本年温州第一轮供地正进入尾声，这轮供地有2个特色：
❶所有地块都给房企预留了不少利润空间，但民企依旧“隐身”，基本由国企接手。
❷ 冷热分化明显，除了部分利润极高或缺少竞品的地块外，几乎少有高价成交。
今天刚刚成交的这两宗地块，也表现出了这种特质，其中：
滨江商务区E-04、E-07地块由温州市悦达置业有限公司（时代大地）竞得，成交价约25.6亿元，成交楼面价约13799元/㎡，住宅实际楼面价约23919元/㎡。
至于瓯海仙岩镇区工业基地B2-1地块则由温州市瓯海新城建设集团有限公司（瓯海国资办）竞得，成交价约4亿元，成交楼面价约3719元/㎡。
前者位于温州顶壕的滨江CBD板块，还自带地标超高层；后者则位于几乎没有商品房的仙岩。
这两宗地块资质如何，让小编带你简单看看。
ONE/ OuYueLouShi
滨江商务区E-04、E-07地块
地块信息
NO.1
滨江商务区E-04、E-07地块位于鹿城区汤家桥路与滨江路交汇处，就在会展中心对面。
◎地块区位图
地块信息
性质
城镇住宅、零售商业、餐饮、商务金融、旅馆用地
区位
鹿城区汤家桥路与滨江路交汇处（会展中心对面）
出让面积/容积率（综合）/建筑面积
47262㎡ /E-04：1.3-3.0；E-07：1.5-5.8；/185382㎡
起始总价/起始楼面价
223000万元；12029元/㎡
地块点评
NO.2
◎地块现状图
01
地块条件
这宗地位于温州顶壕的滨江CBD板块，新房售价全温最高、约5万/㎡，真正的富人集聚区。
而这宗地尽管不是一线沿江，却真正是在滨江CBD的核芯区，在温州的商务中心。
往北看，西北向一街之隔是滨江CBD万象系综合体和2座地标商务楼（最高约318米），正北则紧靠未来的温州地标鹿角湾（规划，最高约350米），东北则直面会展中心。
滨江CBD华润置地综合体示意图
往南看，紧紧挨着一系列商务建筑（规划）和滨江CBD绿轴，约500米左右即是滨江CBD云谷未来社区，同样内含大量商务办公建面。
尽管滨江CBD现在还略显荒芜，甚至曾被吐槽“连星巴克都没有”，但预计约5年后，这里就将成为温州向全国展示自己形象的窗口（该地块超高层须在2005日、折约5.5年内竣工）。
02
地块简评
尽管这宗地区位不错、价格便宜，看起来挺“实惠”，却存在2个隐忧。
❶自带建筑高度约180-220米商务楼，这座地标建筑会限制住宅销售。
引述地块出让须知：该地块超高层建筑桩基工程完成时，住宅部分可预售不超过住宅计容建筑面积的50%，且以幢为单位；超高层建筑主体结构高度达到1/3时，住宅部分可全部预售。
超高层建筑主体剩余建筑部分地块受让人须按规定时间竣工，该项要求设置履约保证金3000万元（银行保函形式）。
这就注定了：这宗地启动起来肯定没有普通项目那么快，如果后期市场有变化，比如说滨江CBD不吃香了、又或豪宅突然没人买了，那就非常被动。
❷滨江CBD短期供应太大，天樾玺体量极大的情况下，再增加这宗地块和云谷未来社区二期地块，竞争趋向激烈。
但回顾过去几年滨江CBD核芯区的市场表现，从滨江上品、九悦再到江山云起，几乎都是“来多少抢多少”。
并且从地价来看，同样是非江景盘，江山云起房价约4万/㎡、地价约2.8万/㎡，如今天樾玺房价狂涨到约5万/㎡，该宗地住宅部分地价却跌到约2.4万/㎡，无论如何总是有得赚。
TWO/ OuYueLouShi
瓯海仙岩镇区工业基地B2-1地块
地块信息
NO.1
温州市瓯海仙岩镇区工业基地B2-1地块位于瓯海区仙岩街道，仙竹路与沈竹路交叉口，就在竹溪佳苑对面。
◎ 地块区位图
地块信息
性质
城镇住宅、零售商业、餐饮、旅馆、商务用地
区位
瓯海区仙岩街道，仙竹路与沈竹路交叉口
出让面积/容积率（综合）/建筑面积
38358㎡ /2.8/107786㎡
起始总价/起始楼面价
40091万元；3719元/㎡
建筑限高
80m（且住宅＞24m）
地块点评
NO.2
◎地块现状图
对于这宗地，我们主要分析一下其市场价格。
首先该地所在的仙岩街道商品房极少，可供对比的项目并不多，如“沈东路69号”2013年备案价约1.3万/㎡左右。
再来看周边其他二手房情况，以东侧约1.6公里的仙竹佳苑举例，新小区、动迁配套房售价约1.3万/㎡。
再往北看，瓯海茶山瓯海之光现房售价约2.2万/㎡，茶山没有新房在售，若有新房应在1.8-2万/㎡左右。
综合下来看，该项目未来售价应高于本地动迁房、但低于茶山商品房，也就是在1.3-2万/㎡之间，或许取1.5-1.6万/㎡较为可能。
而本宗地，刨除内含约10000㎡旅馆建面后，住宅部分单价约4100元/㎡，如果配建的商业面积不多，应该说还是有得赚的，利润不低、而且没有竞品。
本次土拍分析就到此结束了，想了解更多土地新闻、楼市情报，请关注瓯越楼市。
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