在恒大集团风雨飘摇、命运摇摆最终结局不可预测之际,新希望地产却好消息频传,似乎发展势头迅雷不及掩耳,销售千亿的标题,频繁见诸媒体。

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许家印以房地产起家,在房地产业扬名立万,恒大集团年销售收入过5000亿元,许家印还靠着房地产业红利的加持,登上了中国首富的宝座。

而刘永好的新希望集团做房地产,虽然成立时间较早,距今已经有24年的历史,但毕竟在新希望集团的业务版图中,农牧饲料业务为主,房地产比重较小,且长期偏安于西南一隅,并不被业内所看好。

而跨入2022年,在恒大、融创以及碧桂园等民营房地产业巨头哀嚎不止的时候,新希望地产的故事,却突然在媒体和网络平台上不时呈现。这是个什么现象?几个巨头倒下了,一个巨头站起来了吗?

比如和讯网报道,4月28日,新希望地产发布2021年全年业绩报告,报告期内,新希望地产营业收入378.6亿元,同比增长24.15%;净利润31.15亿元,同比增长9.62%。此外,新希望地产2021年实现全口径销售额达1059.1亿元,销售回款现金484.7亿元,同比增长2.76%,连续多年增长;公司剔除预收后的资产负债率63.79%、净负债率40.33%、现金短债比2.07,三条红线维持绿档。

和讯网认为,现阶段,新希望地产以稳健的企业经营和均衡适度的高质量发展,展现出较强的经营韧性。

比如澎湃新闻报道,新希望地产表示,将持续坚持稳健的财务政策,财务指标持续优化,实现营业收入和利润同增。新希望地产也凭借突出的综合实力荣获“2022中国房地产百强企业”排名第29位、“2022中国房地产百强企业成长性TOP10”、“2022中国房地产百强企业运营效率TOP10”等多项殊荣。

不可否认,近几年来,新希望地产近几年在房地产调控的大环境下,却出现了快速的扩张和发展,其销售额从2016年的140多亿元,一路飞奔,至2021年已经越过了千亿大关,其经营范围,也从西南一带,跨越到长三角等发达地区。

但是在国家“房住不炒”的大环境下,在疫情仍有反复、经济复苏的预期仍不明确的情况下,一路歌唱一路飞奔的新希望地产,还能坚持多久?

笔者认为,目前看似势头良好的新希望集团,其实已经露出了三大隐忧。

其一,临阵换将,乃兵家大忌。2014年,新希望地产年销售收入还是几十亿元的时候,刘永好将张明贵安排到新希望地产担任一把手,寄希望这个年轻人打出新希望地产的威风,拓展新希望地产的品牌。

张明贵果然不负众望。后来的事情,业内都看到了,张明贵将新希望地产从100多亿元的小公司,带进了千亿元俱乐部,真正进到了大房企的行列。

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但是2020年9月份,当时的新希望集团总裁,突然请辞,集团总裁职位出现空缺。刘永好将集团高管扫视一遍之后,最终将在新希望地产做得风生水起的张明贵,调到集团公司,担任执行董事长兼总裁。

张明贵走后,原副总裁姜孟军顺势补位,成为新的总裁。请注意,这里姜孟军是补位,不是遴选,因为姜孟军从2000年起,就在新希望地产工作了,此时张明贵应该还在读高中或者大一吧,姜孟军在新希望地产当高管的时候,张明贵才来到新希望集团,从办公室职员到团委书记、办公室主任等职。

所以,新希望地产的成功,带有张明贵个人深深管理风格印记,以及张明贵在业内的影响力所致。离开了张明贵,即便姜孟军萧规曹随,只怕是成也成不了,守也守不住。

不妨设想一下,姜孟军如果能行,张明贵还在北京念书的时候,新希望地产就该蹿升至行业前列了,也许就没有今天孙宏斌的融创集团了。

所以,在当下人才难得的情况下,提拔张明贵,应该是刘永好综合审视宏观环境和公司现状后,做出的无奈选择,这一选择的潜台词就是,先保住集团公司的农牧主业,房地产掌门人只能内部补位,后续发展只能听天由命了。

其二,“绿档”后面有文章。

媒体报道称,2021年新希望地产剔除预收后的资产负债率63.79%、净负债率40.33%、现金短债比2.07,“三条红线”维持“绿档”,并持续优化。

但凡事出反常,背后必有原因。就新希望地产而言,近几年来,销售收入和资产规模节节攀升,但其资产负债率却并未见大幅波动,这就属于反常了。

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原来,新希望降低资产负债率的利器,并不是什么秘密,而是靠发行永续债。在财务报表里,永续债虽然是债,但却列在所有者权益里面,既解决了公司融资问题,又不影响负债率,甚至从分子变成了分母,直接让资产负债结构变得非常完美。

地产

资料显示,2018年到2020年,新希望地产的永续债分别为6亿元、11亿元和32亿元,呈现跳跃式增长的态势。

其实,明眼人一看便知,如果把永续债从权益中扣除来计算资产负债率的话,其数值将会大幅攀升,再如果将永续债放到负债中来计算的话,新希望地产的资产负债率不仅会由绿变红,而且会非常红。

但永续债是一把双刃剑,明面上降低资产负债率,将杠杆隐藏起来,但从长远看,永续债利息较高,以及利率跳升机制的设定,在企业经营正常的境况下,这些可以忽略不计,但如果出现行业下行,永续债就会成为沉重的负担。此前,恒大集团也是永续债发行的常客,中间几年企业资金富裕,恒大集团将永续债陆续偿还了。

就新希望地产而言,媒体报道的时候最为强调的是,三条红线都是绿档,这无疑是大家都在传传递着一个“皇帝的新装”式的寓言,而不自知,而津津乐道。

其三,激进扩张之后暴露管理短板。

任何一家公司,在高速扩张之后,都要进行管理上的调整和优化,大公司如此,小公司也不例外。如此,整个组织才能继续保持良性的运行态势。

新希望地产从100多亿元,到迈过千亿元的门槛之后,是应该调整一下了,休整一下了,以进一步发力,继续向2千亿冲刺。

这个任务,本应该由张明贵来完成,不料一个意想不到的人事变动,把这个任务交给了姜孟军。

姜孟军能否完成这个艰巨的任务?现在下结论,还为时尚早。不过,进入2022年以来,新希望地产出现的两大现象,值得引起警觉。

一个现象是地产公司的拿地速度明显慢了下来。曾几何时,新希望地产拿地的速度和拿地的价格,都令同行颇为侧目,比如2021年上半年,新希望地产全国各地拿地金额高达336亿元,全国排名第六。

但到了2022年,仅1月份在宁波竞得一块地皮,总价19.88亿元,其后数月,再无新希望地产拿地的消息。

与之对应的是,媒体报道称,2022年1-5月,新希望地产销售额仅为217亿元,同比减少了50%以上。照此计算,很难延续全年千亿元的目标。

管理短板还体现在消费者频繁投诉上。仅摘录几例媒体报道,比如,有消费者在人民网留言板上投诉新希望昆明的某个项目,在销售过程中存在违规收取购房费用的行为;南京某个项目被曝在突破限价的基础上,精装修水平大幅下降;温州某项目被曝鼓包、构造柱移位等问题。

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行文至此,笔者认为,恒大集团目前固然遭遇了经营困难,新希望地产销售额看似逆市而涨,但其实刘永好并没有打败许家印——新希望看似光鲜的业绩背后,亦不无隐忧。特别是在张明贵抽身之后,前期高速扩张之后遗留下来的种种症状,如何解决与化解,尚需要较长时间的观察。