时间过得飞快，动不动半年就过去了....
总结和复盘是不错的习惯，让我们能站在过去的肩膀之上预测未来，更能客观理性的看清济南楼市的真正行情。
上半年受到疫情的冲击，济南楼市整体表现极其疲软，其疲软的点并非单纯执拗在拿地与售价之上，而是心态。
长清园博园
不管是购房还是售房，均相当佛系。
整个上半年济南楼市都在睁大眼睛期盼救市政策，在放松政策出台之前，朋友圈充斥着各类ZF表态和外地政策。
但让人遗憾的是，这套基于房住不炒的政策，出台40余天的时间里，药效已逐渐衰退。
除了少数盘借势上调房价500-1000元/平，绝大多数盘除了做了几张假图之外，没有太大起色。
更夸张的是，今年在宣传口径上没能出现热度极高的”神盘“，曾记得2021年上半年，送大米的雪山万科城横空出世，中新国际城跑步抢房...
夸张是夸张了点..但是现在回过头看看...整个上半年的支撑点依然是那万科银丰绿城那几个盘...新盘平静如水
海信王府庄听过吗？海信黄岗听过吗？张马屯上了4个新盘去看过吗？唐冶山能新盘有期待吗？
把手指头掰开揉碎，这些盘加起来的热度好像还比不上保利高新刚拿的那块地...
整个2022年的上半年，除了新闻表态非常积极之外，济南楼市弥漫着一股非常浓烈的躺平气息，从拿地到开发，全是躺平...
01拿地
我们常说一句话，土地是面粉，房子是面包，开发商拿地买地，和你买房本质上是一样的，你买房的热情，和开发商拿地的热情在逻辑上一样的。
买地的区域未必会涨，但是不买地的地方一定不涨。
所有的开发商都想拿到竞争小、售价高、卖得快的地块，如果在没有太多的建造商业和安置房的附加条件，这种地块堪称perfect....
不要相信男人那张破嘴，想验证爱不爱你，最佳的途径就是否给你花钱...
虽然每位开发商均表态看好大济南未来发展，但是从实际拿地效果看，开发商对于济南相当多的区域并不看好。
2022年5月7日，济南迎2022年第一次集中土拍，共挂牌了35宗土地挂牌，非常明确的把地块分成了三类..
位于高新区轻骑组团3地块溢价成交，有粉丝表示这地给他干，一样赚钱..
盛福药山王舍人新东站等片区共计18宗土地底价成交（这代表开发商相对看好，有部分还是轨交）
济钢片区、西部医学科学中心共14宗土地流拍
从这方面看，房地产公司拿地的热情在济南是极度受挫的...不过，ZF拿出的土地确实诚意不足，基本上是卖破烂和捡破烂...
这不排除这是一场时代下的棋局，借助土地供应调控区域的住宅供应，但是从现在我了解的情况看，后面的第二批，开发商热度会微微加强，但是依然不高。
虽然我这几天看到全国一线和强二线的土地市场率先回暖，关注财经的朋友也能看到，万科也在宣传房地产短期已触底（不是房价哟）
还是用事实说话吧，看看二次供地最终什么情况，开发商的身体诚实不诚实就在这了。
02市场
首先，先说句比较惊悚的话，济南市场上已经没有刚需了，我对比了这两个半年的易居克尔瑞榜单，上面其实非常明确了..
在去年成交金额TOP10里面，4个改善，6个刚需，而在今年变成了5个改善，5个刚需。
其实细研究下来，今年上榜的5个刚需盘还多半血统不纯，比如华山珑城，既有刚需的云宸又有改善的臻园府，销售额其实再向改善倾斜。
绿城+万科的售价组合同样比去年上榜的中新和中建高不少，所谓的真刚需能占据多少，比例有些难说。
其实像孙村郭店西客站海信等真刚需，只有荣盛华府一家在销售榜单杀入前十，或许数据有些不准，但是改善压制刚需是毋庸置疑的。
第二点，看上面的金额，今年开发商比去年凉太多了
去年的准入门槛是15亿，今年9个亿就能上班，这还是在政策助阵的大前提下...楼市冷暖如人饮水。
其实这样的销售形势也给购房者提醒了一下。
我们经常能听到那句反智的言论，房地产就是地段地段地段....这句话虽然不能说胡扯，但是越来越不贴切。
未来什么样的房子贵？
是产品和地段契合的楼盘才会贵，剩下的盘全部房住不炒。
比如旅游路沿线，前几天有粉丝问黄金99这个盘，这盘环境真不错，闹中取静，学校也算可以，就是户型垃圾停车费劲
最终反馈到二手房的房价上，黄金99还不如汉峪贵...
