香港回归25周年 | 香港九龙东CBD“智慧化”更新策略探析|cbd|九龙|启德|智慧化|观塘

导读

2022年7月1日，是香港回归祖国25周年的纪念日。中国城市规划推出《香港九龙东CBD“智慧化”更新策略探析》一文，通过总结九龙东地区在“智慧化”更新中的策略及经验，祝福香港未来更美好！

近年来，增量有限的中环地区已逐渐无法满足香港与日俱增的办公需求，政府在《香港2030+》规划中将九龙东地区谋划为第二CBD（CBD2），以保持其在全球经济中的竞争力。目前东九龙正在进行改造，该区的长远目标是使东九龙成为香港的第二个中央商务区，提供新的商业和办公空间供应、高质量的休憩空间，并推广文化艺术活动，以使香港以服务业为主的经济持续增长。值得关注的是，九龙东也是政府启动智慧城市试点的地区，以确保九龙东地区以智能、可持续的方式进行改造。文章通过对九龙东地区更新历程的梳理，分析跨界别部门、跨学科平台发挥的作用，总结九龙东地区在“智慧化”更新中的策略及经验，对我国其他城市面向高质量，内涵化发展提供参考借鉴。

本文字数：4762字

阅读时间：15分钟

作者 | 陶俊搏

广州市城市规划勘测设计研究院

高质量发展，智慧城市，CBD，城市更新

一

背景介绍

九龙东CBD面积约488公顷，由启德发展区、观塘商贸区、九龙湾商贸区组成（图1、2）。其中，观塘是香港最古老和最重要的工业区，九龙湾亦由若干工业、商业和住宅区组成，而启德发展区是在填海土地上重建启德机场旧址。在香港制造业高峰期，九龙东片区曾是繁荣生产的工业区，政府借香港工业制造业北移的契机，将该地区重新定位为新的经济活力增长极。

图1 香港主要办公集群区位示意图

（图片来源：Google map）

图2 九龙东CBD范围示意图

（图片来源：Google map）

CBD2是“连接（Connectivity）、品牌（Branding）、设计（Design）和多样性（Diversity）”的首字母缩写，也彰显了政府对于此地区的发展希冀。它承诺在由中环、湾仔和铜锣湾所构成的传统CBD无法继续供应空间增量的情况下，逐年稳定提供商业、办公空间供给（表1）。通过鼓励九龙东地区未来的商业商务发展，它有望使香港岛拥挤地区的就业机会得到重新分配，这将限制拥堵地区的就业增长，限制道路交通拥堵增加趋势，并减轻地铁港岛线和荃湾线的部分压力。

表1 近年甲级写字楼新增办公空间供给情况

（数据来源：CBRE Research,Q3 2017）

二

发展历史

2.1 1980年以前

九龙东地区在第二次世界大战结束前一直是政府的盐场和垃圾倾倒场，启德机场地块也作为失败的填海工程而被政府收购，改为机场用途。1953年，观塘被规划为新的工业区，并进行了大规模的土地开发，逐渐形成了观塘工业区。在整个六十年代，观塘和九龙东的工厂和工人数量不断增加，纺织业和服装业成为主导产业，其次是橡胶和塑料，因此，香港也成为亚洲制成品的出口中心。观塘市中心得到进一步发展，城市规划和设计借鉴了霍华德的花园城市理念，将不同的土地用途相互分开。1962年，启德机场第一座航站楼落成，标志着香港交通网络得到进一步拓展。1976年，启德机场空运货站启用，使香港成为华南地区的战略贸易港。此外，启德机场邻近观塘及东九龙其他工业区，这意味空运货站会大大惠及这些地区的工厂及制造业。该地区的居民和商业人口也在同时增加，为了应付这种增长，观塘地铁线于1979年通车，公共交通的提供改善了该地区的流动性和可达性，并使工人能够更方便地通勤，减轻了交通网络的压力。

2.2 1980年-2000年

八十年代观塘工业区贡献了18%的香港工业产值，但随着大陆的改革开放政策稳步实施，经济开始向外国投资和贸易开放。这导致了香港工业企业的外流，因为许多从事劳动密集型生产的工厂将生产流程转移到了内地，以利用其较低的劳动力成本和较低的土地租金。从1979年到2005年，香港占广东省外资的64.7 %，证明了制造业从香港向内地的转移。为了应对工业区的衰落趋势，政府采用了新的土地用途分类，即分区代码“工业/办公(I/O)建筑”，允许在工业建筑内设立辅助办公室（图3）。观塘区逐渐开放工业用途限制，开始过渡为更多混合用途的楼宇。因此，开发商也开始意识到观塘区的巨大重建潜力。然而不幸的是，城市重建局（URA）直到2008年才正式实施这一举措。

