过去20年，是房地产开发大踏步的“黄金”“白银”时代，大多数城市的城镇化突飞猛进，经历了多年的发展和扩张，城市的城镇化水平也越来越饱和。

未来20年，随着人口老龄化、出生率走低的发展趋势，像从前那样的城市新区扩张、人口剧增、地产行业强势扩张、房价倍数上涨的行情，大概率很难再见到了。

因此，对比新房增量，房地产的下半场，会更加聚焦于存量房领域的二手房市场，评价一套房子值不值得买，更多人关注的焦点，会从房子的增值性，转变到房产的流动性上来。

换句话说，未来真正有价值的房产，往往是那些有更高流动性的房产。

房产的流动性，可以分为现金流动性和资产流动性两个视角。

现金流动性，顾名思义，是房产能够带来的现金流，比如租金、抵押贷款等。

资产流动性，最直观的，就是体现于我们常说的，在二手房的成交价格。

判断一套房产，是否具有较强的流动性，可以从以下几个方面来考察：

1、出租率高低

出租率高的房子，往往是那些地段好、交通方便、配套齐全的小区，这也意味着房子的宜居属性更强。

而且，在房屋租赁市场，小户型会比大户型、中等户型更加抢手，因为其月租金较低，但是坪效往往要比中大户型更高。

所谓坪效，也就是每平方米的面积可以产出多少租金现金流，从租金回报率的角度上看，小户型的回报率溢价往往更高。

所以，位于市中心热门商圈、交通方便、配套齐全、出租率高的小户型房产，能够带来的现金流动性，堪称所有物业类型中的王者。

2、受众多寡

一套房产的受众范围越大，那么其成交的概率也就越高。

比如小户型的刚需，是大部分新市民的购房置业首选，而改善的大户型，可能就只是一部分人会对之趋之若鹜。

一个比较极端的例子，就是别墅，别墅的流动性很低，是众所周知的，一来因为总价高，二来它的受众面小，能够接受住在城市郊区每天自驾私家车通勤往返近1个小时以上的人群，毕竟是少数。

所以，在受众面上，刚需户型往往要优于改善户型，改善户型优于其他别墅等物业类型。

3、市场体量大小

市场体量，也可以叫“盘面大小”，一套同样配置的房子，位于一二线大城市，和位于十八线农村、县城，其资产流动性是有着天壤之别的。

因为一二线大城市，拥有跟丰富的资金、更广大的购买力需求，而十八线农村、县城，盘面太小，购买力有限，房产的流动性很差，有的二手房甚至挂牌四五年都无人问津。

市场体量的大小，当然不止局限于城市的级别等次，同样和各个城市的房产供应模式有关，比如是零售模式？还是批发模式？

市场体量越大的城市的房产，其所具有的流动价值也就越可观。

4、交易成本高低

交易成本是衡量二手房成交机会大小的又一个重要因素。

一套房产如果交易成本过高，有5个点左右的增值税加上3个点的个税，再加上3个点的中介费等成本，那么差不多要高出10%以上的成本来。

这样的房产，总价低还可以接受，但如果是总价过高，交易成本也就水涨船高。

这其实也是很多二手别墅卖不出去的一个原因，一来因为成交的各种税费手续费成本高企，二来贷款方面也没有那么低的首付比例。

有的房产上面甚至还有原房东的抵押贷款未清偿，需要买家用预付款来解除抵押才能过户，这种无形之中，就增大了买方的风险和负担。

所以，交易成本不一定体现于经济上，还有可能是房产的产权瑕疵等方面。

只有那些交易成本越低的房产，满五唯一、满二的房产，或者产权越清晰的房产，资产的流动性才会越大。