我们现在住的高层，如果不拆迁，二三十年后会是怎样，你有想过吗？

网络上有一种论调，那就是高层产品几十年后会沦为贫民窟。

这种担心，或许是基于，高层比起洋房，更难改造，涉及的户数也更多，因此拆迁的可能性会更小。

毕竟，以高层的居住密度来看，拆迁的成本太高，轻易不会动这个念头。

而高层住宅并不是近期才有的，我们不妨去看看二三十年前的高层建筑现在的情况，或许能给我们的未来提供参考和借鉴。

最近，我向媒体前辈请教了天津较早的高层住宅都在哪儿，然后筛选了几个社区，拉着朋友一起实地探访。

通过这些20世纪90年代末的代表性高层社区，大概能对大家现在的买房决策有所启发。

01

旧时的天津，是一座典型的北方平原城市。

矩形平面，以鼓楼为中心，初期的住宅基本都是传统的合院式住宅及平房，主要分布在旧城区和三岔河口上下的沿河两岸。

后来，由于历史原因，天津各租界形成了独特的住宅形式和景观。

早在1931-1949年，天津高层建筑包括高层住宅就开始了起步。

目前有史料记载的天津第一幢高层住宅是原英租界的利华大楼。

利华大楼位于天津和平区解放北路116号，建于1936至1938年，天津市文物保护单位，是由瑞士籍犹太人李亚溥出资、法国人设计并建造的一幢办公兼公寓式大楼，也是天津最早具有现代化功能和技术的高层建筑之一。

其建筑立面和建筑结构均代表了当时最先进的水平，是天津近代建筑代表作之一。

也就是说，天津的高层住宅在起步阶段其实是与世界先进水平同步的。

后来，天津高层住宅的再次建设已经到了20世纪70年代末期。

1976年的唐山大地震使天津的建筑物遭受重创，全市城镇住宅有1686万㎡遭受震损，占住宅总面积的70%。

巨大的损失使天津的住宅需求形成巨大的缺口，天津住宅建设由此重新进入大规模建设阶段，天津高层住宅也再次起步。

随着住宅建设理念的更新，20世纪80年代初建设的体院北居住区等大型居住区中，都配备了一定比例的高层住宅，有效地提高了土地利用率。

几乎是同时期，陆续出现了小白楼高层住宅群、大营门高层住宅群、西康路上的碧云里高层住宅区等。

进入20世纪90年代，天津房地产市场由福利型向市场型转化，也带来了天津高层住宅建设的初步繁荣。

如何在高层住宅的结构生命期内延长或再生生命周期，是所有城市高层住宅的重要课题。

这其中，当然也包括天津。

为此，我安排了本期调研，实地探访了建设于20世纪末或21世纪初的森淼公寓、紫金花园、福泰温泉公寓、世升花园、森淼清华园等高层住区。

这些高层社区地理位置优越，无疑都占据了天津最好的地段。

又是一天暴晒，不得不承认，很累。

但，我相信，没有直接登顶的人生，只有不断迭代的自己。

成长路上，我愿意和大家分享。

02

先说森淼公寓、森淼清华园。

很显然，这两个社区是由同一家开发商开发建设的。

我查了一下，项目公司叫做天津鑫森置业有限公司。而平台母公司，是天津森淼投资集团。

要知道，1997年7月，森淼公寓一期在天津高档项目中首开先河，推出实楼样板间，在当时引起了市场轰动。

那个年代，推广名含公寓的社区，也并非现在大家所认知的公寓产品，而是高端住宅的象征。

出于好奇，我找经历过那个时代的媒体前辈了解了一下，森淼和招商合作开发了西康路36号项目后，就逐渐淡出房地产行业了。

当时，招商进入天津市场没多久。谈到与森淼集团的合作，招商方面当时是这样回应的：

招商地产对于天津高档房市场不是很了解，而森淼集团在天津一直从事高档物业的开发，对天津高档住宅市场有着独特的认识和丰富的运作经验，招商地产需要得到这样的合作伙伴的支持共同完成项目的开发。