图3 观塘工业区建筑再开发时间及功能情况

（图片来源：启动九龙东办事处.九龙东工业传统及公共艺术/城市设计潜力研究）

2.3 2000年-现在

自2000年起，制造业在香港本地生产总值和就业人数所占的比重进一步下降。工厂主缩小了他们的经营规模和空间使用面积，使得许多工业空间空置或未得到充分利用。与2001年一样，城市规划委员会将整个观塘工业区改划为“其他指定用途”（注明“商业”）地带。这使现有的工业建筑可以更自由地转换为更多元的用途，并使在以前的工业用地上建造新的办公和商业建筑成为可能。东九龙去工业化的另一个结果是艺术文化的发展，这种发展利用了廉价的、未使用的破旧大型工业空间，并将它们变成整个观塘的音乐、电影和艺术工作室。创意产业得到发展，使得该地区成为香港电影业的一个重要集群。

在2009-2010年施政报告中，行政长官宣布了更新活化空置或未充分利用的非工业区旧工业楼宇的政策措施。这些措施于2010年作为"工业建筑振兴"政策实施，该政策包括鼓励活化未使用的建筑空间和优化土地使用的激励政策措施。《2011-2012年施政报告》宣布开始在东九龙进行开发，将其转变为香港第二大商务区。为确立政府对发展东九龙的承诺，当局在九龙东当地成立了一个名为“启动东九龙办事处”（EKEO）的跨专业的政府部门，以监察各项工程，并确保发展符合政府的策略目标。此外，在2014年《施政报告》中，行政长官提倡摸查潜在的工商业用地，以支持东九龙的艺术、文化和创意艺术发展，并重申东九龙的文娱艺术价值在促进其发展为特色商业区，并支持香港长期经济发展方面的重要作用。

总的来说，九龙东地区从荒芜的盐场到工业制造区，再到如今的综合商业中心和智慧城市的历史转变，受到内外两方面的影响，包括政治、经济和社会诸多因素。多年来，政府的政策促进了工业转型和房地产再开发，近来推动该区重建为一个充满活力、高质量、可持续的综合商务区，以确保香港经济的持续增长和持久的经济竞争力（图4）。

图4 观塘工业区不同时段影像图

（图片来源：启动九龙东办事处.九龙东工业传统及公共艺术/城市设计潜力研究）

三

中央商务区的“智慧化”措施

九龙东地区的更新发展得益于“启动九龙东办事处”的长期实施跟踪与策略制定，其先后发布了五版《启动九龙东概念总纲计划》，策略重点也随着逐步的深入调查与广泛公众参与反馈得到进一步深化与修正（表2）。办事处于2016年2月开展《发展九龙东为智慧城市区-可行性研究》，旨在为九龙东智慧城市发展制定框架及为智慧城市方案制定策略和优先次序，以契合本区域的挑战、限制和机遇。

表2 各版本《启动九龙东概念总纲计划》核心内容

3.1 挑战与机遇

九龙东地区同样面临着香港的共性困境，如交通拥堵，被挤压的行人环境，公共空间质量低下，混乱的土地用途及权属等等。但另一方面，九龙东也拥抱着诸多机遇：

第二个核心商务区，该区域的战略地位凸显，智慧城市措施可以改善人车流动、环境质量、基建和市民居住及工作的体验。

新旧交融，区域内新旧建筑交错林立，这可以验证智慧城市措施在新旧社区推行的可能性，同时这些措施也可以有效改善新旧建筑的效能。

启德发展区，智慧城市措施可于启德发展区的规划早期开始介入，有更大弹性允许区内设施试行各种智慧城市方案。

旅游枢纽，随着休闲游憩用地占比达55%的启德体育城（图5，表3）和启德邮轮码头的落成，启德发展区将会成为举办大型盛事的主要场地，智慧城市措施可以利用科技提升游人的旅行和观演体验。

图5 启德体育城效果图

（图片来源：CBRE Resarch.Kowloon East-Hong Kong’s CBD 2.0）

表3 启德体育城功能配比情况

（来源：CBRE Resarch.Kowloon East-Hong Kong’s CBD 2.0）

3.2 智慧城市框架

九龙东的智慧城市框架包含三个层次（表4）。框架的核心是构建以人为基础的创新平台，通过鼓励创新活动，凝聚社会各界人士跨界合作，促进不同类型的智慧城市措施繁荣发展。框架的中层是智慧城市措施的重点策略，这些策略以将九龙东变得更宜居为目标。框架的底层抓手是利用资讯及通讯科技来加强智慧城市措施的成效，它是每个重点策略的关键促成因素。

表4 九龙东智慧城市框架

3.2.1 创新平台

智慧城市框架的核心内容是建立可以促进政府、业界、学术界、研究机构及公众之间共同创造和跨界别合作的创新平台。九龙东为智慧城市项目积极提供试点和示范场地，通过三方合作（政府、私营机构和学术机构）发挥最大的协同效应，平台已陆续发展出一些创新课题，如香港科技大学的“个人化实时空气污染风险信息系统”，香港应用科技研究院的“智能室内外地理信息系统”等。创新平台也提出多方合作构建智慧城市的倡议，为各界人士提供了具有启示性的建议，并将此视为实现智慧城市愿景的起点（表5）。