说到汉峪了，汉峪贵吗？前段时间我还去看了套开发商现房，顶层带阁楼，为什么报1.8还没人买，因为产品配不上地段。
为什么华山改善能卖到2万多？原因也是在这，在湖边优质的地段加上优质的产品，匹配了相当多人的改善需求。
为什么仁恒能卖到3万，一墙之隔有2万的还有1万6的，原因还是在于上文。
03维权
维权也是上半年绕不开的话题，之所以上半年会产生一地鸡毛的态势，相当大的原因就是今年的维权频次太高了。
在我印象中，几乎每个周末都在维权，比较夸张的时候，同时3家一期维权，别说老百姓了，连我这自媒体都懒得爆这种料。
我知道维权的主体一定是开发商，但是从去年开始，这一年半的维权没有消停过吧？
一家维权，开发商狗屎，两家维权，开发商奸诈，三家维权，开发商虚假宣传，但是四家五家六家接连发生这种情况了，难道不该反思吗？
这有点像中国足球，一个不行两个不行，土帅不行洋帅不行，内在根本原因是上场的队员不行吗？
如果真把大锅扣到开发商脑门子，放心就完了，下回还会出现这种情况。
说的细致点，购房合同的设计条款不行，该约束没约束，不该约束的瞎约束。
注意对比一下济青两地的要求，济高在济南确实不违规，就搞笑。
青岛要求
同样是推广精装修住宅，青岛精装房明确要求要把材料的清单列上，而且是2020年7月就出台了。
比如木地板，济南的合同，最多标上是木地板，比较良心的的标上个品牌。
济南合同
合同需要标上材质、品牌和型号，从根本上就把开发商弄虚作假的行为规避掉了。
上图是杭州精装工程样品展示墙，很难吗？这么要求，开发商能减了配？
大济南居然能出现济高这种改换门锁不通知客户，最后告知客户更换的门锁功能更好的操作。
这就是漏洞，这就叫做合同没约束，从合同上看，济高还真没违法，就这么奇葩。
大门维权多对不对，就拿沙盘为蓝本，针对大门的材质样式在销售前进行专项公示可以不可以？
我就踏马奇了怪了，在外地常规的操作，在大济南这成了某些人给老百姓的恩惠了。
就拿这个先验房在交房来说，我市最起码比外地落后2年以上，这种模式还是源于青岛（叫做青岛模式），继而全省推广。
杭州萧山的房子已经引导了上万套住房投保，出现质量问题保险公司赔付，你会不会惊掉下巴?
再拿这个延期来说，延期的楼盘不是一个两个吧，今天我还看了报道，张马屯景越、奥体时代等盘延期交付。
再延期暴雷的近几年，各位回忆一下，是不是只有媒体在爆料，你何时听过某些人发布通知，出台风险警示报告。
可能我比较蠢，我是没看到，销售最好的时候没人管可以说，没人举报我没看到，那这么多盘要延期，发布个风险提示很难吗？
光12345和反馈板块都成灾了，还假装不知道呢？
所以吧，你们就算把开发商喷死，下回还是要维权
还不如找找背后的原因，维权这件事绝对不是什么开发商没良心造成的，而是一个立体的系统化的工程。
除了上述的问题，还有一种现象愈演愈烈，叫做过度维权，说的再白一点，就是借维权做生意。
在我这短短自媒体运作时光中，我曾经见过不下20个群，从最初的维权群逐步走向了团购群。
三五个号玩一波双簧三簧，一会消防师缺人了，一会给大家推荐窗帘了，不一而足，更多的趣事不多说了。
还有些维权完全是子虚乌有
孙村盘合同上到底标没标瓷砖上墙，业主最清楚，那干湿地暖管子是不是张马屯普遍使用，需要这么敏感？某国际城那交房除了树略有枯萎外，也没网传这么夸张吧？
所以维权这事挺复杂的，有理有据比如像济高珑悦府这样的，料既全又足，前后逻辑清楚，自媒体到现场一看还能多帮点。
上来就是维权，部分有心人还P图维权，最后为了帮你维权，自媒体把律师函拿到手了，你带货窗帘子也爆单了，还在开发商那买了2个便宜车位。
没看现在自媒体爆料要么打码要么懒得管，都是某些人坑的..
真想维权就找个有文化的业主写写清楚，把合理诉求列列，这样维权最终结果都不差，合同上没标注的别瞎掺和了。
还是那句话，买大开发商的，自媒体没法提前预测谁会暴雷...
一张图结尾，房地产不好开发商团灭不代表房价会跌，能明白？
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- E.N.D -
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