继6月8日郴州出台“商改住”政策之后，郴州首个对外发布“商住比调整”批前公示的项目来了。
近日，郴州市自然资源和规划局发布了一则《关于郴州长卷·林邑仙都(二期)总平面与建筑方案及商住比调整方案的公示》，具体公示详情如下：
▲郴州市自然资源和规划局官网截图
商业由15%降为5%，新增21户住宅
郴州长卷·林邑仙都(二期)项目位于王仙岭旅游度假区，东湖西路西侧，长卷南路南侧。
▲郴州长卷·林邑仙都(二期)项目区位图
图源：郴州市自然资源和规划局
此次规划调整方案较原方案主要进行了如下两个方面的调整：
其一，沿东湖西路1-2层商业调整为3栋6层商住建筑，商业由15%调整至约5%；
其二，西北角6栋建筑户型调整，沿街建筑外立面优化。
▲郴州长卷·林邑仙都(二期)项目效果图（调整前）
图源：郴州市自然资源和规划局
▲郴州长卷·林邑仙都(二期)项目效果图（调整后）
图源：郴州市自然资源和规划局
▲郴州长卷·林邑仙都(二期)项目效果图（调整后）
图源：郴州市自然资源和规划局
根据调整前、后主要经济技术指标对比，郴州长卷·林邑仙都(二期)项目沿东湖西路1-2层商业调整为3栋6层商住建筑后，住宅建筑面积、商业建筑面积、停车位、绿地率、户数等各项主要指标均有所变化。
调整前主要经济技术指标
▲图源：郴州市自然资源和规划局
调整后主要经济技术指标
▲图源：郴州市自然资源和规划局
住宅建筑面积由原来的95269.79㎡，调整为108898.07㎡，增加13628.28㎡；
商业建筑面积由原来的14536.96㎡，调整为4715.59㎡，减少9821.37㎡；
停车位由原来的849辆（其中地下停车位820辆，地上停车位29辆），调整为864辆（其中地下停车位852辆，地上停车位12辆），增加15辆；
绿地率由原来的36.41%，调整为36.24%，减少0.17%；
户数由原来的526户，调整为547户，增加21户。
目前郴州长卷·林邑仙都(二期)项目处在建状态，大部分建筑已封顶或已拆除外架，此次规划调整方案中的3栋6层商住建筑尚未开始动工。
▲郴州长卷·林邑仙都(二期)项目实景图
调整商住比去库存
郴州为何允许项目申请“商改住”？
如果你把视线拉回到6月8日郴州市出台的《关于促进房地产市场良性循环和健康发展的若干措施》，或许会发现，其中一条就是“调整商住比去库存”。
可见，郴州允许项目申请“商改住”主要还是为了有序化解郴州非住宅商品房库存，进一步优化城市空间资源配置，提升土地资源使用效率，促进房地产市场平稳健康发展。
不过，从6月3日郴州出台的《郴州市中心城区非住宅商品房“商改住”调整实施细则》来看，郴州房企想要“商改住”并不是想改就能改，需要遵循如三大原则：
① “商改住”调整应充分考虑日照、出行、安全管理等权益，不得降低绿地率、减少停车位等公共服务设施。
因规划调整增加人口数量的，应按现行规定增加配套停车位、学校、社区管理等公共服务设施和公共绿地。
② 调整后商业建筑面积占总计容建筑面积比例应不少于5%。
③ 鼓励未开发建设的非住宅商品房用地转型为新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途进行开发建设。
预计或有多个项目加入“商改住”阵营
说起来，郴州长卷·林邑仙都(二期)项目算是打响了郴州“商改住”的第一枪，预计后期郴州还有多个项目或将跟进走上“商改住”的道路。
一方面，从市场层面看，有利于盘活商业项目、实现资源优化配置，同时，“商改住”将增加住宅的库存，未来购房群体选择空间将更广。
另一方面，对于房企而言，尤其是对于手持大量商业用地的开发商来说，若其商业项目去化不理想，选择“商改住”无疑是明智的，在一定程度上能够缓解项目的去化压力，保证房企较为快速地实现现金回流目标。
整体来看，“商改住”对于目前的郴州市场和房企来说，预计都是利好，大概率会成为市场趋势。
对此，我们也将继续关注，拭目以待~
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