可见，至少在2005年之前，森淼这家房企都在天津豪宅市场有着较高的江湖地位。

为什么会专门查询森淼的资料？

因为这是媒体前辈反复向我提及的天津早期高层社区的代表。

而且，在探访森淼公寓现状留下深刻印象后，我还和同行的朋友商议，在行程的最后一站加上了开车路过的森淼清华园。

二十多年过去，曾经的高端社区，难免会留下岁月的痕迹。但，依然可以看出，森淼当初在做产品规划时的用心。

讲真，在某种程度上，森淼这样的开发企业淡出房地产行业，其实是天津市场的损失。

资料显示，森淼公寓，于 1996 年底开发建设，分三期开发完成，到 2000 年 6 月整个小区全面建成，总投资超过 3.8 亿元。那个年代，应该算得上大手笔了。

森淼公寓的户型概念在当时市场上极为领先，一度被广泛采用，促进了天津房地产市场户型的改进和发展。

而在成功运作森淼公寓后，森淼逐渐摸索形成了高档物业从开发到管理一条龙的“ 森淼模式 ”。

而我对森淼公寓的好印象是从小区门禁开始的。

已经交付20多年，却并不像普通老小区那样可以随便进出，这让我发自内心地竖起了大拇指。

事实上，森淼公寓、森淼清华园也是我们此次调研唯二需要刷卡进入的高层社区，其他同时代的小区都是随便出入。

在森淼公寓，我看到了天津早期高端社区的雏形。

小区的园林绿化并没有太多的层次感，但通过较高的绿化率和丰富多样的树种，可以看出开发商的投入并不小。

虽然管线外露，垃圾还没来得及清走，但已经有了初步的入户大堂的设计，而不再是狭窄的单元门。

外立面并不是一马平川，窗户设计得颇有特色，顶跃带露台。

虽难免斑驳老旧，也没有现在的零管线设计，但仍然觉得放到二十多年前，一定是让人眼前一亮的产品。

即便是等候电梯的公区，也做了吊顶设计，现在看来仍然是好看的。

因为不是人车分流设计，大约是曾被大车强行通过破坏过墙面，特意提示：

大车禁行。

那个年代的车库，被规划在了地上，并非现在的地下车位设计。

社区的一隅，还设置了球场。

让我没想到的是，社区的儿童设施特别新，应该是刚换不久。

生活垃圾分类定时投放点，大概率也是后来新配备的。

每栋楼体的侧面，都规规矩矩地展示了建设单位、设计单位、施工单位、竣工时间、质量等级、监理单位等。现在看来的标配，在那个年代，却是并不多见。

被绿植覆盖的休息长廊，或许就是如今风雨连廊的雏形。

旧时的外跨楼梯，还保留着原有的样子，有一种时代的美感。

我们拾级而上，看到脚下的阶梯上，早已长出了野草，不由得感慨生命力的顽强。

社区内的灯柱也仿佛诉说着曾经辉煌的历史，更见证着一个时代的更迭。

附近不远处，就是天津市实验中学，如果陪读，森淼公寓其实是个不错的选择。

而森淼清华园，更像是森淼公寓的进阶版。

虽然没有现代住宅社区主入户门那样长长探出的雨檐，但已经有了归家仪式感的概念，社区大门恢弘大气。

园林绿化更有层次感，无论是大小灌木的搭配，还是台地式花园设计，都不俗。

值得一提的是，资料显示：

森淼清华园利用 7000 多平米围合式绿化庭园的地下空间，设置了 13000 平方米的地下两层停车场，车位配置率近 80% 。

因此，居住区实现人车分流，步行庭院。

森淼清华园整体建筑规模近 10 万平方米，总投资 4.5 亿元，是那个年代和平区黄金地段少见的成规模的高档住宅社区。

园中高层建筑为板式住宅结构，外立面的配色倒是有些呼应时下流行的青绿腰，果然时尚是一种轮回。

我还体验了一下园区中的健身设施，看上去也是新换的，虽然简单，但很实用。

小桥流水、亭台楼阁、绿树成荫……看得出来，森淼清华园在当时的天津房地产市场一定是品质标杆。

听着鸟叫声，我们漫步在绿色植被环绕的园区里，环境真的很不错。

搭乘电梯，到达社区的制高点，站在窗前向远处眺望，整个和平尽收眼底。

我还拍下了临近楼栋的塔冠，并不常规的建筑线条，勾勒出设计者的别出心裁。

