近30年，上海的房价整体向上，大部分购房者赚得盆满钵满。

当然凡事总有例外，也有不少朋友亏钱。而亏钱的现象经常出现在热点区域，比如所谓的“国际社区”。

或者说，套牢大家最久的区域，通常是最热点的板块。

今天我们以新江湾城为例。

01

新江湾城是第三代国际社区，起点很高，起点高的地方通常就容易套牢。

当然新江湾并没有很多国际友人，所谓国际社区，指的是具有国际居住品质的大型社区。

不管你信不信，反正我是信了。

这里原先是军用机场，后来荒废掉了，地面不断沉降就形成了“湿地”。

1997年军方把地交了出来，直到2005年才启动开发。

这时西有佘山古北，东有联洋碧云，南有新闵别墅颛桥别墅，唯独虹口杨浦没有高端居住区。

人民群众迫切希望改善居住环境，于是把新江湾做成高级社区就水到渠成。

但是这里实在太远，刚开始大家不买单。新江湾一号项目是合生江湾国际公寓，2006年4月底上市时只卖11000元/平米，还不好卖。

那个时候黄浦的耀江花园已经卖到25000元，联洋仁恒河滨城17800元。

当然说它便宜也谈不上，毕竟当时大宁慧芝湖花园也才13000元。

这时买入还算比较合理。

2007年新江湾城开始疯狂炒作，一时间风头无两，既然是第三代国际社区，那一定要盖过古北、碧云。

当时开发商说辞是：“别的地方是在小区里建绿化，而我们这里是在绿化里建小区”。

2007年6月，绿城拿到了新江湾城D1地块，楼面价高达12500元/平。

合生江湾国际公寓当然不能错过这个机会，立马提价到16000元/平。

同年10月，仁恒又拿了D3地块，楼面价达到20000元/平。

合生江湾国际公寓二话不说，将房价提到了24000元/平。

半年时间，房价翻了一倍还不止。

这时买新江湾，就已经有套牢风险，当时联洋的仁恒河滨城也才刚破2万/平。

此后新江湾不断拍地，房价不停地涨，2010年已经高达4-5万。

仁恒怡庭因为有别墅，2010年开盘价高达6.29万/平；华润新江湾九里2011年开盘，单价5.5万/平。

2010年，桃浦恒盛鼎城圣都汇只有2.2万/平，徐汇滨江高溢价盘百汇园也才5万/平。

黄浦区明日星城二期3.6万/平，闸北慧芝湖3.1万/平，浦东张江汤臣三期2.5万/平。

二手房方面，静安枫景苑成交均价4.7万/平，黄浦汇龙新城3.5万/平。顶级豪宅翠湖天地二期7.2万/平。

一个还全是工地的新江湾，除了翠湖、徐汇滨江豪宅外，基本上没有了对手。

这要不套牢就没天理，2011年后新江湾进入了长达5年的横盘期。

仁恒怡庭最高价出现在2011年，单价高达6.61万/平，此后就开始回落。

2015年，仁恒怡庭已经降到5万/平，比最高峰时期跌了22%。

直到2015年下半年，全市开始迎来“远古巨牛”，2016年3月创下了月度成交5.6万套二手房的纪录。

群众疯狂扫货，新江湾积压的库存也被清掉，开始触底反弹。

房价也由4.5-5万，直接猛涨至8万左右。

此后新江湾城基本随大盘波动，进入了正常周期。

看趋势图，2011-2016年、2017-2020年新江湾房价都没怎么涨。

不同的是，2017-2020年是全市横盘，新江湾只是正常表现；2011-2016年全市大涨，唯独新江湾横盘。

前面提到过2010年慧芝湖3.1万/平，新江湾普遍4.5-5万/平。

2015年底，慧芝湖已经高达6万/平，翻了一倍；合生江湾国际公寓依旧是4万出头，微跌。

如果在2010年买入新江湾，真的是一场巨大的悲剧。

2010年购入，2015年卖出，基本账面要亏10%-20%，计入利息就更多了。

2010年购入，即使是新江湾解套后再卖出，涨幅也远远低于大盘。

02

回顾过去的意义是总结规律，以免我们再踩同样的坑。

新江湾业主套牢5年，很重要的一个原因是，当时房价里计入了营销溢价。

众所周知，许多热点新闻背后都有推手，微博热搜好多都是拿钱砸出来的。

