“98年我南下广东就是坐到广州东站，那时的天河真繁华，中信广场高高在上，市长大厦闪着金光。”

“2006年国庆去东站广场，中信广场……到处是人山人海，寸步难行，那时两手插兜，把诺基亚手机和钱包狠狠的抓在手心，生怕被扒手扒走。”

网友的一波「回忆杀」，不胜感慨。天河北，真的老了！

难题摆在面前：

环市东CBD是一个时代，珠江新城CBD是一个时代，而天河北CBD，刚好在夹缝中。

风流十几年之后，宜家东迁，高铁站南移，当市场再度兴致盎然地谈起豪宅，目光已投向珠金琶。

商业潮可以是个轮回，豪宅却难有轮回。

别人在讲未来的想象，天河北在数眼前的家当，它就像楼市里的「甘草演员」：

演技在线、经验丰富、观众认可，但……很难再大红大紫了。

岁月冲刷着外墙，缠绕在天河北身上的主要问题，多少都跟时间相关。

天河北，危机四伏！

第一个问题，在于学位6年。

天河北的学位很强，但整个天河的学位占用年限要求，比其他区更严。

小学学位转手一次至少要等6年，放在房子身上，就是一笔时间账。这极大降低了房子的流转率。

我们去年2月曾做过天河各板块的年涨幅对比，结果发现：

抛开珠江新城中西区不说，天河北的整体表现，还不及天河公园、广氮牛奶厂！

9个二手盘，只有侨林苑的年涨幅超过40%；天河公园有6个。

再扒出龙口西、华阳小学对口的几大指标盘的最新成交数据来对比，两年过去了，天河北学区指标盘的价格涨幅，不少在15-30%之间徘徊。

芳草园103㎡，2020年成交价5.6万/㎡，现在7.2万，涨幅29%。

侨林苑74㎡，2020年成交价6.5万/㎡，现在8.1万，涨幅25%。

华标广场97㎡，2020年成交价6.6万/㎡，现在8.8万，涨幅33%。

中怡城市花园128㎡，2020年成交价7.3万/㎡，现在11万，涨幅51%。

当然，单拿涨幅说事儿，能说明天河北学区房不行了吗？

情报哥觉得，也不够客观。

毕竟天河北的房价基数摆在那，轻涨20%，带来的可能是单价2-3万的价差。

但对于一个以学位、成熟著称的天河板块来说，别的板块在跑，它在走，必然是有些信号要开始留意。

流动性、楼龄、教育政策不确定性，统统是天河北身上背负的成本。

天河北的二手房流动性，最主要来自两部分：

为了学位的跨板块流动、从小换大的板块内流动。

换言之，学位其实是让天河北甩开其他板块的「利器」。

众所周知，越秀教育牛在师资+生源，而天河北也强在生源。不输越秀，甚至更强。

作为广州第二代CBD，可以说，天河北开辟了广州外资时代的繁华。

上世纪90年末，来天河北买房的是什么人？

外企高管、白领、政府国企员工、高校教职工……直到现在，以穗园小区为代表的天河北第一代小区，还住了很多公务员跟退休干部。

再加上，天河很多小区都有近学校的优势。

比如穗园小区里就有市机关幼儿园+龙口西小学（穗园校区）；帝景苑有帝景苑幼儿园+龙口西小学（帝景校区）；瑞安创逸有龙口西小学瑞安校区……

生源、学位都有了，圈层的认可度也就有了。

然而，起步早，就意味着，十几二十年楼龄是个不争的事实。

像天河北第一代小区中的穗园小区、金田花苑一期、东方之珠，多多少少带有早期户型设计的通病。

天河北的户型，已经大大落伍于时代！

在东方之珠随手找一个的98㎡户型，全屋只有一个2.6㎡的阳台，过道加起来却足足有9㎡。

穗园小区的三梯八户配置其实很爽，只是像下面这种7字型的106㎡，光是过道就占7.3㎡。

配上7字头的单价，多少会心疼钱包。

当然，到了第二代帝景苑、芳草园、协和新世界，以及第三代的瑞安创逸、峻林，园林、户型都会相对更好一些，可价格门槛也随之抬高了几级。

于是，往前看，得益于发展起步早，天河北的配套有相当结实的地基，同时也留下了楼龄跟户型老旧的问题。

往后看呢，学位亮起了红灯。这两年，天河教育局给龙口西跟华阳都发了学位预警。

就连华阳/龙口西+直升天河中学这套吸金力十足的学区组合，现在也充满了不确定性，可能会在2026年取消。

撇开教育，再看天河北：

成熟，是它最大价值点，但成熟过后的停滞，是它最大的阻力。

再加上，天河北的商业生态，随着企业搬离变得有点凄凉。

2019年，曾在广州东站驻扎15年之久的地标级商场——宜家，宣告搬离天河北。

时间线再往前推移，2015年，宝洁从天河北中泰国际搬去高德置地；2017年，花旗银行从中信广场搬到了东塔……

广州的CBD在经历第三次转移后，长期驻扎在了珠江新城。

企业纷纷迁移后，天河北CBD的处境和想象空间，只比环市东好一点。

两代CBD启动和传承了广州的商贸大时代，随后黯然落幕。

如今经过中国大酒店、东方宾馆、东方宝泰，人气与往日相形见绌。

更不用说伫立在广州第一代CBD的淘金半山豪庭，10万+卖了几年，还没清盘。

已经全面步入二手房时代的天河北，未来流动性会不会陷入类似的窘境？

可能性非常大。

天河北后期的最大想象空间，集中在交通——地铁11号线天河东站，以及广州东站改造。

不过，对于一个本身交通配套不差的板块来说，这所带来的增量空间，始终有限。

一方面，广州东站还处在前期工作阶段。且在天河的“十四五”规划中，除了广州东站，还会打造广州国际金融城站等5个城际铁路枢纽。

个个都是强有力的竞争对手。

另一方面，广州交通核心南移已不会逆转，靠高铁重新带动商圈人气也很难奏效。

那个曾经接棒广州火车站、在1997-2006年间创下接发旅客纪录的「东站时代」，已经被南站取代。

而南站周边的商圈发展了这么多年，依旧不温不火。

其实，关于天河北略显疲态的商业迹象，我反倒不悲观。

宜家退场后，有YCC天宜进场，新开的ICC环贸天地也在尝试刷新年轻人对天河北的印象。

天河北始终可以跟体育西、珠江新城连成一片，比起环市东，它有更为明显的地理优势。

只是，商业潮流可以轮回，豪宅却难有轮回，往日风光难再续。

对于想买天河北的粉丝朋友，我有两点建议。

一是天河北的楼梯盘、刚需盘，慎选。

楼龄摆在面前，那些比它们出彩的高端次新房，才是未来支撑起天河北房价的购买人群的首选。

二是，如果你真的看好学位，享受现有的成熟，要么就准备好钱包，选天河北那些封面之作！起码6年后不会跑输天河豪宅大市。

要么，就好好掂量。上千万预算放在一二手市场，你不缺选择，对吧？