻易的打到农民头上。