表5 为各界人士起草的跨界合作倡议书

3.2.2 重点策略

在治理及社会经济活力方面，其希望通过创新科技持续改善城市效率和公共资产的管理，提升城市应变能力、推进社区共融和提升社会经济活力。如为加强对将来在九龙东举办活动盛事时的应变，可采用科技协助管理人流及车流，从而保证活动参与者的安全（图6）。

在资源管理及城市环境方面，其认为有效运用资源和高素质的城市环境都是智慧城市的主要特性。其提倡提升现有基建以保护水文和生态系统，并改善城市景观质量；利用环保设计，在废物管理、空气和水污染方面减低发展对环境的影响；提高对节约能源的意识，积极建设高资源效益的基建，以减少碳足迹和能源用量；改善城市环境，营造健康可持续的市民社区。例如，区域供冷系统是启德发展区在早期规划阶段已纳入区域层面的智慧基建，其比传统空调系统的能源消耗低约20-35%（图7）。

在流动性和易行性方面，其在以智能系统改善道路交通和提升行人可达性外，也鼓励公众积极使用绿色运输工具，以减低碳排放和疏解交通拥堵。例如，为创造愉快的步行体验，其在“我的九龙东”app中设计了“主题导览”功能，提供了“绿色生活”、“后巷体验”、“工业文化”等多种主题步行路线。

图6 交通检测系统实施检测车流量

（图片来源：启动九龙东办事处.发展九龙东为智慧城市区可行性研究）

图7 区域供冷系统

（图片来源：启动九龙东办事处.发展九龙东为智慧城市区可行性研究）

3.2.3 资讯及通讯科技

资讯及通讯科技是智慧城市发展中的重要抓手，利用数据和网络基建可以协助三个重点策略的有效实施。例如通过物联网（IoT）收集城市数据，促进规划和决策过程；提供高速可靠的通信网络；建设空间数据共享平台（CSDI），以分享和分析空间数据。

四

启示

九龙东历经从工业区到香港第二CBD的蜕变，再到如今将成为重要智慧城市技术的试验场，这些技术对市民城市生活的影响已逐渐开始显现。九龙东的经验也将启示其他城市，如何确保以智能、可持续、高质量的方式进行更新和再发展。

总体而言，九龙东智慧城市建设的积极经验主要有以下两方面：1）创建跨学科、跨界别的团队和平台。其中一个重要方面是政府的驻地部门--启动九龙东办事处的跨部门性质。通过将不同但相关的学科整合到一个团队中，改进的建议可以比在不同部门之间的反复协调下更快地实施。另外，融合各界人士的创新平台的设立也成为了智慧城市措施的策源地，政府、高校、各行业以及公众通过参观、讨论、研讨会等形式建立了跨界别、多层的协作和伙伴关系。在规划和设计中自上而下地采用智慧城市措施的同时，其也高度重视九龙东智慧城市发展过程中的社区参与和共同创造的重要性。2）构建面向整体且综合的方法体系。虽然香港有不少成功和有积极影响的智慧城市计划正在试点和实施，但缺乏一个中央管理系统或信息系统能够方便地检测、控制和发布这些收集的大数据和信息，以充分发挥香港成为智慧城市的潜力。在九龙东智慧城市试点中，开创了空间数据共享平台（CSDI），“我的九龙东”app等核心平台，为规划决策、市民服务都提供了“一站式”便利。智慧城市的指标、规划和项目都应集成并连接到更大的智能网络或城市基础设施，以支持、监控和管理整个系统。

总的来说，借鉴先进城市的智慧城市经验，积极探索“智慧化”城市更新与再开发，可以促进城市进一步迈向高质量，内涵化发展。

参考文献（上滑查看全部）

1. CBRE Resarch.Kowloon East-Hong Kong’s CBD 2.0.2017

2. Currie, C., Dall’Orso, R., Khun, M., Li, M. Assessing Smart City Initiatives in Kowloon East. Worcester Polytechnic Institute.2016

3. Wong, O. Planners outline their ‘smart city’ vision for Kowloon East. South China Morning Post: 2 February. 2015

4. Kumar,T.M.Vinod,Dahiya,Bharat. Smart Economy in

Smart Cities. 10.1007/978-981-10-1610-3_1. 2017

5. 启动九龙东办事处.启动九龙东概念总纲计划.香港特别行政区政府发展局.2016

6. 启动九龙东办事处.发展九龙东为智慧城市区可行性研究.香港特别行政区政府发展局.2019

7. 启动九龙东办事处.九龙东工业传统及公共艺术/城市设计潜力研究.香港特别行政区政府发展局.2014

8. 巫细波,杨再高.智慧城市理念与未来城市发展[J].城市发展研究, 2010,17(11):56-60+40.

9. 王世福.智慧城市研究的模型构建及方法思考[J].规划师,2012,28(04):19-23.