一个具有眼球效应的新闻火起来都要砸钱，一个区域怎么可能无缘无故火起来？

你看到的区域火爆，是两队操盘手花了无数心血、无数金钱才呈现出来。

操盘手代表卖方利益，把区域炒热是为了帮卖方多卖点钱。

所以营销高峰期买房，一定要支付营销溢价，此时房价要高于房屋价值。

营销期过后，房价会有横盘期，渐渐的向房屋价值靠拢。

新江湾由一个非常偏远的角落火起来，背后不知道花了多少心血，2010年买房套牢，就是帮操盘手支付这个成本。

当然更重要的是，新江湾吹的牛很多都没落地。

为了打造地标建筑，2008年新江湾引入了国际开发巨头铁狮门，希望铁狮门在这里打造一个超过90万方的综合体。

当然优惠多多，地块楼板价仅7500元/平，而三个月前仁恒拿地价还高达2万。

然而铁狮门拿地后三年没开工，2012年还传出来要转手卖掉。

综合体建不成，商业、办公希望都落空。

其他的产业项目以湾谷科技园为主，招商情况也不理想。湾谷科技园是杨浦创业集团园区之一，其实2021年杨创所有园区加起来税收才4.07亿元。

想想南京西路、陆家嘴的百亿税收大楼，就知道当时新江湾产业有多匮乏。

新江湾城地铁站商业体也拖了很久，直到2017年才以悠方商城的名义上市。

悠方原本签家乐福为主力店铺，家乐福没来；退而求其次签城市超市，城市超市也没来。

至今也不是很热闹。

新江湾的另一个重磅武器是湿地公园。

其实在开发前，这里的确有很多湿地，陆陆续续建成小区后，湿地就没剩多少了。

看地图上，新江湾只有四处绿地。

左上角是复旦大学，算不上湿地。中心是新江湾城公园，还算不错，不过体量不如世纪公园、顾村公园、大宁公园、森兰绿地。

右上角有条形绿地，不过马上要开发成4800套住宅，也宣布game over。

下方是安徒生童话乐园，拖了很久才开业，也不算湿地。

大家带着对湿地公园的憧憬买入，然而发现湿地一块一块地消失。

就好像别人告诉你，花10块钱可以让你站着看电影，看得更清楚。然而你花钱后发现，所有人都花了10块钱站起来了，你还是看不到。

当然学区还是比较顺利落地，在集团化办学的时代，仅靠学区，还是不足以支撑起区域房价。

这些规划落空，2011-2015年房价不涨非常正常。

2016年行情起来，配套也陆续落地，房价也跌至谷底，房价慢慢有所提升。

第三个原因也非常值得玩味：新江湾房子太多了。

短时间内十几个项目上市，交房后纷纷涌入二手市场，这时市场还有的好吗？

尤其是这样高总价项目，客群本来就不多，房源集中入市冲击很大。

所以后来开发商都不想来新江湾拍地，实在是怕被套住——毕竟已经套了那么多人。

所以2010年后，新江湾基本没有土拍，直到2015年11月，信达集团拿了新江湾城D7地块。

二手房集中入市，开发商没信心、购房者没信心，房价怎么可能起来。

第二、第三个原因也导致了另一个结果，新江湾人口导入不足。

新江湾原规划人口8.5万人，第六次人口普查时，仅有人口2.7万人。

人口数量/密度不足，是商业难以形成的根本原因。

当然随着配套的渐渐落地，随着互联网企业的进驻，新江湾已经能够跟上大盘。

03

新江湾城被套牢的业主，用真金白银的代价告诉我们，买房时一定要注意几件事情。

一定要注意区域营销溢价是否过高，任何一则广告的成本，都要计入房价。

你以为免费读了这么多楼市报道，真的是不花钱吗？

另一个要注意的是，所有的规划都激动人心，但是是不是会落地、什么时候落地。

如果你买入时房价里计入了规划预期，卖出时规划还没落地，大概率要被套牢。

第三个也非常重要：将来区域内会有多少二手房上市。

区域新房多，现在是好事情，可以给我们提供很多选择。将来上市时，难免出现砸盘现象。

现在部分新房还有限售，推迟了砸盘风险，更容易迷惑住我们——别以为现在的二手价格就是对的。

还是那句话，最热点的区域，通常套牢大家最久。

以上为正文

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