虎门新盘粤港湾樾光里，开盘至今3个月，莞e认购上已网签房源却不足两成。

网签数据看着冷清清，但楼市君实探后发现，这个盘的真实去化，比想象中的猛！

是什么套路，将真实成交“藏起来”了？

粤港湾樾光里 东莞楼市发布摄

01

备案均价约3.3万元/平

开盘3个月，整体网签不足2成

虎门纯新盘粤港湾樾光里，在今年3月下旬正式开盘。

该项目首次取证并对外推售的是8号住宅楼，毛坯均价为31888元/平。

而就在5月27日，粤港湾樾光里又加推了两栋楼，均价分别为32802元/平、33977元/平，同样都是毛坯交标。

和市场上大部分项目相同，粤港湾樾光里在开盘后，也面对着不甚热闹的市场。

为加速推货，项目也不断推出购房优惠活动。

比如在这个月就有购房补贴活动，涵盖车位券、装修优惠、购房折扣等各方面。

购房补贴 图片来源：粤港湾樾光里官微

虽然近期市场大环境不断松绑，项目也大力让利“卷价格”，但从数据上看，粤港湾樾光里似乎仍然存在去化困难的情况。

楼市君查询莞e认购平台后发现，粤港湾樾光里还有大量余货在手。

开盘3个月，首推的8#，去化率仅刚过半，接近六成；上个月加推的1#、2#，去化率不足一成。

在总共已推出的318套房里，实际已网签的仅55套，整体去化率还不足两成。

粤港湾樾光里可售套数

6月22日截图自莞e认购

这个网签量，不禁让楼市君回想起一些校园时光：考前通宵背书，结果考试成绩出来之后却“无语凝噎”！

粤港湾樾光里，真的是努力了还没拿到好成绩的“差生”吗？

02

实际签约量最高已超七成
首付分期影响实际网签

为了了解粤港湾樾光里的真实去化情况，楼市君到项目实探了一波。

粤港湾樾光里位于虎门镇大宁社区村头村，太安路与麒麟路交汇处东侧。从南城驾车至项目，耗时约40分钟。

项目基本处于虎门最南端，再沿S358省道（太安路）向南几百米，就到长安厦边。

现场销售向楼市君介绍了项目的最新销售情况：

6月11日，粤港湾樾光里加推了位于西侧的1栋、2栋。

目前主推的楼栋也是这两栋，约有200套房源，涵盖项目的所有7种户型，即约92-127平的三至四房。

而首开推出的8栋，则基本只剩下天地楼层，有约92-113平的三至四房。

粤港湾樾光里沙盘 东莞楼市发布摄

从现场的销控表可看到，去化最好的是8栋，目前超七成房源已售；

最新加推的1栋、2栋中，1栋的去化更好一些，两成房源已售；而2栋则已售出一成多。

比起销控表，更有说服力的是现场客流。

楼市君在听介绍、看样板间的过程中，也不断有客户到访参观；在现场大约一个小时，期间还恰好有一位客户签约，砸了金蛋。

现场销控表 东莞楼市发布摄

客流看着不错，销控表挂红也明显，那为什么网签量这么平淡？

现场销售解释道：“目前很多房源都被认购了，但网签会有所延迟，所以没那么快上系统。”

“而且我们有做首付分期，这些分期的客户，实际网签时间会更慢一点，但确实是已经签约了。”

据了解，粤港湾樾光里目前首付分期最长可分一年半，不少客户都选择了这种方式上车，先把房源锁定了。

粤港湾樾光里8# 东莞楼市发布摄

卖了房不网签，原来又是因为首付分期这个熟悉的操作！

一般来说，购房者在交齐首付后即可网签，在认购书中约定的日期之内网签即可；首付分期后，网签所需时间就相应延长了。

粤港湾樾光里的分期可长达一年半，更是将网签节奏拉长了不少。

虽然东莞没有像其他城市出台降首付的政策，但从市场实际情况来看，首付分期的套路，已经是房企们的“基本操作”了。

所以，有不少项目都呈现高成交、低网签的情况。

03

首付分期有一定风险

购房者需结合自身实力考量

据楼市君不完全整理，除粤港湾樾光里外，东莞目前还有8个新盘均可首付分期。

上述推出首付分期的项目，实际是可以让购房者选择先支付部分首付（0.5-1.5成）。

剩余的首付余款可免息分期还完，购房者可以根据自己需求选择分期年限。

有楼盘最高可做到5年的分期，但免息时间一般最长仅2年。

首付分期的操作，实际上是降低资金门槛，即使资金稍有缺口也能成功上车。

东莞多盘推出首付分期

但作为普通购房者，在此时首付分期大肆在市场出现时，需要保持理性的思考。

首付分期会不会“踩坑”，要看下面这几点：

1、房企是否存在资金压力

置业者越是面对“大诱惑”，就越要注意安全性。

部分使出大力度优惠折扣或促销手段的楼盘背后，或许有一个面临一定资金压力的开发商，隐藏的风险可能难以预估。

选择有信用背书的国企、央企房企，能在一定程度上规避暴雷的风险。

资金安全 图片来源：微信公共图库

2、是否因为低门槛而跟风上车

从目前市场推出首付分期的楼盘可以看到，促销力度更多的往往是面临较大去化压力的楼盘。

特别是板块内高价楼盘，推出首付分期的动力更足。

还是那句老话，“适合自己的才是最好的”，买房前要结合自身需求与项目实际情况，综合考量，而不是跟风上车。

不要被现在一时的所谓“抄底价”蒙蔽双眼，选择价格高位、涨幅有限，或是价格低洼却缺少增长动力的板块。

结合自身需求 图片来源：微信公共图库

3、不要超出自己的经济实力

部分楼盘推出的首付分期，可能会带来“人人都能轻松上车”的错觉，但购房者要认识到自己后期的还款能力。

首付分期只是延长了缴纳首付的时间，暂时性地缓解资金压力，杠杆也相应地提高了。

如果资金能够灵活周转、或者对于短时间的收入非常乐观的购房者，还是可以选择大胆上车。

而对于资金压力较大的买家，则需要慎重选择，选择符合自己经济水平的项目入手，切勿“好高骛远”。

资金杠杆 图片来源：微信公共图库

房企与购房者之间，似乎已形成了微妙的默契：不管怎样，先把房子卖了/买了再说！

所以也就不难理解，首付分期成为了房企与购房者都喜欢的“套路”。

你是怎么看待首付分期的？又会不会采取这种方式上车？