虽然森淼公寓、森淼清华园都在时间的冲刷下，稍显破旧，但见证了天津房地产市场高层住宅最早的高端规划理念，至今仍然值得我们为之点赞。

03

相较于森淼公寓、森淼清华园，房龄差不多的福泰温泉公寓明显逊色一些。

1997年建成的福泰温泉公寓，由天津市和平区建设开发公司开发。

不过，社区主入户门还比较别致，镂空的设计感让阳光流淌进来，和建筑细节的手法交相辉映。

同样的外跨楼梯，更有时代的烙印。

楼梯间的窗户，还是雕花的设计。

外立面却是黯淡无光，倒是映衬得“齐心协力共建美好家园”十个红色大字更加显眼。

园区内绿化不多，但二十多年前栽下的小树，早已长成了参天大树。

04

最后，来看看紫金花园、世升花园。

为什么把这两个高层社区放在一起说？

答案很简单，虽然都叫花园，却是体量极小，都只有一两栋楼，根本无法实现花园设计。

先来看紫金花园。

入口处是典型的老社区样板。

一侧墙面大面积破损，应该是年久失修的缘故。

楼下设置了人人衣善环保公益项目投放口。

一楼大堂摆放了沙发，也设置了收件箱。

电梯看上去比较老派，很有旧时天津的风貌。

值得一提的是，虽然紫金花园没有社区入口处没有门禁，但是乘坐电梯是需要刷卡的。

楼下的红光是一楼狭小的便利店发出的，倒是平添了一点时代的印记。

再来看世升花园。

虽然整体小区没什么园林规划，但社区角落的一排绿植倒是很养眼。

整体建筑设计感觉有些奇奇怪怪，有的房间采光恐怕会有一定的影响。

门口应该是新添置的直饮水，方便居民使用。

还有旧衣物回收箱投放口，号召居民热衷于公益。

一排收件箱，也是80年代流行的军绿色。

我们乘电梯来到最高处，一眼就看到了窗户上糊满报纸的传达室。

讲真，是有种穿越回小学的感觉。

往里走，这里有着明显与现代住宅不同的地方。

比如，一望无际的过道，旁边都是各个住户的房间，有点类似于酒店或酒店式公寓的感觉。

一层N户，这样的密度，对于高层电梯来说应该是有点吃紧的。

虽然过道特别窄，不过对当时的设计师来说，应该也是尽力了。

而这样的户均密度，意味着这么多住户共享这么一条狭窄的通道，直接造成了通行不便。

而且，户数多了，隐私也很难得到保障。

总体来讲，户数过多、过道狭窄，其实都是受困于时代的设计，现在看来早已被淘汰。

不过，就房间内部的节省空间，保持最大利用率来看，仍然是当时比较实用的设计。

楼下就是现代化的天津益中学校，和社区的老旧形成鲜明对比。

比较好玩的是，我们搭乘电梯下楼时，才注意到了挂在电梯内的电话，还给上了锁。

05

所以，你看，上世纪90年代的高层，现在仍然满足居住条件，后续大概率还是会持续很长时间的继续使用和维护。

加上现代高层住宅的建造使用年限约为50年，我们未来高层很有可能会和本文所探访的高层社区一样进行修葺、改造，但不会轻易被拆。

不过，翻新外立面是相对容易的事情，而楼体的主体建筑、社区环境将难以改变。

因此，我们在买房的时候，其实最应该关注这些不能改变或不易改变的地方。

比如，容积率、楼间距、户数等等。

这些不能动的地方，不仅决定了未来社区的居住体验，也决定了若干年后出售时它还能拥有多少价值和含金量。

希望我们现在的住宅，也能像上世纪90年代的住宅一样，即使过去二十多年，依然有扛打的地方。

最后给大家几个忠告：

1）尽量选择当下高品质的社区

2）尽量选择口碑好的开发商

3）尽量避开体量过小的社区

4）尽量在交付十年内，趁着房子卖相好的时候换房

社区品质和开发商口碑，决定了这套房子经过时间的沉淀，和其他同龄社区相比，是不是更显好；

时光的流逝一定会带来外立面的斑驳，但合理规划了园林绿化的小区却常绿常新；

再好的房子也只是那个时代的标杆，每隔五年我们的住宅产品至少就会大跨步迭代一次，换房还是要趁早。

要知道，除非是重点学片区，否则老破大比老破小更不好卖。